BiRİNCİ BÖLÜm kira sözleşmesi § genel olarak

Maddenin birinci fıkrasına göre; kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip bu sürede de ifa etmeme durumunda ise sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Bu madde de 818 sayılı Kanundan farklı olarak yapılacak bildirimin yazılı olması aranmıştır.

818 sayılı Borçlar Kanununun 260. maddesinin birinci ve ikinci fıkralarında öngörülen süreler, Tasarının bu maddesi ile "Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar." şeklinde değiştirilmiştir. Öte yandan kira bedeli borcunun ödenmesinde temerrüt ile yan gider borcunun ödenmesinde temerrüt arasındaki fark ortadan kaldırılmıştır. Bu düzenleme ile öğreti ve uygulama arasında, kiracı tarafından yan giderlerin ödenmesinde temerrüde bağlı sonuçlar bakımından ortaya çıkan duraksamaların giderilmesi amaçlanmıştır. (Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanunu’nun 257-d maddesi göz önünde tutulmuştur.)

• 
  315. MADDE’si Kanunun 256. maddesinin birinci ve ikinci fıkralarını karşılamaktadır. Tasarının bu maddesinde, kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu düzenlenmektedir. 256. maddenin kenar başlığında kullanılan "C. Kiracının borçları / I. Borca muvafık surette takayyüt" şeklindeki ibare, Tasarıda "II. Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu" şeklinde değiştirilmiştir.
  

C - MÜSTECİRİN BORÇLARI: I:BORCA MUVAFIK SURETTE TEKAYYÜT: Madde 256 - Müstecir mecuru kullanırken tam bir ihtimam dairesinde hareket ve apartman icarında bina dahilinde oturanlara karşı icabeden vazifeleri ifa ile mükelleftir. Müstecir vukubulan ihtara rağmen bu mükellefiyete daimi surette muhalefet eder yahut açıktan açığa fena kullanarak mecura daimi bir zarar iras eylerse mucir tazminat ile birlikte icar akdinin hemen feshini talep edebilir. Mecurda, icrası mucire ait tamirata lüzum hasıl olduğu yahut üçüncü bir şahıs mecur üzerinde bir hak iddia ettiği takdirde; müstecir, keyfiyeti hemen mucire ihbar etmekle mükelleftir. Aksi takdirde zarardan mesul olur.

II. Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu MADDE 315- Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Maddenin ilk fıkrası, Kanunun 256. maddesinin birinci fıkrasını daha anlaşılır hale getirmiştir.

Maddenin ikinci fıkrasında, kiracının özen ve komşulara saygı göstermesi borcuna aykırı davranması durumunda konut ve çatılı işyeri kiralarında; kiraya verenin kiracıya yapacağı ihtarın yazılı olması, ihtarda en az otuz gün süre verilmesi ve bu sürede borca aykırılığın giderilmemesi hâlinde sözleşmenin feshedileceği açıklamasının yapılması aranmıştır. Kiraya veren, diğer kira ilişkilerinde ise; kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın yapacağı yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilecektir.

Maddenin son fıkrasında ise, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiralanana kasten ağır zarar verilmesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması, yükümlülüğe aykırı davranışın kiraya veren veya aynı taşınmazda oturanlar veya komşular bakımından çekilmez olması durumlarından biri gerçekleştiğinde, kiraya veren; sözleşmeyi yapacağı yazılı bir bildirimle hemen feshedebilecektir. Bu düzenleme ile bu gibi durumlarda uyarı zorunluluğu ortadan kaldırılmış, hem de bu tür kira ilişkilerinde herhangi bir fesih bildirim süresine yer verilmemiştir.

• 
  316. MADDE’si 818 sayılı Borçlar Kanununun 258. maddesinin ikinci fıkrasını karşılamakta ve kiracının temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu düzenlenmektedir. 258. maddesinin kenar başlığında kullanılan "D. Mükellefiyet ve vergileri ve tamiri tahammül" şeklindeki ibare, Tasarıda "III. Temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu" şeklinde değiştirilmiştir. 258. maddenin ikinci fıkrasında öngörülen "... tamir mucire aittir." şeklindeki hüküm madde metnine alınmamıştır. Çünkü kiralayanın borçlarından biri olarak Tasarının 302. maddesinde düzenlenmiştir. Bu madde de Kanundan farklı bir hüküm değişikliği yoktur, yalnızca Kanunun sistematiği değiştirilmiş, ifadesi netleştirilmiştir.
  

D - MÜKELLEFİYET VE VERGİLERİ VE TAMİRİ TAHAMMÜL: Madde 258: Mecurun mükellefiyeti ve vergileri mucire aittir. Mecurun alelade kullanılması için muktazi tathir ve ıslah masrafı müstecire ve tamir mucire aittir. Bu hususta mahalli adete bakılır.

Temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu MADDE 316: Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel âdete de bakılır.