Codul civil al Republicii Moldova. Comentariu

Articolul 1365. Vînzarea bunului comun

(1) Daca împartirea în natura este exclusa, desfiintarea comunitatii se face prin vînzarea bunului comun conform regulilor de vînzare a bunurilor gajate, iar în cazul terenurilor, prin licitatie si prin împartirea mijloacelor încasate. Daca vînzarea catre un tert este interzisa, bunul va fi licitat între copartasi.
(2) Daca încercarea de a vinde bunul nu are succes, orice copartas poate cere reluarea încercarii. El trebuie însa sa suporte cheltuielile în cazul în care încercarea esueaza.



I. Generalităţi

1. Structura reglementării. Privind structura şi ordinea aplicării art. 1364-1366 a se vedea supra art. 1364, I, 1. Asupra bunurilor aflate în proprietate comună se aplică dispoziţiile art. 358 – 365 în mod prioritar.

2. Caracterul dispozitiv. Normele art. 1365 are cararcter dispozitiv. Copărtaşii pot prin convenţie reglementa modul de executare a vânzării bunului comun. În acest sens a se vedea supra art. 1364, I, 3.

3. Etapele prevăzute de art. 1365. Desfiinţarea comunităţii prin vânzarea bunului comun are loc în două etape. Mai întâi bunul comun va fi vândut [infra II, III]. Prin aceasta comunitatea nu este încă desfiinţată, deoarece „mijloacele încasate” se află în continuare în comunitatea copărtaşilor conform cotelor păţi ideale din bunul comun. Abia prin împărţirea acestora, în a doua etapă, are loc desfiinţarea comunităţii [infra IV].

II. Vânzarea bunului comun

1. Condiţiile vânzării. a) Singura condiţie cerută de art. 1365 pentru realizarea vânzării o consituie imposibilitatea împărţirii în natură a bunului comun conform art. 1364. Expresia folosită în art. 1365 alin. 1 prop. 1 „este exclusă” nu are în vedere doar excluderea partajului în natură prin convenţia părţilor [supra art. 1364, I, 3], ci şi imposibilitatea împărţirii în natură rezultând din însăşi natura bunului comun. În ultimul caz este vorba de situaţia – în pracică constituind regula – în care partajarea în natură nu este exclusă prin convenţie, realizarea partajului neputând avea loc din cauza imposibilităţii împărţirii bunului în părţi reale omogene corespunzătoare cotelor părţi ideale ale copărtaşilor fără diminuarea valorii bunului comun.

b) Pentru bunurile aflate în proprietate comună art. 361 alin. 2 lit. a prevede dreptul fiecărui coproprietar de a cere – înaintea vânzării bunului – atribuirea întregului bun în favoarea sa în schimbul unei sulte. Pentru detalii a se vedea supra art. 361. Această condiţie este valabilă doar pentru cazul în care dreptul de proprietate este dreptul aflat în comunitatea mai multor copărtaşi. În celelalte cazuri respectarea acestei condiţii nu este necesară. Renunţarea coproprietarilor la acest drept poate avea loc atât expres cât şi tacit.

c) Nerespectarea condiţiei prevăzute la art. 1365 alin. 1 prop. 1, adică vânzarea bunului comun, deşi partajul în natură nu este exclus prin convenţie şi nici realizarea împărţirii în natură nu este imposibilă, nu duce la nulitatea vânzării, dacă aceasta are loc (cel puţin) cu acordul tacit al tuturor copărtaşilor. Aceasta rezultă din caracterul dispozitiv şi alternativ al art. 1364 şi 1365: desfiinţarea comunităţii într-un mod sau altul are acelaşi efect juridic. Valabilitatea unei asemenea vânzări nu va fi confundată cu vânzarea bunului cu încalcarea drepturilor unuia sau mai multor copărtaşi, de exemplu prin vânzarea bunului în afara licitaţiei sau vânzarea bunului comun către un terţ, deşi prin convenţie vânzarea trebuia să aibă loc între copărtaşi (art. 1365 alin. 1 prop. 2). În primul caz copărtaşul lezat în dreptul său poate cere desfacerea contractului de vânzare (încheiat în afara licitaţiei) cu terţul conform regulilor generale; în al doilea caz (vânzarea la licitaţie a bunului ce trebuia vândut între copărtaş) copărtaşul poate cere repararea prejudiciului cauzat.

2. Vânzarea bunurilor imobile. a) Conform art. 1365 alin. 1 terenurile se vând de către copărtaşi la licitaţie. Legea foloseşte doar termenul de „teren”, prin aceasta având loc o restrângere neîntemeiată a dispoziţiei normative doar asupra loturilor de teren. Protecţia copărtaşilor împotriva unor abuzuri precum şi siguranţa circuitului civil impune extinderea acestei dispoziţii normative asupra vânzării tuturor bunurilor imobile în sensul art. 288 alin. 2. Art. 1365 alin. 1 se va aplica în aceste cazuri prin intermediul analogiei legii conform art. 5 alin. 1. Această problemă rămâine, de facto, fără obiect, întrucît dispoziţiile art. 361 alin. 2 lit. b, care constituie lex specialis faţă de art. 1365, se vor aplica în mod prioritar, ele neprevăzând vreo limitare doar asupra terenurilor.

b) Vânzarea la licitaţie este reglementată de art. 809 – 816. Vânzarea unui imobil comun poate avea loc atât în cadrul unei licitaţii benevole cât şi în cadrul unei licitaţii silite. Vânzarea la licitaţie va fi benevolă atunci când toţi copărtaşii stabilesc de comun acord modul şi detaliile efectuării licitaţiei. Vânzarea la licitaţie va fi silită, dacă vânzarea la licitaţie este hotărâtă de către o instanţă de judecată (tribunal de arbitraj). Instanţa va stabili un asemenea mod de vânzare fie ca urmare a acţiunii în justiţie a unuia dintre copărtaşi (deoarece ceilalţi copărtaşi refuză efectuarea licitaţiei) fie ca urmare a acţiunii în justiţie a unui creditor al copărtaşului, care urmăreşte satisfacerea creanţelor sale împotriva acestuia din mijloacele încasate proporţional cotei părţi a copărtaşului din vânzarea bunului comun. Privind detaliile desfăşurării vânzării la licitaţie a unui bun a se vedea supra art. 809 – 816.

3. Vânzarea bunurilor mobile. a) Art. 1365 nu prevede expres vânzarea bunurilor mobile, acesta fac parte, însă, (pe lângă drepturi – infra 4) din categoria bunurilor vândute conform regulilor de vânzare a bunurilor gajate. În acest caz este necesară următaoarea deosebire.

b) În cazul vânzării benevole a bunurile mobile aflate în în coproprietate se va aplica art. 361 alin. 2 lit. b prioritar faţă de art. 1365, trimiterea la regulile privind vânzarea bunurilor (mobile) gajate fiind irelevantă. Conform art. 361 alin. 2 lit. b vânzarea bunului (mobil) aflat în coproprietate va avea loc prin vânzare la licitaţie, dacă părţile nu au stabilit un alt mod de vânzare. Pentru aplicarea art. 1365 (vânzarea conform regulilor referitoare la vânzarea bunurilor gajate) este necesară o convenţie a tuturor copărtaşilor.

c) În cazul vânzării silite a bunului mobil aflat în coproprietate de către creditorul gajist al unuia din coproprietari, se vor aplica regulile de vânzare a bunurilor gajate (art. 487 urm.). În acest caz creditorul gajist va respecta atât regulile prevăzute la art. 1363, 1365 urm., aceasta fiind impusă de respectarea drepturilor celorlalţi coproprietari, cât şi cele prevăzute la art. 491 urm. referitoare la vânzarea bunului gajat.

4. Vânzarea drepturilor. a) Creanţele comune se vor vinde conform art. 1366.

b) Alte drepturi comune – dreptul de uzufruct, uz, abitaţie, dreptul de gaj, dreptul de autor, brevet de invenţie, dreptul de depozit, etc. – se vor vinde conform art. 1365. În acest caz se vor respecta următoarele reguli: drepturile reale accesorii se vor vinde de către copărtaşi conform dispoziţiilor referitoare la vânzarea terenurilor comune, deci prin vânzarea la licitaţie; vânzarea drepturi reale accesorii de către creditorul gajist va avea loc conform regulilor art. 491 urm; vânzarea celorlalte drepturi are loc, atât în cazul vânzării acestora de către copărtaşi cât şi în cazul vânzării silite de către creditorul gajist, conform regulilor de vânzare a bunurilor gajate, deci conform art. 491 urm.

III. Vânzarea între copărtaşi (alin. 1, prop. 2)

1. Interdicţia vânzării către terţi. a) Vânzarea bunului comun către terţi poate fi interzisă. Legea nu prevede modul în care o asemenea vânzare va fi interzisă, existând mai multe posibilităţi.

a) Interdicţia poate rezulta din convenţia copărtaşilor. O asemenea convenţie este valabilă, aceasta fiind garantată de art. 1365 alin. 1 prop. 2. Legea nu prevede o formă specială a convenţiei. Sarcina probei aparţine copărtaşului reclamant care susţine existenţa unei asemenea convenţii între copărtaşi.

b) Interdicţia vânzării către terţi poate fi prevăzută într-un testament, succesorii fiind obligaţi la respectarea unei asemenea dispoziţii.

d) Imposibilitatea vânzării către terţi poate rezulta de asemenea din natura bunului comun. Deşi în acest caz nu este vorba de o inderdicţie stricto sensu, scopul normei este doar atunci pe deplin realizat, când şi un asemenea caz va fi inclus în cadrul art. 1365 alin. 1 prop. 2; norma legală se va aplica prin intermediul analogiei legii (art. 5 alin. 1). Exemple: partea socială dintr-o societate comercială de persoane sau cu răspundere limitată, dacă acordul titularilor dreptului de preempţiune în privinţa vânzării către un terţ nu poate fi obţinut; creanţa indivizibilă, cesiunea căreia este interzisă de debitor conform art. 557; etc.

2. Executarea vânzării. Conform art. 1365 alin. 1 prop. 2 bunul comun va fi vândut între copărtaşi la licitaţie. Copărtaşii pot conveni asupra unui mod anumit de efecutare a licitaţiei între ei sau pot recurge la serviciul unui notar sau executor judecătoresc în privinţa desfăşurării licitaţiei. Art. 809 urm. se aplică în mod corespunzător. În urma licitaţiei copărtaşii sunt obligaţi de a transmite cotele lor părţi din bunul comun copărtaşului cumpărător şi de a efectua celelalte acte necesare transmiterii bunului comun (ex. înscrierea în registru, radieri, etc.). Copărtaşul cumpărător este obligat la plata preţului celorlalţi copărtaşi proporţional cotelor părţi ce le revin. Copărtaşii nu sunt creditori solidari în sensul art. 522 urm., întrucât fiecare copărtaş poate cere doar cota parte din preţ proporţională cotei sale părţi din bunul comun. Art. 1369 se aplică în mod corespunzător.

IV. Împărţirea mijloacelor încasate

1. Mijloacele încasate din vânzarea bunului comun se substituie bunului comun. Copărtaşii au conform art. 1365 alin. 1 prop. 1 dreptul la împărţirea acestora. Deşi legea nu prevede în mod expres, mijloacele încasate se vor împărţi proporţional cotei părţi a fiecărui copărtaş din dreptul comun; dispoziţiile art. 1356 se aplică în mod corespunzător.

2. Art. 1365 alin. 1 foloseşte termenul „mijloace încasate” şi nu termenul „preţ”, termen caracteristic unui contracte de vânzare cumpărare. Legea foloseşte intenţionat un termen mai vast, cuprinzând nu numai preţul în sine, ci toate prestaţiile la care cumpărătorul bunului comun este obligat. Asemenea prestaţii pot fi de exemplu dobânzile plăţii în rate a preţului.

3. Împărţirea reală a mijloacelor obţinute în urma vânzării depinde de natura acestora şi de convenţiile copărtaşilor. Astfel, dacă mijloacele încasate reprezintă bani în numerar, aceştia vor fi împărţiţi între copărtaşi proporţional cotelor acestora. Dacă mijloacele încasate sunt transferate într-un cont comun, copărtaşii pot în comun cere băncii respective transferul banilor proporţional cotelor. Copărtaşii pot conveni, de asemenea, ca mijloacele realizate vor fi încasate de unul dintre copărtaşi sau un terţ, acesta urmând a le celorlalţi copărtaşi conform cotelor ce le revin.

V. Cheltuielile de vânzare şi împărţire a mijloacelor încasate

1. Cheltuielile legate de vânzarea bunului comun şi a împărţirii mijloacelor încasate sunt suportate de către toţi copărtaşii proporţional cotelor părţi din bunul comun ce le revin.

2. Aceasta este valabil pentru cazul în care prima tentativă de vânzare a eşuat. Aceasta rezultă implicit din art. 1365 alin. 2, întrucât doar în cazul vânzării repetate copărtaşul care cere vânzarea repetată este obligat la suportarea cheltuielilor.

3. Dacă vânzarea bunului comun a fost obţinută de către un copărtaş printr-o hotărâre judecătorească, ceilalţi copărtaşi sunt obligaţi la suportarea proporţională a cheltuielilor judiciare şi a celor legate de vânzarea bunului comun şi împăţire a mijloacelor încasate.

4. Dacă vânzarea bunului are loc în modul prevăzut pentru vânzare bunurilor gajate art. 493 se aplică în mod corespunzător.

VI. Repetarea vânzării

1. Art. 1365 alin. 2 reglementează repetarea vânzării bunului comun în cazul în care aceasta a eşuat. Vânzare în sensul art. 1365 alin. 2 este orice tentativă de vânzare prevăzută la art. 1365 alin. 1 sau convenită de copărtaşi. Vânzarea se consideră fără succes atunci când aceasta are loc conform dispoziţiilor art. 1365 alin. 1 (sau convenţiei părţilor), fără ca eşuarea ei să fie determinată de factori imputabili copărtaşilor (ex. stabilirea arbitrară unui preţ minim extrem de ridicat) sau de cazuri de forţă majoră (ex. întreruperea licitaţiei din cauze neimputabile copărtaşilor). În asemenea cazuri repetarea vânzării trebuie considerată drept o primă tentativă de vânzare. Copărtaşii pot prin convenţie stabili şi alte cazuri, în care vânzarea se consideră eşuată.

2. Repetarea vânzării are loc doar la cererea unuia (sau mai multor) dintre copărtaşi. Art. 1365 alin. 2 reglementază doar repetarea „încercării” de vânzare a bunului comun. Din aceasta rezultă, că doar repetarea vânzării bunului comun în acelaşi mod în care vânzarea a eşuat este considerată o vânzare repetată în sensul art. 1365 alin. 2. Cererea copărtaşului de vânzare a bunului comun într-un alt mod decât prima tentativă de vânzare (de ex. vânzarea bunului prin licitaţie către un terţ după eşuarea licitaţiei între copărtaşi) constituie o nouă vânzare asupra căreia se aplică art. 1365 alin. 1.

3. Conform art. 1365 alin. 2 prop. 2 copărtaşul care cere repetarea încercării de vânzare a bunului comun este obligat la suportarea tuturor cheltuielilor legate de această nouă vânzare, dacă noua tentativă de vânzare eşuează. Raţionamentul dispoziţiei legale constă în ideea, că cel care cere repetarea vânzării bunului comun într-un mod care s-a dovedit a fi ineficace trebuie să suporte singur şi riscul eşecului repetat. Dacă mai mulţi copărtaşi cer repetarea vânzării, aceştia vor suporta cheltulilie în mod proporţional. În cazul vânzării cu succes a bunului, toţi copărtaşii sunt obligaţi la suportarea proporţională cotelor ce le revin a cheltuielilor legate de vânzarea bunului comun şi împărţire a mijloacelor încasate; aceasta rezultă art. 1365 alin. 2 prop. 2, conform căruia doar în cazul eşuării vânzării repetate copărtaşul care cere repetarea este obligat la suportarea cheltuielilor.