Codul civil al Republicii Moldova. Comentariu

Articolul 441. Calcularea termenului de neuz

1. 
   Termenul prevăzut la art.440 lit.f) începe să curgă de la data ultimului act de exerciţiu al servituţilor necontinue ori de la data unui act contrar servituţiloi continue.
   
2. 
   Exercitarea servituţii de către un coproprietar ori de către un
   

uzufructuar face să se întrerupă termenul faţă de ceilalţi coproprietari ori faţă de nudul proprietar.

Acest articol fixează momentul din care începe scurgrea termenului prevăzut la art. 440 lit (f) şi prevede condiţiile de întrerupere a acestui termen.

Conform art. 441 (1) termenul de neuz începe să curgă de la data ultimului act de exerciţiu al servituţiilor necontinuie sau la data unui act contrar servituţiilor continuie

2. 
   Prevederile alin (2) al art. 441 sunt destinate cazurilor când asupra terenului dominant sunt mai mulţi proprietari sau servitutea aparţine mai multor uzufructuari, apoi exercitarea servituţii măcar de unul din coproprietari sau cauzufructuari întrerupe scurgerea termenului de neuz al servituţii faţă de toţi ceilanţi coproprietari ai lotului dominant ori faţă de nudul proprietar.
   

Articolul 442. Răscumpărarea servituţii de trecere

1. 
   Servitutea de trecere poate fi răscumpărată de proprietarul terenului aservit dacă există o disproporţie vădită între utilitatea pe care o procură terenului dominant şi inconvenientele sau deprecierea provocată terenului aservit.
   
2. 
   In caz de neînţelegere între părţi, instanţa de judecată poate suplini consimţământul proprietarului terenului dominant. La stabilirea preţului de răscumpărare, instanţa va ţine cont de vechimea servituţii şi de schimbarea valorii celor două terenuri.
   

Acest articol stabileşte posibilitatea răscumpărării servituţii de trecere de către proprietarul terenului aservit.

1. 
   Din conţinutul acestui aliniat rezultă:
   

1. 
   Subiect al răscumpărării este proprietarul lotului aservit;
   
2. 
   Prin răscumpărare poate fi stinsă doar servitutea de trecere,
   
3. 
   Există o disproporţie vădită între utilitatea pe care o procură terenul dominant şi inconvenienţele sau deprecierea provocată terenului aservit.
   

2. 
   Prezentul aliniat prevede că între părţi nu este posibilă o înţelegere, proprietarul lotului aservit se poate adresa instanţei de judecată, aducând probe în justificarea existenţei disproporţiei. Examinând litigiul, instanţa poate suplini prin hotărârea sa consimţământul proprietarului lotului dominant. În acest caz judecata, stabilind preţul de răscumpărare, va ţine cont de vechimea servituţii şi de schimbarea valorii celor două terenuri. Ultima condiţie urmează a fi înţeleasă în aşa mod, că dacă prin exercitarea servituţii în cauză timp îndelungat s-a produs deprecieri terenului aservit, preţul răscumpărării va fi mai mic. Altfel spus, mărimea preţului de răscumpărare este în raport invers proporţional cu vechimea exercitării servituţii şi avantajele obţinute de terenul dominant.
   

Capitolul IV

SUPERFICIA

Articolul 443. Noţiunea de superficie

1. 
   Superficie este dreptul real imobiliar de a folosi terenul altuia in vederea edificării si exploatării unei construcţii, deasupra si sub acest teren, sau a exploatării unei construcţii existente. Acest drept este alienabil, se transmite prin succesiune si poate fi obiect al unui contract de locaţiune.
   
2. 
   Daca nu se prevede altfel, dreptul de superficie nu se poate exercita decât asupra suprafeţei construite sau asupra suprafeţei pe care urmează sa se ridice construcţia, precum si asupra suprafeţei neconstruite, necesare, potrivit naturii sau destinaţiei construcţiei, exploatării ei normale.
   
3. 
   Întinderea dreptului superficiarului de a folosi terenul grevat este stabilita prin contract sau lege. In lipsa unor prevederi contractuale, terenul este grevat cu servitutea necesara exercitării dreptului de superficie. Servitutea încetează la stingerea dreptului de superficie.
   
4. 
   Asupra dreptului de superficie se aplica in modul corespunzător regulile dreptului de proprietate asupra imobilelor daca legea nu prevede altfel.
   
5. 
   Construcţia este o parte componenta esenţiala a dreptului de superficie.
   
6. 
   Dreptul de superficie nu poate fi constituit sub condiţie rezolutorie.
   
7. 
   Dreptul de superficie nu poate fi limitat la o parte din construcţie.
   

Acest articol defineşte superficia, stabileşte obiectul şi caracterele acesteia.

1. 
   Potrivit acestui aliniat superficia este un drept real, absolut, cu titlu gratuit sau oneros, de lungă durată, alienabil şi imobiliar al unei persoane (superficiar) de a folosi terenul altei persoane (proprietar) în vederea edificării şi exploatării unei construcţii deasupra şi sub acest teren sau exploatării unei construcţii existente la momentul constituirii superficiei.
   

Din definiţie desprindem că obiect al superficiei poate fi un teren, pe care urmează a fi edificată şi exploatată o construcţie, sau pe care există o construcţie şi aceasta urmează a fi exploatată.

Din conţinutul aceluiaşi aliniat rezultă că dreptul de superficie, fiind un drept de lungă durată şi alienabil, poate fi transmis prin moştenire şi poate fi obiect al unui contract de locaţiune.

Considerăm necesar de a comenta în mod special sintagma “deasupra şi sub acest teren.” Din interpretarea gramaticală a acestei sintagme rezultă că, fiind legate prin conjuncţia “şi”, aceste circumstanţe pot fi privite numai împreună şi numai în limitele suprafeţei terenului cuprinse de perimetrul construcţiei, i-ar sub teren,-numai în limitele necesare edificării construcţiei, potrivit naturii şi destinaţiei acesteea, respectându-se regulile şi normele de construcţie. Cu alte cuvinte , ne impune o interpretare restrânsă, din care rezultă că folosirea de către superficiar a altor suprafeţe “deasupra” sau “sub”, ale terenului grevat este posibilă în condiţiile alin (2) şi (3) ale prezentului articol.

Însă din interpretarea logică a acestei sintagme rezultă că în baza dreptului de superficie nu s-ar putea efectua şi exploata careva construcţii sub terenul altuia. Ce-i drept, normele consacrate superficiei nici nu interzic direct acest lucru . Prin urmare, s-ar putea proceda conform principiului: “Se admite totul ce direct nu se interzice”. Dar, în opinia noastră, mai raţional ar fi de îmbunătăţit redacţia acestui aliniat pe două căi: sau de înlocuit conjuncţia “si” prin conjuncţia “sau,” sau după sintagma “deasupra şi sub acest teren” de adăugat cuvintele “sau sub acest teren” şi mai departe după text. Aceasta ar face conţinutul acestui aliniat mai adecvat naturii superficiei.

2. 
   Acest aliniat concretizează şi mai precis obiectul superficiei, indicând că, dacă în actul de constituire nu se prevede de altfel, dreptul de superficie nu poate fi exercitat decât:
   

1. 
   asupra suprafeţei construite sau asupra suprafeţei pe care urmează să se ridice construcţia;
   
2. 
   asupra suprafeţei neconstruite, dar necesare exploatării ei normale, potrivit naturii sau destinaţiei acesteia.
   

3. 
   Acest aliniat stipulează temeiurile de stabilire a întinderii superficiei asupra terenului grevat, ele putând fi contractul sau legea.
   

Dacă la baza constituirii superficiei stă un contract, limitele întinderii dreptului superficiarului asupra terenului grevat se stabilesc prin clauzele acestui contract. Dacă aceste limite nu sunt stipulate în contract, ele se stabilesc în baza prevederilor din fraza a doua a acestui aliniat, instituindu-se asupra terenului grevat o servitute necesară exercitării dreptului de superficie. Însă dreptul de servitute în cazul dat este accesoriu celui de superficie, dat fiind că, conform frazei a treia a acestui aliniat, servitutea încetează la stingerea dreptului de superficie.

4. 
   Din conţinutul acestui aliniat rezultă că asupra dreptului de superficie se aplică condiţiile de înregistrare prevăzute la Titlul V (art. 498-511) al prezentului Cod.
   
5. 
   Considerăm că ar fi mai corect de exprimat acest aliniat în următoarea redacţie: “Construcţia este o parte componentă esenţială a superficiei ca instituţie juridică deoarece construcţia nu poate fi parte componentă a unui drept subiectiv. ”
   

Edificarea şi exploatarea construcţiei sau exploatarea unei construcţii existente la momentul constituirii dreptului de superficie îi demonstrează scopul şi îi determină natura acestuia, dat fiind că grevarea unui teren în alt scop ar fi sau un uzufruct, sau o servitute, sau o emfiteză, ultima ne fiind cunoscută legislaţiei ţării noastre.

6. 
   Acest aliniat stipulează că dreptul de superficie nu poate fi constituit sub condiţie rezolutorie (art. 240 al prezentului Cod), dat fiind că el are propriile temeiuri de stingere stipulate la art.450 al prez. Cod.
   
7. 
   Acest aliniat stipulează condiţia că dreptul de superficiu nu poate fi limitat la o parte din construcţie, dar trebuie să fie constituit asupra întregii construcţii.
   

Articolul 444. Constituirea dreptului de superficie

1. 
   Dreptul de superficie se naşte in temeiul unui act juridic sau al unei dispoziţii legale, fiind opozabil terţilor din momentul înscrierii in registrul bunurilor imobile.
   
2. 
   ) Dreptul de superficie se constituie pentru un termen de 99 de ani daca nu a fost stabilit un alt termen.
   
3. 
   Dreptul de superficie nu poate fi limitat printr-o condiţie suspensiva
   

Acest articol determină termenul constituirii superficiei şi limitele extinderii în timp a acesteia.

1. 
   Acest aliniat stipulează că dreptul de superficie poate lua naştere în baza unei dispoziţii legale, el fiind opozabil terţilor din momentul înscrierii în registrul bunurilor imobile.
   
2. 
   Dacă prin actul juridic sau dispoziţiile legale n-a fost stabilit altfel, dreptul de superficie poate fi constituit pe un termen maxim de 99 de ani.
   
3. 
   Dreptul de superficie nu poate fi limitat printr-o condiţie suspensivă (art.239 al prezentului Cod).
   
4. 
   
   

Articolul 445. Dreptul de superficie in cazul demolării sau pieirii construcţiei
Dreptul de superficie nu se stinge prin demolarea sau pieirea construcţiei.
Acest articol stipulează soarta juridică a superficiei în caz de demolare sau pieirii construcţiei.

Dreptul de superficie nu se stinge prin demolarea sau pieirea construcţiei .

Deşi construcţia este o parte componentă esenţială a obiectului dreptului de superficie (art.443(5) şi comentariul la el), superficia este un drept “de a folosi terenul altuia” (art.443(1) şi comentariul la el), de aceea soarta dreptului de superficie nu se leagă de soarta construcţiei.


Articolul 446. Rangul superficiei
Dreptul de superficie se înscrie in registrul bunurilor imobile numai cu rangul întâi. Rangul nu poate fi modificat.

Acest articol determină rangul sub care se înscrie superficia în registrul bunurilor imobile şi imposibilitatea schimbării ulterioare a acestuia.

Dreptul de superficie se înscrie în registrul bunurilor imobile numai cu rangul întâi, acesta ne putând fi schimbat ulterior.

Articolul 447. Exercitarea dreptului de superficie
Superficiarul poate dispune in mod liber de dreptul sau. In cazul unei construcţii existente, superficia se poate înstrăina ori ipoteca numai o data cu aceasta. In caz de înstrăinare a construcţiei de către superficiar, proprietarul terenului are dreptul de preemţiune.
Acest articol stipulează modalităţile de exercitare a dreptului de superficie .

Superficiarul este îndreptăţit să dispună liber de dreptul ce-i aparţine prin orice act juridic ce nu contravine legii. În cazul când superficia este constituită asupra unei construcţii existente, superficia se poate înstrăina sau ipoteca numai împreună cu aceasta.

În cazul înstrăinării construcţiei de către superficiar, proprietarul terenului are dreptul de preemţiune. Este necesar de subliniat că dreptul de preemţiune proprietarul îl are doar în cazul când superficia a fost constituită asupra unei construcţii existente.

Articolul 448. Obligaţia superficiarului de a plăti o redevenţă

1. 
   Daca actul juridic nu prevede altfel, superficiarul datorează proprietarului terenului, sub forma de rate lunare, o suma egala cu chiria stabilita pe piaţă, ţinând seama de natura terenului, de zona in care se afla el, de destinaţia construcţiei, precum si de orice alte criterii de determinare a contravalorii folosinţei. Redevenţa se determina la data constituirii superficiei.
   
2. 
   Redevenţa poate fi ajustata la cererea uneia din părţi, in cazul in care condiţiile economice fac ca neajustarea sa fie inechitabila. Măsura ajustării se va aprecia ţinându-se seama de schimbarea condiţiilor economice si de principiul echităţii.
   
3. 
   In cazul in care superficiarul nu plăteşte redevenţa timp de 3 ani, proprietarul terenului are dreptul sa ceara vânzarea superficiei la licitaţie. Proprietarul terenului are dreptul de a participa la licitaţie.
   

(4) In cazul in care superficia aparţine mai multor persoane in relaţiile cu proprietarul, acestea răspund solidar pentru plata redevenţei.
Acest articol prevede condiţiile de plată a unei redevenţe, pe care superficiarul o datorează proprietarului terenului, ordinea achitării, metodele de stabilire a mărimii acesteia, precum şi consecinţele juridice ale neachitării ei.

1. 
   (1) Superficiarul datorează proprietarului terenului o sumă egală cu chiria stabilită pe piaţă, ţinând seama de natura terenului, de zona în care se află el, de destinaţia construcţiei, precum şi de orice alte criterii de determinare a contravalorii folosinţei.
   

Redevenţa se determină la data constituirii superficiei şi se plăteşte în rate lunare, dacă actul juridic nu prevede altfel.

2. 
   La cererea uneia din părţi, redevenţa poate fi ajustată, adică mărimea redevenţei poate fi schimbată, dacă condiţiile economice ulterioare fac ca neajustarea (neschimbarea ) să o pună pe partea respectivă în situaţie inechitabilă.
   

Ajustarea se va efectua în măsura schimbării condiţiilor economice, ţinându-se cont de principiu echităţii.

3. 
   În cazul în care superficiarul nu plăteşte redevenţa în timp de 3 ani, proprietarul terenului obţine dreptul de a cere vânzarea superficiei la licitaţie, obţinând concomitent dreptul să participe la această licitaţie.
   
4. 
   Dacă dreptul de superficie aparţine mai multor persoane, acestea răspund solidar pentru plata redevenţei în faţa proprietarului terenului.
   

Articolul 449. Stingerea dreptului de superficie
Dreptul de superficie se stinge:

1. 
   la expirarea termenului;
   
2. 
   prin consolidare, daca terenul si construcţia devin proprietatea aceleiaşi persoane;
   
3. 
   în alte cazuri prevăzute de lege.
   

Prezentul articol prevede temeiurile stingerii dreptului de superficie.

La lit. a) acest articol prevede că dreptul de superficie se stinge la expirarea termenului. Termenul superficiei poate fi fixat prin actul juridic ce stă la baza constituirii acesteia, durata căreia nu poate fi mai mare decât cea indicată la art. 444 al prezentului Cod.

La lit. b) acest articol prevede că dreptul de superficie se stinge prin consolidare, adică în cazul când proprietarul terenului devine proprietar şi al construcţiei.

Consolidarea poate avea loc în cazurile când proprietarul terenului obţine dreptul de proprietate şi asupra construcţiei sau prin moştenire în condiţiile art. 1432, 1449,1449, sau reorganizării persoanei juridice în condiţiile art. 70 (1) şi (2), sau în condiţiile art.447, art. 448 (3) ale prezentului Cod, sau în baza altor acte juridice întocmite în condiţiile legii.

La lit. c) acest articol prevede alte cazuri prevăzute de lege. Acestea pot fi:

1. 
   cazul prevăzut la art. 450;
   
2. 
   cazul declarării nulităţii actului juridic (art.216-233) ce stă la baza constituirii dreptului de superficie.
   

Articolul 450. Stingerea dreptului de superficie la cererea proprietarului terenului
Daca superficiarul nu a ridicat construcţia în termenul specificat în actul juridic privind instituirea superficiei sau daca încalcă obligaţia privind conservarea construcţiei, proprietarul terenului are dreptul sa ceara stingerea dreptului de superficie.
Acest articol stabileşte temeiurile de stingere a dreptului de superficie la cererea proprietarului terenului.

Proprietarul terenului poate avea dreptul să ceară stingerea dreptului de superficie în cazurile când:

1. 
   superficiarul nu a edificat construcţia în termenul specificat în actul juridic ce stă la baza construirii dreptului de superficie;
   
2. 
   superficiarul încalcă obligaţia privind conservarea (păstrarea) construcţiei.
   

Articolul 451. Efectele stingerii dreptului de superficie

1. 
   La stingerea dreptului de superficie, construcţia aflata pe teren se transmite de drept proprietarului acestuia.
   
2. 
   Proprietarul terenului trebuie să plătească superficiarului o despăgubire corespunzătoare pentru construcţie. Despăgubirea nu este corespunzătoare daca nu acoperă cel puţin două treimi din valoarea de piaţa a construcţiei.
   
3. 
   Proprietarul terenului se poate elibera de plata despăgubirii daca prelungeşte dreptul superficiarului, înaintea expirării acestui drept, pe durata previzibilă de exploatare a construcţiei. În cazul în care refuza prelungirea, superficiarul pierde dreptul la despăgubire.
   
4. 
   Superficiarul nu are dreptul, la stingerea dreptului de superficie, să ridice construcţia sau părţi ale ei.
   

Prezentul articol stipulează efectele juridice ale stingerii dreptului de superficie.

1. 
   Acest aliniat prevede că la stingerea dreptului de superficie construcţia ce se află pe teren se transmite cu drept de proprietate proprietarului terenului.
   
2. 
   La stingerea dreptului de superficie în condiţiile alin (1) al prezentului articol proprietarul terenului este dator să plătească superficiarului o despăgubire corespunzătoare pentru construcţie. Corespunzătoare poate fi doar despăgubirea care cuprinde cel puţin două treimi din valoarea de piaţă a construcţiei.
   
3. 
   Dacă înainte de expirarea dreptului de superficie proprietarul terenului prelungeşte dreptul superficiarului pe durata previzibilă de exploatare a construcţiei, el, proprietarul terenului, se poate elibera de plata despăgubirii. În cazul în care superficiarul refuză prelungirea, acesta pierde dreptul la despăgubire.
   
4. 
   Superficiarul nu are dreptul, la stingerea dreptului de superficie, să ridice construcţia sau părţi ale ei.
   

Articolul 452. Garanţia pentru despăgubire

1. 
   Superficiarul are dreptul de retenţie a construcţiei până la plata despăgubirii.
   
2. 
   Pretenţia in despăgubire este garantată cu teren în loc de superficie si cu rangul acesteia.
   
3. 
   Dacă dreptul de superficie la stingerea acesteia mai este grevat cu o ipotecă, creditorii ipotecari au un drept de gaj asupra despăgubirii.
   

Prezentul articol prevede modalităţile de garanţie a exercitării de către superficiar a dreptului de superficie.

1. 
   Superficiarul are dreptul de a reţine posesia şi exploatarea construcţiei, la stingerea dreptului de superficie, până când proprietarul va plăti despăgubirea corespunzătoare prevăzută la art. 451 al prezentului Cod.
   
2. 
   Dreptul superficiarului de a primi despăgubirea corespunzătoare la stingerea dreptului de superficie este garantat cu teren în loc de superficie, acest drept fiind de rangul întâi (art.446).
   

Din conţinutul sintagmei “este garantat cu teren în loc de superficie”, în opinia noastră, rezultă că, dacă proprietarul terenului nu plăteşte despăgubirea în condiţiile art. 451 (1) şi (2) şi nici nu prelungeşte dreptul de superficie în condiţiile art. 451 (3), superficiarul poate dispune de a cea parte de teren, asupra căreia a fost instituită superficia, pentru a-şi compensa despăgubirea prevăzută la art. 451 (1) şi (2).

3. 
   Dacă dreptul de superficie este ipotecat, la stingerea acestui drept creditorii superficiarului obţin dreptul de gaj asupra despăgubirii.
   

Articolul 453. Subrogarea în contractele în curs de executare
La stingerea dreptului de superficie, proprietarul terenului se subrogă superficiarului în contractele de locaţiune şi arendă în curs de executare.
Prezentul articol prevede temeiurile şi ordinea de subrogare a superfiaciarului de către proprietarul terenului.

Dacă în timpul exercitării dreptului de superficie superficiarul a transmis acest drept unei persoane terţe printr-un contract de locaţiune în condiţiile art. 443 (1) şi art 447 şi la stingerea dreptului de superficie contractul de locaţiune rămâne în curs de executare, proprietarul terenului se subrogă superficiarului în raportul juridic apărut în baza acestui contract.

Capitolul V

GAJUL

S e c t i u n e a 1

DISPOZITII GENERALE

Articolul 454. Noţiunea de gaj
(1) Gajul este un drept real în al cărui temei creditorul (creditorul gajist) poate pretinde satisfacerea creanţelor sale cu preferinţă faţă de ceilalţi creditori, inclusiv statul, din valoarea bunurilor depuse în gaj în cazul în care debitorul (debitorul gajist) nu execută obligaţia garantată prin gaj.

(2) Gajul se află în legătură cu obligaţia garantată prin gaj, reprezintă un raport de drept accesoriu faţă de obligaţia principală şi este condiţionat în timp de durata acesteia dacă legea sau contractul de gaj nu prevede altfel.
Alineatul 1

„Gajul” este însă folosit în legislaţia moldoveană ca termin generic de garanţie reală. În accepţiunea lui largă, termnul „gaj” este folosit pentru a determina o garanţie reală atît asupra mobilelor cît şi asupra imobilelor. Termenul de „gaj” este folosit în sens îngust atunci cînd determină o garanţie reală asupra bunurilor mobile. În textul Codului civil termenul de gaj este îndeosebi folosit în accepţiunea lui largă, cu excepţia cazului în care se prevede în mod expres sau implicit accepţiunea lui îngustă. „Gajul” desemnează de asemenea un bun grevat, adică atît dreptul de gaj asupra unui bun cît şi lucrul (în cazul bunurilor corporale) care constituie obiectul acestui drept de gaj. Termenul de „gaj” mai desemnează şi obligaţia care grevează un bun pentru a asigura îndeplinirea unei obligaţiei către un creditor.

Gajul se constituie pentru a garanta o creanţă (vezi comentariu la art. 461). Cel în favoarea căruia se constituie gajul (creditorul gajist) are un drept de preferinţă faţă de alţi creditori ai debitorului gajist asupra aplicării valorii bunului gajat în contul plăţii creanţei pentru garantarea căreia a fost constituit gajul. Astfel, creanţa unui creditor gajist are un drept de preferinţă faţă de creanţa unui creditor ordinar (chirografar), indiferent de timpul şi temeiul apariţiei acesteia din urmă, cu excepţia cazurilor prevăzute de lege. Între creanţele mai multor creditori gajişti, dreptul de preferinţă (grad de prioritate, ordine de preferinţă, rangul gajului, rangul creanţei asigurate cu gaj) o are creanţa pentru garantarea căreia gajul a fost constituit primul în timp (vezi art. 481). Creditorul gajist îşi poate satisface creanţa garantată cu gaj cu preferinţă faţă de alţi creditori doar din valoarea bunului gajat. Creditorul gajist nu are nici un rang de preferinţă faţă de alte bunuri ale debitorului gajist.

Satisfacerea cu preferinţă din contul valorii gajului poate avea lor doar strict în condiţiile prevăzute de acest cod (vezi art. 487. În alin. 2 al art. 487, cuvintele „prezentei secţiuni” trebuie interpretate în sensul „prezentului cod”. Prevederile art. 487 sunt de drept imperativ, drepturile prevăzute de acest articol pezintă o enumerare completă ale drepturilor pe care le conferă gajul înregistrat. Prevederile art. 487 nu pot fi eludate prin contract sau în alt mod, adică creditorul gajist nu poate exercita cu privire la bunul gajat alte drepturi (cum ar fi vînzarea bunului către creditorul gajist sau darea în plată a bunului către creditorul gajist), decît cele prevăzute de art. 487). În acest sens este şi prevederea art. 13 alin. 7 din Legea gajului. Prezentul articol specifică că satisfacerea se face din „contul valorii”, ceea ce (în mod implicit) nu înseamnă în mod neapărat (sau nu doar) din contul preţului bunului gajat. Astfel, în cazul în care creditorul gajist ia bunul gajat în posesiune în scopul administrării lui, el va aplica productele şi fructele bunului gajat în contul plăţii datoriei. În cazul în care bunul gajat este vîndut, preţul obţinut va fi distribuit cu preferinţă asupra creanţei garantate conform rangului de prioritate a acesteia. Prevederile Codului civil nu permit darea în plată a bunului gajat în contul executării obligaţiei garantate prin gaj.

Alineatul 1 stipulează că satisfacerea creditorului gajist din valoarea bunului gajat are loc doar în cazul în care debitorul obligaţiei principale nu execută această obligaţie. Art. 487 alin. 1 enumără temeiurile exercitării de către creditorul gajist a dreptului de gaj. Prevederea alin. 1 al art. 487 trebuie totuşi interpretată în sensul că creditorul poate să exercite dreptul de gaj în cazul în care debitorul obligaţiei principale nu şi-a executat obligaţia şi nu în cazul în care debitorul gajist nu şi-a executat obligaţia. Aceasta devine relevant în cazul în care debitorul obligaţiei principale şi debitorul gajist sunt persoane diferite, caz în care debitorul gajist nu are obligaţia să aducă la îndeplinire obligaţia (principală) garantată prin gaj, ci are obligaţiile prevăzute de acest capitol şi de contractul de gaj (sau clauza de gaj). Doar creditorul obligaţiei principale (garantate) se obligă personal, pe cînd debitorul gajist se obligă doar cu bunul gajat.

Gajul se constituie în temeiul contractului sau a legii (vezi art. 466 alin. 1). În cazul gajului constituit în baza contractului, denumirea contractului (tranzacţiei) nu este relevantă pentru a şti dacă dispoziţiile prezentului capitol şi în general a legislaţiei cu privire la gaj se aplică. Aplicabilitatea normelor cu privire la gaj se va determina mai curînd în baza realităţii economice a tranzacţiei. Astfel, de exemplu, un contract poate fi denumit de părţi ca o vînzare sau un leasing a bunurilor, dar dacă în realitatea economică a fost creat un gaj asupra bunurilor, se vor aplica prevederile acestui capitol şi a Legii cu privire la gaj. La fel, sunt asimilate gajului clauzele de inalienabilitate a bunului gajat, clauzele de rezervă a proprietăţii sau clauzele de răscumpărare. De asemenea, nu depinde de terminologia folosită de părţi, dacă în realitate a fost creat un gaj asupra bunurilor. Nu depinde nici de forma contractului încheiat între parţi, dacă prin contract a fost creat în realitate un gaj. Deci toate contractele şi operaţiunile care au drept scop, direct sau indirect, garantarea executării unei obligaţii cu un bun, nu sunt opozabile terţilor care au dobîndit drepturi asupra acelui bun, decît dacă sunt înscrise în registrele prevăzute la art. 470, în conformitate cu regulile stabilite pentru gaj.

Gajul creat în străinătate nu are efecte în Moldova decît dacă se spune prevederilor prezentului capitol, Legii cu privire la gaj şi altor norme relevante, în mod special prevederilor cu privire la înregistrarea gajului. De asemenea, vînzarea cu rezerva proprietăţii (pactul sau clauza de rezervare a proprietăţii) nu are efecte în Moldova pentru un bun importat/introdus în Moldova, decît dacă este înregistrat în conformitate cu prezentul capitol. Pactul de rezervare a proprietăţii va fi deci interpretat (în acest caz) ca fiind din punct de vedere a realităţii economice un contract de gaj, avînd efectele acestuia.

În cazul în care creditorul gajist se adresează în instanţa de judecată cu privire la transmiterea bunului gajat în posesia lui, instanţa va examina cerea în cadrului procedurii de ordonanţă judecătorească (procedură simplă), în conformitate cu art. 345 a Codului de procedură civilă.

Alineatul 2

Gajul este un accesoriu al creanţei garantate. Independent de temeiul naşterii gajului, în baza legii sau contractului, gajul garantează o obligaţie principală (obligaţia garantată), care se poate naşte atît în baza legii, cît şi a contractului. Gajul poate fi prevăzut în contractul în baza căruia s-a născut obligaţia principală sau într-un contract separat (contractul de gaj). În cazul unui contract de gaj, acesta trebuie să stipuleze şi să descrie obligaţia principală garantată într-un mod rezonabil de detaliat.

Caracterul accesorial al gajului îi determină existenţa: gajul subzistă numai atît cît există obligaţia pe care o garantează. Dreptul de gaj apare doar la momentul naşterii obligaţiei principale (vezi şi comentariu la art. 466 alin. 2 şi 3). În cazul cesiunii creanţei garantate prin gaj, gajul urmează creanţa (vezi art. 484 şi 558 alin. 2).Volumul răspunderii debitorului gajist şi executarea asupra bunului gajat depinde de obligaţia principală (garantată). Totuşi legea conţine anumite limitări ale principiului accesorialităţii gajului. Astfel, de exemplu, prescrierea unei creanţe garantate prin gaj nu înlătură dreptul de gaj al creditorului gajist (vezi art. 282 alin. 1 din prezentul cod, limitat la rîndul lui prin alin. 3).

Temei pentru stingerea gajului serveşte în orice caz: (a) stingerea în orice mod a obligaţiei garantate, şi (b) neîndeplinirea sau îndeplinirea evenimentului de care depinde naşterea sau stingerea obligaţiei garantate. Părţile pot însă să convină ca gajul să fie păstrat pentru garantarea unei obligaţii determinate sau determinabile, fără a putea înlătura însă drepturile asupra bunului gajat dobîndite de alte persoane, inclusiv un drept de gaj. Acesta poate fi, de exemplu, cazul unei linii de finanţare care derulează un termen îndelungat.

Gajul se poate stinge şi independent de existenţa obligaţiei principale. Astfel, temei pentru stingerea gajului este: (a) neîndeplinirea sau îndeplinirea evenimentului de care depinde naşterea ori stingerea gajului; (b) renunţarea creditorului gajist la gaj; (c) întrunirea în aceeaşi persoană a calităţilor de creditor gajist şi proprietar al bunului gajat; (d) pieirea bunului gajat; (e) punerea obiectului gajului înafara circuitului civil; (f) alte cazuri prevăzute de lege sau contract. Independent de temei, gajul se stinge prin radierea din registru, în cazul gajului înregistrat, sau prin remiterea amanetului către debitorul gajist sau a reprezentantului lui. La consumarea evenimenului care serveşte temei pentru stingerea gajului, creditorul gajist trebuie să ia acţiunile necesare pentru eliberarea de gaj a bunului, inclusiv pentru radierea din registru sau, după caz, pentru remiterea amanetului.