BiRİNCİ BÖLÜm kira sözleşmesi § genel olarak

Madde de, kiralananın teslimi sırasında taşıdığı ayıplar bakımından “önemli ayıp - önemli olmayan ayıp” ayrımı yapılmış; önemli ayıplardan, kiracının, borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümler çerçevesinde de kiraya vereni sorumlu tutabileceği kabul edilmiştir. Gerçekten, kira sözleşmesi sürekli borç ilişkisi doğurduğu için, kiraya verenin kiralananın sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan ayıplarından da sorumluluğu söz konusu olabilir. Bu durumda, kiraya veren kiralananı teslim borcunu ifada temerrüde düşebilir. Çünkü kiraya verenin kiralananı teslim borcu bir defalık (ani) edim niteliğinde değildir. Bu sebeple maddenin birinci fıkrasında, kiracının duruma göre, Tasarının 303. ve devamı maddelerinde düzenlenen ayıptan sorumluluğa veya Tasarının 122-125. maddelerinde düzenlenen temerrüde ilişkin hükümlerden yararlanabileceği kabul edilmiştir. Her iki durumda da kiracı, sözleşme ilişkisini ortadan kaldırma hakkına sahiptir. Ancak kiracı bu hakkını kiraya verenin ayıptan sorumluluğuna dayanarak kullanırsa, sözleşmenin feshi; borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümlere dayanarak kullandığı takdirde, sözleşmeden dönme söz konusu olacaktır. (Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanunu’nun 258. maddesi göz önünde tutulmuştur.)

• 
  304. MADDE’si 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 249. maddesinin ikinci ve son fıkrası ile 250. maddesini kısmen karşılamaktadır. Bu madde ile kiraya verenin, kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesindeki sorumluluğu genel olarak düzenlenmektedir. Kanunun 249.maddesinin kenar başlığında kullanılan "1. Kullanılmağa salih bir halde" ve 250.maddesinin kenar başlığında kullanılan "2. Bilâhare akde muhalif hâl hudusu" ibareleri, Tasarının 304. maddesinde "2. Kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesinden sorumluluk/ a. Genel olarak" şeklinde değiştirilmiştir.
  

B - MUCİRİN VAZİFELERİ I.MECURUN TESLİMİ : 1.KULLANILMAĞA SALİH BİR HALDE     Madde 249 - Mucir, mecuru akitten maksut olan kullanmağa salih bir halde müstecire teslim etmek ve icar müddeti zarfında bu halde bulundurmak ile mükelleftir.     Mecur, akitten maksut olan kullanmak mümkün olmıyacak yahut intifa ehemmiyetli suretle azalacak bir halde teslim olunursa müstecir akdi feshe yahut ücretten münasip bir miktarın tenzilini istemeğe salahiyettardır.     Eğer ayıp, müstecirin yahut kendisiyle birlikte yaşayan kimselerin yahut işçilerin sıhhati için ciddi bir tehlike teşkil etmekte ise; mucir, bu tehlikeye akdi yaparken vakıf olmuş veya fesih hakkından feragat etmiş olsa bile yine icarı feshedebilir.   2 - BİLAHARA AKDE MUHALİF HAL HUDUSÜ Madde 250 - Mecur, icare müddeti zarfında müstecirin bir kusuru olmaksızın akitten maksut olan kullanılmak mümkün olmıyacak veya ehemmiyetli surette azalacak bir hale düştüğü takdirde, müstecir, ücretten mütenasip bir miktarın tenzilini talep edebileceği gibi; ayıp münasip bir müddet zarfında bertaraf edilmezse, akdi dahi feshedebilir.     Mucir, kendisinin bir kusuru olmadığını ispat edemez ise tazminat ile mükellef olur.

2. Kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesinden sorumluluk a. Genel olarak MADDE 304- Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.

Maddenin birinci fıkrasında, kiralananın sonradan yani kiracının egemenlik alanında bulunduğu sırada, kendisine yüklenemeyen bir sebeple ayıplı hâle gelmesi durumunda, kiracıdan ayıpların giderilmesini (bunların ortadan kaldırılması amacıyla onarım) veya kira bedelinden indirim yapılmasını ya da zararın giderilmesini isteme biçiminde üç seçimlik hak tanınmıştır. Maddenin ikinci fıkrasında ise; ayıbın önemli olması durumunda, maddenin birinci fıkrasında sayılan seçimlik haklara ek olarak dördüncü bir seçimlik hak niteliğinde olmak üzere, kiracının sözleşmeyi fesih hakkının saklı olduğu belirtilmiştir.

Maddenin düzenlenmesinde, kaynak İsviçre Borçlar Kanununun 259-a maddesi göz önünde tutulmuştur. Ancak, kaynak Kanunun 259-a maddesinin birinci fıkrasının (d) bendi, Tasarının "kiraya verenin üçüncü kişinin ileri sürdüğü haklar sebebiyle sorumluluğu" başlığı altında yer verilen 308 ve devamı maddelerinde ayrıca düzenlendiği için, Tasarının 304. maddesine alınmamıştır.

• 
  305. MADDE’si Kanunun 250. maddesini kısmen karşılamaktadır. Tasarının dört fıkradan oluşan bu maddesinde, ayıbın giderilmesini isteme ve kira sözleşmesinin ayıp sebebiyle feshi düzenlenmektedir. Maddenin kenar başlığı "b. Ayıbın giderilmesini isteme ve fesih" şeklinde ifade edilmiştir.
  

2 - BİLAHARA AKDE MUHALİF HAL HUDUSÜ Madde 250 - Mecur, icare müddeti zarfında müstecirin bir kusuru olmaksızın akitten maksut olan kullanılmak mümkün olmıyacak veya ehemmiyetli surette azalacak bir hale düştüğü takdirde, müstecir, ücretten mütenasip bir miktarın tenzilini talep edebileceği gibi; ayıp münasip bir müddet zarfında bertaraf edilmezse, akdi dahi feshedebilir. Mucir, kendisinin bir kusuru olmadığını ispat edemez ise tazminat ile mükellef olur.

b. Ayıbın giderilmesini isteme ve fesih MADDE 305- Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir. Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir. Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir. Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir.