Articolul 899. Obligaţia de informare a locatorului despre vicii
Locatarul care cunoaşte un viciu sau o deteriorare substanţială a bunului închiriat este ţinut să-l informeze pe locator într-un termen rezonabil, sub sancţiunea reparării prejudiciului.
Legea admite posibilitatea închirierii unui bun cu vicii sau în stare deteriorată care sunt cunoscute de locatar.
În asemenea situaţii locatarul este obligat de a-l informa pe locator despre starea vicioasă sau deteriorarea substanţială a bunului închiriat. Obligaţia informaţională trebuie să fie efectuată într-un termen rezonabil, cu scopul ca părţile contractuale să convină la termenul şi modalităţile de înlăturare a viciilor sau deteriorărilor substanţiale sau să convină altfel asupra acestor dificultăţi.
Nerespectarea de către locatar a acestei obligaţii are un efect negativ, şi anume, el poartă răspundere pentru prejudiciul cauzat locatorului.
Dacă bunul închiriat, după ce a fost predat locatarului, este înstrăinat de locator unui terţ,acesta din urmă se subrogă locatorului în drepturile şi obligaţiile decurgînd din locaţiune.
Locatorul ca proprietar al bunului închiriat este în drept de a dispune de acest bun dup buna sa voinţă, inclusiv şi de a-l înstrăina.
Dacă înstrăinarea bunului închiriat a avut loc după încheierea contractului de locaţiune, atunci contractul îşi păstrează valoarea sa.
În această situaţie terţul care a devenit proprietarul bunului închiriat se subrogă locatorului în drepturile şi obligaţiile care decurg din locaţiune. Prin urmare, în acest caz are loc schimbarea unui subiect al locaţiunii.
Exproprierea totală a bunului închiriat stinge locaţiunea de la data la care expropriatorul are dreptul să ia bunul în posesiune.
În cazul în care exproprierea bunului este parţială, locatarul poate, după împrejurări, obţine reducerea chiriei sau rezilierea locaţiunii.
Exproprierea patrimoniului public sau privat, inclusiv şi cel închiriat poate avea loc în baza Legii 488/2000 prin decizia Organului competent în dependenţă de interesele naţionale sau locale. Legea stipulează 2 tipuri de expropriere: totală sau parţială.
Exproprierea totală a bunului efectuat are ca efect stingerea locaţiunii de la data la care expropriatorul are dreptul să i-a bunului în posesiune. Această situaţie se poate explica prin faptul, că exproprierea are loc pentru cauza de utilitate publică. Prin urmare, bunul expropriat se utilizează în scopuri publice.
Exproprierea parţială are ca efect reducerea chiriei sau rezilierea locaţiunii. Alegerea uneia din aceste posibilităţi este prerogativa locatarului, care în dependenţă de circumstanţele reale poate cere reducerea chiriei sau rezilierea contractului.
În cazul reducerii chiriei cuantumul acesteia este în dependenţă de volumul micşorării folosirii bunului închiriat, de impedimentele care s-au creat şi de alte circumstanţe.
Articolul 902. Decesul locatarului sau al locatorului Locaţiunea nu încetează prin decesul locatarului, nici prin cel al locatorului dacă în contrac nu este prevăzut altfel sau dacă, în funcţie de circumstanţe, contractul nu mai poate fi menţinut.
Legea stabileşte o regulă dispozitivă prin care locaţiunea nu încetează în catul decesului locaturului sau a locatarului. Sunt stipulate doar două cazuri, cînd decesul unei din părţi are ca efect încetarea raporturilor contractuale şi anume, dacă în contract nu este prevăzut altfel sau dacă, în fucnţie de circumstanţe, contractul nu ami poate fi menţiunit.
Ca circumstanţă care poate servi ca temei de încetare a locaţiunii poate fi, bunăoară încherierea unui imobil de un pictor cu renume, care utilizează acest bun ca atelier de pictură. După decesul acestuia membrii familiei sale nefiind pictori nu pot folosi acest după destinaţie şi, prin urmare, contractul nu mai poate fi menţinut.
Legea stipulează două temeiuri tradiţionale de încetare a locaţiunii:
la expirarea termenului contractului;
în cazul pieirii bunului închiriat.
Expirarea termenului contractului poate servi ca temei de încetare a locaţiunii dacă părţile au convenit astfel şi bunul închiriat a fost restituit locatorului. În cetarea locaţiunii din acest temei poate avea loc şi în cazul, cînd nici una din părţi nu a declarat cu un preaviz părţii opuse despre intenţiile sale de a continua raporturile contractuale şi dacă prin tăcere prelungirea folosirii bunului după expirarea termenului nu a avut loc.
Pieirea bunului închiriat este un temei ondescutabil de încetare a locaţiunii, deoarece în acest caz dispare un element principal al contractului – însuşi obiectul locaţiunii. Prin urmare, dispare şi interesul părţilor.
Prin acordul părţilor, în dependenţă de obiectul contractului, scopul părţilor şi alte circumstanţe, în contract pot fi stipulate şi alte temeiuri de încetare a locaţiunii. Acest lucur poate avea loc şi în alte cazeri prevăzute de lege.
Articolul 904. Prelungirea contractului de locaţiune
Dacă raporturile contractuale continuă în mod tăcit după expirarea contractului de locaţiune, aceasta se consideră prelungir pe un termen nedeternimat.
La expirarea contractului de locaţiune, locatarul are dreptul prioritar la încheierea contractului pe un nou termen dacă:
şi-a onorat anterior obligaţiile contractuale;
bunul se dă în locaţiune pe un nou termen;
este de acord cu noile condiţii contractuale stabilite de locator.
Garanţia constituită de un terţ pentru executarea obligaţiilro de către locatar nu se extinde asupra locaţiunii reînniote.
O particularitate a locaţiunii o constituie posibilitatea continuării în mod tăcit a folosirii bunului închiriat, fapt care are ca efect prelungirea raporturilor contractuale pe un termen nedeternimat.
Pentru ca raporturile contractuale să fie considerate prelungite pe un termenu determinat este necesar că pînă la expirarea termenului contractului părţile să nu întreprinde careva acţiuni de încetare a raporturilor contractuale şi restituirea locatorului bunului închirita. Prin urmare, în mod tăcit prin inacţiunile proprii îşi manifestă disponibilitatea de a continua aceste raproturi.
În locaţoune raproturile contzractuale au de regulă un caracter stabil, uneori de lungă durată, mai ales cînd obiectul contractului este un imobil. Ba mai mult ca atît, deseori după expirarea termenului contractului are loc reînnoirea raporturilor contractuale, dat fiind faptul că există temeiuri legale. Astfel, alin.2 al art.904 stipulează un drept prioritar al locatarului de a încheia contractul pe un nou termen. Din esenţa legii rezultă că termenului noului contract va fi echivalent cu termenul contractului expirat.
Pentru realizarea acestui drept sunt necesare existenţa a trei condiţii expres prevăzute de lege, şi anume:
şi-a onorat anterior obligaţiile contractuale;
bunul se dă în locaţiune pe un nou termen;
este de acot cu noile condiţii contractle stabilite de locator.
Se consideră că locatarul şia- onorat anterior obligaţiile anterioare dacă el a respectat prevederile art. 888. Încălcările care por servi ca bază pentru a nu aplica dreptul prioritar al locatarului la închirierea contractului pe un nou termen pot fi considerate temeiurile de reziliere a locaţiunii din iniţiativa locatorlui stipulate în art. 906.
Dreptul prioritar al locatarului de încheiere a contractului pe un nou termen poate fi realizat dacă locatorul va acorda şi pe viitor, minimum pe un nou termen, obicetul închiriat în locaţiune.
La încheierea contractului pe un nou termen locatorul poate stabili careva noi condiţii contractuale, care urmează să fie acceptate de locatar. Aceste noi condiţii se pot referi la cuantumul chiriei, la obligaţia locatarului de a efectua reparaţie capitală pe cont propriu sau al locatorului şi altele.
Din esenţa legii rezultă că locatarul care are intenţia de a închiria obiectul respectiv şi pe viitor este cunoscut cu noile condiţii contractuale stabilite de locator şi este ţinut de a-l informeze pe acesta despre acceptul său. Acest accept urmează a fi expediat locatorului într-un termen rezonabil necesar pentru a încheia contractul.
Dreptul prioritar al locatorului de a încheia contractul pe un nou termen poate fi realizat repetat, pe toată durapa de timp cît vor exista prevederiel stipulate în acest articol.
Dacă în contractul anterior un terţ a constituit o garanţie pentru executarea obligaţiilor de către locatar, apoi această garanţie nu se extinte asupra locaţiunii reînnoite, şi prin urmare terţul poate institui o nouă garanţie pentru executarea obligaţiilor de către locatar cu condiţia că există consimţămîntul lui.
Articolul 905. Rezilierea contractului de locaţiune
Rezilierea contractului de locaţiune încheiat făr termen poate avea loc la cererea oricărei părţi cu un preaviz de 3 luni pentru imobile şi de o lună pentru bunurile mobile dacă în contract nu este prevăzut altfel.
Dacă locuinţa sau orice altă încîpere destinată pentru locuit se află într-o stare ce creează un pericol real pentru sănătate, locatarul poate rezilia contractul de locaţiune fără respectarea termenului de preaviz. Locatarul are acest drept şi în cazul în care, la încheierea contractului, ştia despre pericol şi nu a înainta pretenţii în legătură cu aceasta.
Rezilirea contractului de locaţiune are ca efect şi rezilierea contractului de sublocaţiune dacă în contractul de locaţiune nu este prevăzut altfel.
Legislaţia în vigoare nu prevede careva onterdicţii cu privire la încheierea unui contrac de locaţiune făr termen. Un asemenea contract, dacă va fi încheiat, poate fi reziliat la cererea oricărei părţi în orice moment, dar cu respectarea prevederilor legale, şi nume, cu un preaviz de trei luni pentru imobile şi de o lună pentru bunurile mobile. Această regulă este dispozitivă şi, prin urmare, părţile pot conveni şi stipula în contract un alt mod de rezilire a contractului încheiat pe un termen nedeterminat.
O excepţie cu privire la respectarea termenului de preaviz este stipulat pentru locuinţe şi alte închăperi destinate pentru locuit. Această excepţie să referă numai la locatar. Termenul de preaviz poate să nu fie respectat numai în cazul cînd locuinţa sau altă încăpere destinată pentu lovuit se află într-o stare ce crează un pericol real pentru sănătate, bunăoare de a se nărui.
Termenul de preaviz poate să nu fie respectat de către locatar şi în cazul în care, la încheierea contractului, ştia despre pericol nu a înaintat pretenţii în legătură cu aceasta.
O astfel de normă este stipulat de lege reieşind din necesitatea rezilierii operative, fără întîrziere, urgentă, deoarece respectarea preavizului de trei luni după cum prevedea legea pentru imobil, poate avea cosecinţe negative în primul rînd pentru locatar.
Durata contractului de sublocaţiune se află, de regulă, în dependenţă absolută de termenul contractului de locaţiune. Din aceste considerente legea stabileşte că rezilierea contractului de locaţiune are ca efect şi rezilirea contractului de sublocaţiune. Însă această regulă are o natură dispozitivă şi se referă numai la părţile contractului de locaţiune. Prin urmare, în contractul de locaţiune părţile pot conveni altfel, bunăoară, la încetarea contractului de locaţiune sublocatarului, care şi-a onorat obligaţiile contractuale, va avea dreptul să încheie de sinestătător un contract de locaţiune. În acest caz în folosinţa sublocatarului poate trece tot obiectul locaţiunii sau numai o porţiune din acesta, care s-a aflat în folosinţa sublocatarului în baza contractului de sublocaţiune. Noul contrac de locaţiune cu fostul sublocatar poate fi încheiat pe restul termenului contractului de locaţiuen sau pe un nou termen, sau fără termen, în dependenţă cum vor conveni părţile.
Articolul 906. Rezilierea contractului din iniţiativa locatorului
Locatorul este în drept să ceară rezilierea contractului dacă locatarul:
nu foloseşte bunul închiriat la destinaţie sau în conformitate cu prevederile contractului;
admite intenţionat sau din culpă înrăutăţirea stării bunului ori creează un pericol real pentru o asemenea înrăutăţire;
nu plăteşte chiria pe parcursul a 3 luni după expirarea termenului de plată dacă în contract nu este prevăzut altfel;
încheie un contract de sublocaţiune fără acordul locatorului.
Legea sau contractul pot prevedea şi alte motive re reziliere a contractului de locaţiune din iniţiativa locatorului.
Legea stabikleşte cîteva cazuri de nerespectare a obligaţiilor contractuale de către locatar care pot servi ca temei de reziliare a contractului de locaţiune înainte de termen din iniţiativa locatorului.
Primul temei poate servi faptul că locatarul nu foloseşte bunul închiriat după destinaţia sa sau în conformitate cu prevederile contractului. (vezi comentariu la art.888).
Punctul b al prezentului articol prevede trei temeiuri de reziliere anticipată a locaţiunii, şi anume intgenţioant sau din culpă locatarul admite înrăutăţirea stării bunului închiriat sau crează un pericol real pentru o asemenea înrăutăţire. Sunt considerate intenţionate sau din culpă acţiunile sau inacţiunile locatarului, care conştient, cu rea credinţă intenţionat admite înrăutăţirea bunului închiriat. Bunăoară, obiectul conbzrcatului se află înt-ro stare foarte deplorabilă, într-un pericol real de a se nărui şi prin urmare, necesită evident şi urgent reparaţie capitală, care în baza contractului urmează să fie efectuată de către locatar. Acesta conştient şi din culpă nu-şi onorează aceastp obligaţie, ba mai mult ca atît, crează impedimente locatorului de a efectua aceste lucrări.
Neachitarea la timp a chiriei de asemenea este un temei de reziliere înainte de termen a locaţiunii, dar lgea stabileşte un termen de trei luni sau, în bază de contrac ul alt termen, după expirarea căruia poate avea loc rezilierea contractului. Dat fiind faptul că legea nu prevede altfel, motivele nerespectării acestei pobligaţii contractuale nu au importanţă pentru rezilierea anticipată a locaţiunii.
Accesul la bunul închiriat în baza unui contract de sublovaţiune poate avea loc doar cu consimţămîntul locatorului. Dacă locatarul fără consimţămîntul proprietarului încheie un contrac de sublicaţiune apoi pentru nerespectarea acestei obligaţiuni poate avea loc rezilierea contractului de locaţiune, şi evident a contractului de sublocaţiune.
Prin acordul părţilor sau în baza legii pot fi prevăzute şi alet motive de reziliere a contractului de locaţiune din iniţiativa locatoirului.
Articolul 907. Rezilirea contractului din iniţiativa locatarului
Locatarul este în drept să ceară rezilierea contractului în cazul în care:
şi-a pierdut capacitatea de muncă şi nu poate folosi bunul închiriat;
este privat de libertate şi nu-şi poate executa obligaţiile contractuale.
Legea sau contractul pot prevedea şi alte motive decît cele de la alin. (1) de rezilierea a contractului de locaţiune din iniţinativa locatarului.
Legea stabileşte doar două temeiuri de reziliere a locaţiunii din iniţiativa locatarului, care în principiu un caracter excepţiunal.
Un temei de ordin obiectiv este pierderea capacităţii de muncă, care are ca efect imposibilitatea locatarului de a folosi în continuare bunul închiriat. Pentru rezilierea contractului din acest motiv locatarul trebuie să prezinte documente, care cu certitudine confirmă faptul pierderii capacităţii de muncă de către locatar şi imposibilitatea de a folosi bunul închiriat pe viitor.
Un alt temei pentru rezilierea contractului de locaţiune este atragerea locatarului la răspunderea penală cu aplicarea privaţiunii de libertate, fapt care exclude posibilitatea executării obligaţiilor contractuale. Petnru rezilierea contractului din acest temei este necesar de a prezenta sentinţa, care a rămas definitivă şi prin care locatarul este privat de libertate. Dat fiind faptul că legea nu prevede altfel, termenul de privaţiuni de libertate nu are careva importanţă pentru rezilierea contractului din acest motiv.
Prin acordul comun ale părţilor sau prin lege pot fi prevăzute şi alte motive de reziliere a contractului de locaţiune din iniţiativa locatarului.
Articolul 908. Restituirea bunului închiriat
După încetarea raporturilor contractuale, locatarul este obligat să restituie bunul închiriat în starea în care i-a fost dat sau în starea prevăzută de contract.
Prejudiciul cauzat prin înrăutăţirea stării bunului se repară de către locatar dacă nu dovedeşte lipsa vinovăţiei sale. Locatarul poartă răspunbdere în aceeaşi măsură pentru înrăutăţirea admisă de membrii familiei sale, de sublocatar sau de de terţ, cărora le-a permis accesul la bunul închiriar.
Locatarul răspunde pentru deteriorarea bunului în mărimea în care s-a micşorat valoarea lui dacă în contract nu este prevăzut altfel.
Restituirea bunului închiriat după încetarea raporturilor contractuale este o obligaţie principală a locatarului. Această obligaţie trebuie să fie respectată în cazul în care prelungirea contractului de locaţiune nu are loc.
Bunul restituit trebuie să fie în starea în care a fost transmis locatarului sau în starea prevăzută de contract. La momentul restituirii se iau în consideraţie doar uzura obişnuită a bunului închiriat şi dacă acesta a fost utilizat după destinaţie în conformitate cu prevederile contractului.
Părţile pot conveni în contract că la restituirea bunului acesta se poate afla în altă stare decăt cea, care a existat la momentul încheierii contractului. Bunăoară, obiectul să fie renovat, reparat capital sau îmbunătăţit în alt mod. În asemenea situaţii locatarul este obligat să restiuie bunul în starea prevăzută de contract.
Locatarul poartă răspundere pentru prejudiciul cauzat bunului închiriat. Legea stabileşte prezumţia vinovăţiei locatarului în ce priveşte prejudiciul cauzat prin înrăutăţirea stării bunului. Din aceste consideraţii rezultă că sarcina probaţiunii faptului că prejudicul a survenit nu din culpa locatarului o poartă acesta.
Legea stabileşte că locatarul poartă răspundere nu numai pentru acţiunile sau inacţiunile proprii, care au ca efect un prejudiciu, dar şi pentru înrăutăţirea stării bunului închiriat admisă de membrii familiei sale, de sublocatar sau de un terţ, cărora locatarul le-a permis accesul la bunul închiriat. Această regulă rezultă din dreptul legal al locatarului de a permite accesul la bunul închiriat a persoanelor menţionate.
La rîndul său locatarul are dreptul de regres faţă de persoanele care au avut acces la bunul închiriat şi din vină cărora a survenit un prejudiciu cauzat prin înrăutăţirea stării bunului închiriat.
Cuantumul răspunderii locatarului este limitat de mărimea în care s-a mocşorat valoarea lui, dacă în contract nu este prevăzut altfel. Prin urmare, părţile pot conveni şi stipula în contract o altă mărime sau alt mod de reparare a prejudiciului cauzat. Bunăoară, reparaţia necesară să fie efectuată de locator, sau bunul căruia i-a fost cauzat un prejudiciu să fie înlocuit cu un alt bun de această natură, dimensiuni, calitate, uzură şi altele.
La expirarea termenului sau la rezilierea contractului de locaţiune, locatarul are dreptul să separe îmbunătăţirile, efectute cu permisiunea locatorului, care pot fă separate fără a se deteriora bunul ori să ceară compensarea valorii lor de către locator dacă legea sau contractul nu prevede altfel.
Locatarul are dreptul să separe îmbunătăţirile efectuate fără permisiunea locatorului dacă pot fi separate fără a se deteriora bunul şi dacă locatorul refuză să compenseze valoarea lor. În cazul în care îmbunătăţirile efectuate fără permisiunea locatorului nu pot fi separate fără a se deteriora bunul, ele devin proprietate a locatorului.
La cererea locatorului, construcţiile neautorizate de el urmează a fi demolate de către locatar sau pe contul lui.
La încetarea raporturilor contractuale părţile urmează să apcieze soarta îmbunătăţirilor bunului închiriat, efectuate pe toată dutara locaţiunii.
Din lege rezultă două categorii de îmbunătăţiri: efectuate cu permisiune locatorului şi fără permisiunea acestuia. fiecaRe din aceste îmbunătăţiri por fi separate în două tipuri: îmbunătăţirile care pot fi separate fără a se deteriora bunul şi care nu pot fi separate fără ca bunul să nu fie deteriorat.
Referitor la îmbunătăţirile efectuate cu acordul locatorului şi care por fi separate fără a se deteriora bunul legea stipulază o normă generală: aceste îmbunătăţiri, la alegerea locatarului pot fi separate de acesta în favoarea sa sau compensate de locator.
Alte consecinţe au loc în cazul îmbunătăţirilor efectuate cu permisiunea locatorului, dar care nu por fi separare fără deteriorarea bunului. În acest caz locatarul are dreptul doar să ceară de la locator numai compensarea valorii acestor îmbunătăţiri.
Aceste reguli cu privire la îmbunătăţirile efectuate cu consimţămîntul loclatorului au un caracter dispozitiv şi prin urmare, în baza contractului sau prin lege pot fi constituite şi alte modalităţi cu privire la soarta acestor îmbunătăţiri, bunăoară ele devin proprietatea locatorului fără obligaţia acestuia de a compensa locatarului valoarea îmbunătăţirilor.
În principiu, de această natură sunt şi îmbunătăţirile efectuate fără permisiunea locatorului dar care por fi separate fără deteriorarea bunului şi dacă locatorul refuză să compenseze valoarea lor.
Absolut alt efect au îmbunătăţirile efectuate fără permisiunea locatorului şi care nu pot fi separate fără deteriorera bunului. La expirarea termenului locaţiunii sau la rezilirea anticipată a contractului aceste îmbunătăţiri, în virtutea legii, devin proprietatea locatorului.
Locatorul dispune de un drept legal faţă de construcţiile efectuate de locatar fără autorizaţia lui. Aceste construcţii la cererea locatorului urmează a fi demolate de către locatar sau pe contul lui.
Articolul 910. Consecinţele nerestituirii la timp a bunului închiriat Dacă după încetarea raporturilor contractuale, locatarul nu restituie bunul închiriat, locatorul are dreptul să ceară plata chiriei pentru toată durata întîrzierii. Se poate cere repararea prejudiciului în partea neacoperită de chirie.
În caz de nerestiuirea de către locatar a bunuloui închiriat dupî încetarea raporturilor contractuale au loc careva consecinţe negative pentru locatar. Astfel, locatorul are dreptul să ceară plata chiriei pentru toată durata întîrzierii.
Dacă nerespectarea acestei obligaţiunii de către locatar a cauzat un prejudicul locatorului acesta are dreptul la repararea prejudiciului, dar numai în partea neacoperită de chirie.
Capitolul IX
ARENDA
Articolul 911. Dispoziţii generale cu privire la arendă
Arenda este contractul încheiat între o parte – proprietar, uzufrucruar sau un alt posesor legal de terenuri şi de alte bunuri agricole (arendator) – şi altă parte (arendaş) cu privire la expluatarea acestora pe o perioadă determinată şi la un preţ stabilit de părţi.
Prin acordul părţilor, dispoziţiile cu privire la arendă se aplică şi la locaţiunea altor imobile.
Contractului de arendă se aplică în modul corespunzător dispoziţiilor cu privire la locaţiune în măsura în care prezentul capitol nu prevede altfel.
Definiţia contractului de arendă reflectă destinaţia şi particularităţile acestui contract. Esenţa lui constă în reglementarea transmiterii în scopul expluatării temporare a unui teren şi altor bunuri agricole. Importanţa acestui contract constă anume în transmiterea bunurilor nu numai în posesiune şi folosinţă temporatâră, fapt care are loc în contractul de locaţiune, dar pentru expluatarea lor. Expluatarea presupune efectuarea faţă de obiectul contractului a tuturor operaţiilor pentru posesie, folosire, prelucrare, îmbunătăţire şi altele, care sunt necesare pentru obţinerea unui fruct – scopul final al acestui contrtact. (Ce reprezintă fructul vezi comentariu la art. 299 CC RM).
Subiecţii acestui contract sunt arendatorul şi arednaşul, care pot fi atît persoane fizice , cît şi juridice. De regulă arendatorul este proprietarul obiectului contractului şi care dispune de toate documentele necesare de proprietate asupra acestui bun. Arendatorii terenurilor, care aparţin statului şi unităţilor administrativ-teritoriale sunt Guvernul RM şi organele administraţiei publice locale în dependenţă de competenţa lor (art.41 al Legii 828/1991 ). În această calitate pot activa şi alţi titulari legali, cum ar fi uzufructuarul, superficiarul, debitorul gajist sau alt posesor legal. Deoarece aceste persoane poartă o denumire generală – popsesor legal, se consideră că ele dispun de titlurile prevăzute de lege, prin care este legalizată posesia, de regulă, contractul respectiv. Arendaş poate fi orice suciect de drept al Republicii Moldova. În această calitate, în baza art.41 Legii 828/1991, pot activa şi persoanele fizice şi juridice străine, organizaţiile şi asociaţiile internaţionale. Persoanele fizice trebuie să fie apte de muncă şi în stare de a se ocupa cu acticitatea agricolă. Pentru persoanele juridice această activitate trebuie să fie prevăzută de statut sau alt document constituitiv.
Obiectul contractului de arendă este terenul de pămînt şi alte bunuri agricole. O detalizare în acest sens găsim în Legea 828/1991 în redacţia Legii 1006/2002. Astfel, art. 41¹ stipulează, că “obiect al contractului de arendă pot fi terenurile de orice categorie de destinaţie, inclusiv dreptul asupra cotei de teren echivalent. Dreptul de arendă a terenului se extinde şi asupra construcţiilor, instalaţiilor, amenajerilor, inclusiv asupra plantaţiilor multianuale de pe terenul respectiv, dacă contractul nu prevede altfel”.
Contractul de arendă este un contract cu titlu oneros şi se încheie pe o durată determinată de părţi. Deoarece, acest articol nu stipulează altceva, însuşi faptul încheierii contractului pe o durată nedeterminată nu are ca efect nulitatea contractului, însă nerespectarea acstei prevederi legale poate avea, în caz de litijiu, careva consecinţe nefavorizate pentru părţi.
Aliniatul 2 al acestei norme stipulează condiţiile aplicării dispoziţiilor cu privire la arendă faţă de alte bunuri. Aceste condiţii sunt: acordul părţilor şi dacă obiectul contractului este un bun imobil. Prin urmare, normele contractului de arendă nu pot fi aplicare faţă de un bun mobil.
Normele locaţiunii, care conţin multe prevederi şi detalizări de ordin general pot fi aplicate, în baza alin.3 al acestui articol, faţă de arendă numai cu condiţia că contractul de arendă nu stipulează alte prevederi.
Articolul 912. Forma contractului de arendă Contractul de arendă se încheiei în scris.
Legislatorul a formulat acest criteriu faţă de forma contractului de arendă luînd în consideraţie obiectul, scopurile părţilor, termenul contractului şi altele. Această normă este condiţionată , de asemenea, de necesitatea asigurării intereselor patrimoniale ale părţilor, de necesitatea evitării consecinţelor negative în caz de nerespectare a obligaţiilor contractuale.
Forma scrisă a contractului de arendă se aplică indiferent de faptul cine este parte a contractului - persoană fizică sau juridică. În afară de norma generală stipulată în acest atricol faţă de forma contractului de arendă, pentru acest contract se aplică de asemenea şi condiţiile suplimentare prevăzute de lege în dependenţă de obiectul şi termenul contractului. Astfel, conform aliniatului 2 al art. 877 CC RM contractul de arendă a unui teren încheiat pe un termen ce depăşeşte trei ani trebuie să fie înscris în registrul bunurilor imobile. Această regulă se conţine de asemenea în art. 4 al Legii 1543/1998 şi în art. 41² al Legii 828/1991 în redacţia Legii 1006/2002. În alin. 2 al atr. 41² al aceleiaşi Legi se mai stipulează că “contractul de arendă a terenului pe un termen mai mic de trei ani se înregistrează de către primăria satului (comunei), oraşului, municipiului, în al cărei teritoriu este situat terenul şi care va ţine registrul unor asemenea contracte de arendă”.
