Curtea de Apel Cluj

Dreptul de preemţiune la cumpărare prevăzut de Legea nr. 215/2001. Consecinţe.

Dreptul de preemţiune la cumpărare unui bun imobil, teren, este acordat, proprietarilor de bună credinţă a supraedificatelor existente pe acel imobil, de lege (Legea nr. 215/2001) şi nu depinde de manifestarea de voinţă a părţilor, indiferent că este exprimată contractual sau sub altă formă.

Curtea de Apel Cluj, Secţia comercială şi de contencios administrativ şi fiscal, decizia nr.138 din 21 ianuarie 2010

Prin sentinţa civilă nr. 1.216 din 8 mai 2009 a Tribunalului Cluj s-a respins acţiunea formulată de către reclamanta S.C. F.L. S.R.L. CLUJ-NAPOCA, în contradictoriu cu pârâţii COMUNA MICA prin PRIMAR şi CONSILIUL LOCAL AL COMUNEI MICA.

Pentru a hotărî astfel, instanţa de fond a stabilit că reclamanta nu a făcut dovada existenţei vreunei dispoziţii legale prin care pârâtul Consiliul Local al Comunei Mica să poată să fie obligat la adoptarea unei hotărâri având ca obiect vânzarea terenului aferent construcţiei, teren deţinut de reclamantă în baza unui contract de închiriere.

A mai arătat instanţa de fond că asupra vânzării, concesionării sau închirierii bunurilor aparţinând domeniului privat al unităţii administrativ-teritoriale, autoritatea deliberativă locală se pronunţă prin hotărâre, iar atribuirea efectivă se poate realiza numai prin licitaţie publică.

Analizând incidenţa disp. art. 123 alin. 3 din Legea nr. 215/2001, instanţa de fond a constatat că reclamanta nu a făcut dovada că pârâtul Consiliul Local al Comunei Mica a hotărât vânzarea terenului aferent construcţiei, nu s-a organizat o licitaţie publică şi nici nu s-a întocmit un raport de evaluare în funcţie de care să se stabilească preţul de vânzare pentru ca reclamanta să poată beneficia de dreptul său de preemţiune.

S-a mai arătat că nu a fost transmisă notificare prev. la pct. 4 din acelaşi articol, pentru ca reclamanta să-şi poată manifesta opţiunea.

Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs reclamanta, solicitând, în principal, casarea cu trimitere spre rejudecare, în vederea suplimentării probaţiunii cu expertize judiciare de evaluare imobiliară.

În subsidiar, reclamanta a solicitat modificarea hotărârii în sensul admiterii cererii de chemare în judecată, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea recursului, reclamanta arată că în mod greşit instanţa de fond a ignorat opţiunea de cumpărare existentă în contractul de închiriere şi, în această situaţie, în mod greşit nu a dat curs solicitării reclamantei de administrare a probei cu expertiza în vederea stabilirii valorii de cumpărare a terenului.

Arată reclamanta că prin cererea din 12 iunie 2007 şi-a exprimat opţiunea de a cumpăra ternul, moment de la care s-a născut obligaţia corelativă a pârâtei ca în baza unei hotărâri să procedeze la încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare.

A mai arătat reclamanta că instanţa de fond nu a corelat dispoziţiile art. 123 din Legea nr. 215/2001 cu dispoziţiile art. 1073 şi urm. Cod civil, arătând că în momentul în care şi-a exprimat opţiunea de a cumpăra terenul, înscrisul dintre părţi s-a transformat într-o promisiune de vânzare-cumpărare ce conţine şi obligaţia legală a pârâtului Consiliul Local al Comunei Mica de emitere a unei hotărâri de vânzare a imobilului închiriat.

Pârâtul Consiliul Local al Comunei Mica s-a opus admiterii recursului arătând că nu a fost emisă o hotărâre de vânzare a terenului.

Analizând recursul formulat din prisma motivelor invocate, Curtea l-a apreciat ca fiind fondat din următoarele considerente.

Potrivit pct. III.1 din contractul de închiriere încheiat de părţi la data de 24 februarie 2005 pentru suprafaţa de 4.100 mp. teren aferentă imobilului situat în comuna Mica, satul Sânmarghita, la sfârşitul duratei de închiriere, respectiv 25 februarie 2010, părţile pot prelungi contractul de închiriere de comun acord, iar opţiunea pentru cumpărare poate fi exercitată din primul an de închiriere şi până la sfârşitul contractului.

Potrivit art. 123 alin. 3 din Legea nr. 214/2001, titularii dreptului de proprietate asupra construcţiilor edificate cu bună-credinţă pe terenul proprietate privată a unităţilor administrativ-teritoriale au drept de preemţiune la cumpărarea terenurilor în situaţia în care autorităţile locale decid să vândă terenul. ” Art. 123 al.3- Prin derogare de la prevederile alin. (2), în cazul în care consiliile locale sau judeţene hotărăsc vânzarea unui teren aflat în proprietatea privată a unităţii administrativ-teritoriale pe care sunt ridicate construcţii, constructorii de bună-credinţă ai acestora beneficiază de un drept de preempţiune la cumpărarea terenului aferent construcţiilor. Preţul de vânzare se stabileşte pe baza unui raport de evaluare, aprobat de consiliul local sau judeţean, după caz.”

În speţă, din modul de redactare a disp. pct. III.1 din contract rezultă cu certitudine că voinţa consiliului local de vânzare a terenului în discuţie a fost manifestată de către acesta prin acordarea opţiunii pentru cumpărare în favoarea chiriaşului.

Numai prin această modalitate de interpretare a dispoziţiilor contractuale, se poate determina care a fost voinţa reală a părţilor şi se poate da eficienţă dispoziţiei contractuale în care a fost inserată opţiunea pentru cumpărare.

Astfel, se poate constata că ar fi lipsită de sens inserarea acelei caluze în contract, dacă nu s-ar constata că pârâtul şi-a monifestat opţiunea s-a de a vinde, acordând reclamantei dreptul de a-şi exprima opţiunea într-un anumit interval de timp.

În situaţia în care Curtea ar primi argumentaţia utilizată în apărare de către pârâtă, respectiv că ar fi necesar ca pârâta să se decidă cu privire la vânzarea terenului şi să notifice acest lucru reclamantei urmând ca aceasta să transmită răspunsul în alte 15 zile, s-ar constata că dispoziţiile pct. III.1 din contract nu au nici o finalitate, nu ar produce nici un fel de consecinţe juridice. Dreptul de preemţiune la cumpărare este acordat de lege (Legea nr. 215/2001) şi nu depinde de manifestarea de voinţă a părţilor, indiferent că este exprimată contractual sau sub altă formă.

Este cert că pârâtul şi-a exprimat cu prilejul încheierii contractului voinţa de a înstrăina reclamantei terenul aferent construcţiei la data la care aceasta îşi va manifesta opţiunea pentru cumpărare.

Aşa cum au relevat probele administrate în faţa instanţei de fond, reclamanta şi-a manifestat intenţia de a cumpăra terenul prin cererea înregistrată în data de 12 iunie 2006.

De la data formulării acestei cereri, oferta de vânzare a pârâtei s-a întâlnit cu opţiunea de cumpărare a reclamantei şi s-a realizat astfel acordul de voinţă al părţilor pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Este adevărat că art. 123 din Legea nr. 215/2001 impune o anumită procedură pentru vânzarea bunurilor aflate în proprietate privată a unităţilor administrativ-teritoriale pe care se află construcţii aparţinând unui alt proprietar, acesta fiind de bună-credinţă în dobândirea dreptului de proprietate asupra construcţiei.

Curtea constată însă că procedura urmată de către pârât în privinţa vânzării terenului către reclamantă nu încalcă dispoziţiile art. 123 din Legea nr. 215/2001.

Astfel, instanţa constată că terenul în litigiu face parte din domeniul privat al unităţii administrativ-teritoriale şi că reclamanta este o dobânditoare de bună-credinţă pentru supraedificatele existente pe acel teren.

Voinţa consiliului local se manifestă de regulă printr-o hotărâre, în speţă însă Curtea constată că voinţa pârâtului de a înstrăina terenul aferent construcţiei s-a manifestat încă de la data încheierii contractului de închiriere, fiind dovedită prin acordarea opţiunii de cumpărare chiriaşului.

Nimic nu obliga pârâtul să acorde această opţiune, deoarece, aşa cum a sesizat şi acesta, acordarea opţiunii este subsecventă hotărârii de vânzare a terenului.

Acordând opţiunea de cumpărare, în mod cert pârâtul şi-a manifestat public faţă de reclamantă intenţia de a vinde în momentul în care aceasta va da curs opţiunii ce i-a fost acordată.

Sub acest aspect, hotărârea instanţei de fond este greşită, deoarece ignoră succesiunea în timp a manifestării de voinţă a părţilor şi ignorând faptul că oferta pârâtului de a vinde s-a întâlnit cu acceptarea acesteia din partea reclamantei.

În condiţiile art. 123 alin. 4 din Legea nr. 215/2001 pentru determinarea preţului de vânzare, era necesară efectuarea unei expertize de evaluare a imobilului.

O astfel de probă ar fi trebuit administrată în faţa instanţei de fond, în recurs operând interdicţia prev. de art. 305 C.pr.civ.

În această situaţie se impune casarea hotărârii atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecare în vederea suplimentării probaţiunii pentru stabilirea preţului de vânzare al imobilului.

În condiţiile art. 315 alin. 1 din C.pr.civ., instanţa de fond va pronunţa hotărârea conform dezlegărilor asupra problemei de drept a vânzării terenului realizată în recurs, urmând a stabili doar preţul la care se va realiza vânzarea. (Judecător Delia Marusciac)