Tallinna linnavalitsus istungi protokoll

Vastuväitja oli seisukohal, et Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringus on kvartali keskele ette nähtud kõrghoone, arvestamata kvartali tervikliku planeerimise eesmärki, planeeritud liiklusskeem ei arvesta jalakäijasõbraliku ruumi loomise vajadust ja hoonete kuju ning lahendus ei loo selgust, kuidas need suhestuvad perspektiivsete naaberhoonetega.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet vastas, et kõrghoone ei ole kavandatud kvartali keskele, vaid kvartali piirile, kui vaadelda kvartalina Kuke tänava, Maakri tänava ja Lennuki tänava vahelist ala. Kui vaadelda kvartalina Kuke tänava, Maakri tänava, Tornimäe tänava pikenduse ja Lennuki tänava vahelist ala, siis kvartali nurgale.

Jalakäijate mugavuse ja turvalisuse suurendamiseks on Maakri tänav mõeldud rahustatud liiklusega jalakäijate tänavaks, planeeritud ala ulatuses on ette nähtud laiendada Maakri tänava kõnniteed 3 m laiuseks ja Tornimäe tänava pikendusele on samuti planeeritud kõnnitee. Kavandatud on piisavalt lai jalakäijate pääs avalikult kasutatavale haljasalale. Haljasala on paigutatud nii, et seda on võimalik laiendada ka külgnevale alale.

Kuni ei ole koostatud detailplaneeringuid Maakri kõrghoonete piirkonna seni planeerimata osade kohta, ei ole võimalik hinnata, kuidas kavandatud hoone suhestub tulevikus planeeritavate naaberhoonetega. Hoonete koosmõju ei sõltu mitte üksnes nende paigutusest, vaid ka nende kujundusest – st täpsemast kujust, viimistlusmaterjalide valikust, detailirikkusest ja värvilahendusest, mis määratakse alles ehitusprojektis. Linnaruum kujuneb pidevas protsessis ja tervik kujuneb väga pika aja jooksul. Linnaehitusliku terviku saavutamiseks ei pea ilmtingimata hooneid üheaegselt planeerima või projekteerima. Hea tulemus on võimalik saavutada ka kui iga järgmist hoonet planeeritakse ja projekteeritakse pieteeditundega eelnevalt tehtu suhtes.

EAL-i esindaja tegi ettepaneku loobuda Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu praeguse lahenduse kehtestamisest ja jätkata arhitektuurivõistluse II etapi korraldamist ning muuta planeeringulahendust vastavalt võistluse kaudu leitavale kvartali terviklahendusele.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet vastas, et Maakri kvartali arhitektuurivõistluse I etapp lõppes 27. oktoobril 2006. Võistlustööde hindamisel kaaluti muuhulgas ka seda, kuidas ühes või teises kvartali lahendusettepanekus oli arvestatud Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringus kavandatut. Võistlustööde analüüsi tulemusel tehti Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringusse muudatusi. Muudeti kõrgema hooneosa hoonestusala kuju, et kõrghoone mõjuks sihvakamana, nähti ette võimalus Maakri tn 30 krundile planeeritud maa-aluse parkla ühendamiseks kogu kvartalit või kvartali osa hõlmava maa-aluse parklaga jm.

Arhitektuurivõistluse I etapi tulemuste selgumisest on möödunud enam kui neli aastat (praeguseks 8 aastat), kuid II etapi toimumist ei ole seni ikka veel välja kuulutatud. II etapi korraldamise tingimuste väljatöötamisel ei seatud eeltingimuseks Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu kehtestamata jätmist, vaid otsustati menetlust jätkata, mida Tallinna Linnaplaneerimise Amet on ka teinud. Arhitektuurivõistluse II etapp ei pruugi anda elluviidavat tulemust ja võistluse korraldamist ei saa võrdsustada detailplaneeringu koostamisega, kuna viimasele on planeerimisseadusega kehtestatud väga kindlad menetlusnormid ja nõuded avalikustamiseks. Arhitektuurivõistluse puhul ei saa huvitatud isikud rakendada vastuväidete esitamiseks sätestatud õigusi. Arhitektuurivõistlus võib anda idee, mitte lõpliku lahenduse.

EAL esindaja oli seisukohal, et nende 6. märtsil 2006 esitatud vastuväiteid ja ettepanekuid ning 2007. aastal esitatud arvamust planeeringulahenduse kohta ei ole arvestatud.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet vastas, et vastuväitja 6. märtsil 2006 Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu kohta esitatud vastuväitele ja 2. mail 2007 Maakri tn 19/21 krundi detailplaneeringu kohta esitatud vastuväitele on amet planeerimisseaduses ette nähtud korras vastanud vastavalt 23. märtsil 2006 kirjaga nr 2-1/906 ja 9. mai 2007 kirjaga nr 2-1/1622. 2006.

Hooneühistu Maakri 36c esindaja T. Tomanni ja Hooneühistu Lennuki 5b/Maakri 30a esindaja M. Kadariku ühiselt esitatud vastuväited ja ettepanekud.

Vastuväitjad pidasid detailplaneeringut vastuolus olevaks Tallinna Linnaplaneerimise Ameti väljaöeldud Maakri kvartali kui terviku planeerimispõhimõtetega. Tehti ettepanek loobuda Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu kehtestamisest kogu Maakri kvartalile arhitektuurse terviklahenduse väljatöötamiseni.

Arhitektuurivõistluse osas põhjendas Tallinna Linnaplaneerimise Amet oma seisukohta vastuväitjale samade argumentidega kui EAL esindajale. Lisaks selgitati detailplaneeringu ja teemaplaneeringu „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas” kooskõla aspekte.

Hooneühistute esindajad väitsid, et detailplaneeringu kehtestamisega rikutakse Maakri kvartalis võrdse kohtlemise põhimõtet.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet vastas, et vastuväitest ei selgu, millisest aspektist võrdse kohtlemise põhimõtet rikutakse. Maakri kvartali teiste osade kohta detailplaneeringuid menetluses ei ole, seetõttu ei saa ka olla ebavõrdset kohtlemist detailplaneeringute menetlemisel. Kui peeti silmas ehitusõiguse ulatust, siis samasugust ehitusõiguse ulatust võiks nõuda ühesuguste kruntide puhul. Ühesuguseid krunte aga ei ole. Iga ehituskrunt on ainukordne. Krundid erinevad suuruse, kuju, haljastuse, asukoha, krundi kasutamist kitsendavate objektide olemasolu jm poolest.

Vastuväitjale jäi arusaamatuks Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringus kavandatu haakumine olemasoleva ja ka kvartali perspektiivse liiklusskeemiga ja lisaks pidas vastuväitja planeeringut vastuolus olevaks naaberkinnistute omanike ja ühiskonnaliikmete huvidega laiemalt. Samas jäeti selgitamata, millised konkreetsed naaberkinnistute omanike huvid või ühiskonnaliikmete huvid riivatud on, et neid oleks võimalik kaaluda ja planeeringusse vajadusel muudatusi või täiendusi teha. Tehti ettepanek täpsustada detailplaneeringus olevat liiklusskeemi, võttes aluseks kogu kvartalile väljatöötatava liiklusskeemi.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet vastas, et pääs planeeritud hoonetesse kavandatud parklasse on ette nähtud Tornimäe tänava pikenduselt. Tänava pikendamiseks on ette nähtud moodustada transpordimaa sihtotstarbega krunt Eesti Vabariigile kuuluvast sihtotstarbeta maa kinnistust Tornimäe tänava pikendus. Riigi esindajana on Maa-amet detailplaneeringu 31. oktoobril 2010 kooskõlastanud.

Maakri kvartali arhitektuurivõistluse II etapi korraldamiseks tellis Eesti Arhitektide Liit K Projekt Aktsiaseltsilt Maakri kvartali liikluse analüüsi. Detailplaneering on analüüsi järelduste, liikluse lahenduse ettepaneku ja kvartali parkla lahendusettepanekuga kooskõlas.

Hooneühistute esindajad tegid ettepaneku võtta detailplaneering lähtematerjaliks Maakri kvartali arhitektuurivõistluse II etapi läbiviimisel, seades tingimuseks selle võimalikult kaalutletud arvesse võtmise terviklahenduse koostamisel.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet vastas, et ettepanek kajastub arhitektuurivõistluse teist etappi ettevalmistavates dokumentides.

MAAKRI 42 KORTERIÜHISTU esindaja K. Leisi esitatud vastuväited ja ettepanekud.

Vastuväitja leidis, et planeeringus ei ole lahendatud kavandatud korterelamute ja ärihoonete külastajate sõidukite takistamata peatumine kauba laadimiseks ja reisijate pealevõtmiseks või väljumiseks, kuigi on suurendatud hoonestustihedust ja hoonete kõrgust.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet selgitas, et kõigile planeeritavale alale jäävatele kruntidele on määratud hoonestusalad selliselt, et kauba laadimiseks ja reisijate pealevõtmiseks või väljumiseks on transpordivahenditel võimalik sõita krundile.

Hoonestustihedust iseloomustav arv erineb planeeringu versioonides erineva arvutusmeetodi tõttu. Hoonete suurust on õigem võrrelda suletud brutopinna kaudu. 2006. aasta avalikul väljapanekul olnud versioonis oli kruntidele kavandatud suletud brutopinna summa 13590 m². Teisel avalikul väljapanekul olnud versioonis on suletud brutopinna summa 14460 m², s.o 870 m² võrra rohkem. Suletud brutopinda on suurendatud Eesti Vabariigile kuuluvale kinnistule planeeritud hoonel 500 m², sest arvestati riiki esindava Maa-ameti vastuväidet. Maakri tn 30 krundile planeeritud hoone suletud brutopind on 370 m² võrra (2,7%) suurem selle tõttu, et maaüksuse suhtes on vahepeal läbiviidud maareform, mille käigus moodustatud krunt on suurem kui planeeringu 2006. aasta versioonis oli kavandatud.

Pärast avalikku arutelu vähendati Maakri tn 30 kinnistule planeeritud hoone suletud brutopinda nii, et see ei ületa 2006. aastal avalikul väljapanekul olnud planeeringuversioonis samale krundile ette nähtut.

K. Leis oli seisukohal, et uusi hooneid ei peaks ehitama vahetult tänavate äärde ja tuleks jätta tänavate tulevikus laiendamise võimalus. Ta tegi ettepaneku tellida eksperthinnang kogu Maakri kvartali sise- ja ümbritsevate teede liikluse ja eeldatava liiklussageduse kohta. Vastuväitja pidas T. Metsvahi 2004. aastal koostatud ja planeeringule lisatud ekspertarvamuse aluseks olnud andmeid vananenuks. Ta pidas vajalikuks ekspertiisi alusel määrata uute hoonete ehitamise reeglid tänavajoone suhtes. Samuti tegi ta ettepaneku kavandada hooned tänavajoonest vähemalt 6 meetri kaugusele ja näha ette kõnnitee ka Tornimäe tn pikenduse teisele poolele.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet vastas, et Maakri kvartali arhitektuurivõistluse II etapi läbiviimiseks on K-Projekt Aktsiaselts 2007. aastal koostanud Maakri kvartali liikluse analüüsi. Selle töö aluseks oli Osaühingus Stratum koostatud 2007. aasta liikluse analüüs, liikluse prognoos aastaks 2027 ja Eesti standard EVS 843:2003 „Linnatänavad”. Osaühingu Stratum analüüsides on vaadeldud linna keskosa tänavate ja ristmike läbilaskvuse taset tunduvalt laiemalt kui seda on Maakri kvartal. Maakri kvartali hoonestamiseks on piisav kui Lennuki tänav ehitatakse korralikuks kahesuunaliseks tänavaks. Enamat ei ole vaja, kuna liiklusvood ei saa olla suuremad kui on Liivalaia tänava, Rävala puiestee ja neil ning kaugemalgi olevate ristmike läbilaskvuse tase. Eesmärk ei olegi kavandada Maakri kvartalisse laiu tänavaid, kuna need meelitaksid kvartalisse transiitliiklust ja see ei ole soovitav. Kvartali tänavad on mõeldud juurdepääsuks nende ääres olevatele kruntidele.

Maakri tänav on määratud rahustatud liiklusega jalakäijate tänavaks, mille kaudu tagatakse teenindava transpordi juurdepääs neile asutustele, kellel puudub teise juurdepääsu võimalus. Planeeritud ala ulatuses on ette nähtud laiendada Maakri tänava kõnniteed 3 meetri laiuseks. Osa kõnniteest jääb Maakri tn 30 krundile, planeeritud hoone konsooli alla. Tornimäe tänava pikendusele on samuti planeeritud kõnnitee. Kõnnitee jääb Maakri tn 30 ja Maakri tn 32 krundile, et jätta rohkem ruumi Eest Vabariigile kuuluvale kinnistule planeeritud Tornimäe tänava pikenduse sõidetavale osale. Kindlasti kavandatakse kõnnitee edaspidi ka Tornimäe tänava pikenduse teisele poolele, kuid seda detailplaneeringus, milles määratakse ehitusõigus Maakri tn 34 krundile.

Vastuväitja tegi ettepaneku suurendada parkimiskohtade arvu planeeritud alal.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet selgitas, et Tallinnas määratakse parkimiskohtade vajadus Tallinna Linnavolikogu 16. novembri 2006 otsusega nr 329 kinnitatud „Tallinna parkimise korralduse arengukava aastateks 2006 2014” alusel. Parkimisnormi rakendatakse linnakeskuse alal suurima lubatud väärtusena (arengukava punkt 4.1.3). Arengukava punkti 4.1.10 kohaselt ei rakendata parkimisnormi parkimiskohtade planeerimisel ja projekteerimisel riikliku kaitse alla võetud maa-alal või selle kaitsevööndis samuti riikliku kaitse alla võetud mälestise kaitsevööndis. Planeeritud ala asub linna keskuses ja jääb arheoloogiamälestisele, 13. – 16. saj pärit asulakohale, ning suuremas osas ka ajaloomälestiste E. Lenderi Gümnaasiumi tänavapoolse hoone, Maakri tn 28a, ja hoovipoolse hoone, Maakri tn 28, kaitsevööndisse. Detailplaneering on arengukavaga kooskõlas.

Parkimiskohtade vajaduse arvutus on üle vaadatud ja täpsustatud.

Eesmärgiks ei olegi parkimisvõimalusi linna keskuses väga mugavaks teha. Kesklinnas on hästi korraldatud ühissõidukite liiklus. Ühissõidukite peatused jäävad planeeritud alast mõnesaja meetri kaugusele. Kesisemad parkimisvõimalused suunavad inimesi rohkem kasutama ühistransporti, mis on keskkonnasõbralikum. Ühissõidukitega sama hulga inimeste transportimine võrreldes sõiduautodega põhjustab vähem saastet. Tänava pinda, mille rajamine ja korrashoid on kallis, kasutatakse ratsionaalsemalt. Tänavate laiendamine ja parkimisvõimaluste parandamine genereerib täiendavat liikluskoormust, mis elukeskkonna kvaliteedi huvides ei ole soovitav.

Vastuväitjale jäi detailplaneeringu seletuskirjas arusaamatuks lõik: „... vaadelda Maakri tänavat kui õueala, kuhu läbivat liiklust mitte planeerida, v.a alal paiknevate hoonete teenindamiseks”.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet nõustus, et mõte ei ole väga selgesti väljendatud. Tallinna Linnavolikogu 11. detsembri 2008 otsusega nr 239 kehtestatud Maakri tn 19 // 21 krundi detailplaneeringus on Maakri tänav määratud rahustatud liiklusega jalakäijate tänavaks, mille kaudu tagatakse teenindava transpordi juurdepääs neile asutustele, kellel puudub teise juurdepääsu võimalus.

Detailplaneeringu seletuskirja sõnastust on täpsustatud.

Sooviti selgitust, kuidas välditakse parkimismajade õhutusventilaatoritest tulenevat müra.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet selgitas, et parklate ventilatsioonisüsteem projekteeritakse ehitusprojektide staadiumis. Planeeringusse on lisatud nõue, et tehnilised seadmed tuleb projekteerida hoonesse, mitte katusele.

Osaühingu Maakri KVF esindaja U. Kivisalu esitatud vastuväited ja ettepanekud.

U. Kivisalu väitis, et detailplaneeringu koostamisel on eiratud planeerimisseadusest tulenevaid koostöö ja kaasamise nõudeid ning detailplaneeringut ei ole vastuväitjaga kui planeeritud ala piirinaabriga kooskõlastatud.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet vastas, et Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringut koostati väga pikka aega ja selle aja jooksul on planeerimisseadust mitmel korral muudetud. Muudatused ei oma tagasiulatuvat jõudu varem läbiviidud toimingute suhtes. Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu koostamine algatati Tallinna Linnavalitsuse 27. detsembri 2000 korraldusega nr 5111-k. Planeerimis- ja ehitusseaduse sel ajal kehtinud redaktsiooni kohaselt piisas kui detailplaneeringu koostamise algatamisest anti teada üleriigilises ajalehes. Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu koostamise algatamise kohta ilmus teade 31. mai 2000 ajalehes Postimees, kohe kui Tallinna Linnavolikogu linnamajanduskomisjon 25. mai 2000 koosolekul kinnitas detailplaneeringu lähteülesande.

Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu lähteseisukohtade ja eskiislahenduse tutvustamiseks korraldati arutelud 4. juulil 2002. Planeerimis- ja ehitusseaduse sel ajal kehtinud redaktsiooni kohaselt tuli detailplaneeringu koostamisse kaasata planeeritava maa-ala kinnisasjade omanikud ja elanikud ning teised asjast huvitatud isikud. Seadus sätestas siis, et koostöövorm eskiislahenduste puhul ongi avalikud arutelud. Arutelu toimumise kohta ilmus teade 3. juuli 2002 ajalehes Postimees. Kinnistusregistri andmete kohaselt kanti Osaühing Maakri KVF kinnistusraamatusse Maakri tn 28a omanikuna 22. detsembril 2003. Ilmselt ei tundnud vastuväitja 2002. aasta juulis veel huvi Maakri tn 28 ja 30 krundile planeeritava vastu ning seetõttu jäeti teade tähelepanuta ja arutelul ei osaletud.

Esimest korda toimus Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu avalik väljapanek 22. veebruarist 2006 kuni 10. märtsini 2006. Planeerimisseaduse tol ajal kehtinud redaktsiooni kohaselt ilmus teade avaliku väljapaneku toimumise aja ja koha kohta 11. veebruari 2006 ajalehes Postimees. Tähtkirjaga tuli avalikust väljapanekust teavitada planeeritavale alale jäävate kinnistute omanikke ja nendega võrdsustatud isikuid. Planeerimismenetluses esitatud vastuväidete kaalumine ja vastuväidetele vastamine on osa ettepaneku tegija ja kohaliku omavalitsuse avalikust diskussioonist tulevase planeeringu üle, ühesõnaga üks koostöö vorm. Detailplaneeringu 2006. aasta avaliku väljapaneku kestel vastuväitja võimalust vastuväidete esitamiseks ei kasutanud.

Kuna eelmisest avalikust väljapanekust oli möödunud 4 aastat, siis pidas Tallinna Linnaplaneerimise Amet põhjendatuks korraldada uue avaliku väljapaneku. 2006. aastal vastuväiteid esitanud isikutele anti teada, et uus avalik väljapanek korraldatakse pärast Maakri kvartali arhitektuurivõistluse tulemuste selgumist. Teiseks põhjuseks oli, et nii pika aja vältel võis olla muutunud ka asjast huvitatute ring. Kolmandaks oli muudetud planeerimisseadust ja laienenud nende isikute ring, keda tuli detailplaneeringu avaliku väljapaneku toimumisest kirjalikult teavitada. Vastuväitja on detailplaneeringu II avaliku väljapaneku ajal kasutanud oma õigust vastuväiteid esitada. Tallinna Linnaplaneerimise Amet on vastuväidetele vastanud, seega saab öelda, et koostööd on tehtud.

Planeeringute kooskõlastamist reguleerivad planeerimisseaduse § 17 sätted. Lõike 2 punktis 3 on määratud, et detailplaneering tuleb kooskõlastada asjaomase riigiasutusega, sealhulgas vajaduse korral asukohajärgse päästekeskusega, kui planeeritaval maa-alal asub riikliku kaitse alla võetud maa-ala või selle kaitsevöönd, samuti riikliku kaitse alla võetud mälestise kaitsevöönd või loodusobjekti kaitsevöönd või tehakse planeeringus ettepanek selle kaitse alla võtmiseks või kui planeeritaval maa-alal asub keskkonnaregistri maardlate nimistus olev maardla või selle osa või kui planeeritavale maa-alale või selle lähiümbrusesse jääb olemasolev või kavandatav keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse § 6 lõikes 1 nimetatud olulise keskkonnamõjuga tegevuse asukoht või kui planeeritaval maa-alal asub maaparandussüsteem. Sama lõike punktis 5 on määratud, et detailplaneering tuleb kooskõlastada Kaitseministeeriumi ja Siseministeeriumiga, kui planeeringus kavandatav võib kaasa tuua riigikaitselise objekti planeeritud töövõime vähenemise või kui planeeritavale maa-alale kavandatakse tuulegeneraatoreid. Sama lõike punkti 6 alusel tuleb detailplaneering kooskõlastada Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi, Keskkonnaministeeriumi, Kaitseministeeriumi, Siseministeeriumi, Veeteede Ameti, Lennuameti ja Muinsuskaitseametiga, kui planeeringuga kavandatakse avaliku veekogu koormamist ehitisega.

Planeerimisseaduse § 17 lg 3 punkti 3 alusel määrab teiste kohalike omavalitsuste või riigiasutustega kooskõlastamise vajaduse üldplaneeringu alusel koostatud detailplaneeringule kohalik omavalitsus.

Tallinna puhul oli linnavolikogu määranud detailplaneeringute kooskõlastamise vajaduse sel ajal kehtinud Tallinna Linnavolikogu 29. mai 2003 määrusega nr 35 kinnitatud „Tallinna linna ehitusmääruses”. Ehitusmääruse kohaselt tuli detailplaneering kooskõlastada: vastava linnaosa vanemaga, kes võtab arvesse halduskogu otsuse; Tallinna Kommunaalametiga; Tallinna Kultuuriväärtuste Ametiga, kui planeeritavale maa-alale jääb miljööväärtuslik hoonestusala, planeeringus märgitud väga väärtuslik või väärtuslik ehitis või enne 1940. aastat püstitatud hoone ning halduslepingu korral selles näidatud tingimustel muinsuskaitseseaduses sätestatud juhtudel; Tallinna Linnavaraametiga, kui eraõigusliku isiku omandis olev maatükk või maatüki osa kavandatakse detailplaneeringuga määrata avalikult kasutatavaks või kui planeeritav maa-ala või selle osa ei ole maakatastrisse kantud; vastava linnavara valitsejaga, kui planeeritaval maa-alal asub linna omandis olev maatükk; Terviseametiga juhul, kui kooskõlastamise vajadus on algatamise korralduses määratud; Tallinna Keskkonnaametiga. Tallinna Keskkonnaamet võib täiendavalt määrata detailplaneeringu kooskõlastamise vajaduse Keskkonnaametiga; Tallinna Transpordiametiga. Ehitusmäärust on refereeritud niivõrd kuivõrd see täiendab planeerimisseaduse § 17 lg 3 punkti 3.

Nõuet kooskõlastada detailplaneering planeeritava alaga külgneva kinnistu omanikuga ei olnud.

Vastuväitja pidas Maakri tn 28 ja 30 detailplaneeringus kavandatud liikluse lahendust vastuolus olevaks Tallinna Linnavolikogu 11. detsembri 2008 otsusega nr 239 kehtestatud Maakri tn 19 // 21 krundi detailplaneeringuga. Väideti, et nimetatud detailplaneeringus on Maakri tn määratud jalakäijate tänavaks, kuid see ei kajastu Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringus. Vastuväitja ei nõustunud sellega, et Maakri tänavat võivad kasutada liiklusvahendid.

Maakri tn 19 // 21 krundi detailplaneeringus on Maakri tn määratud rahustatud liiklusega jalakäijate tänavaks, mille kaudu tagatakse teenindava transpordi juurdepääs neile asutustele, kellel puudub teise juurdepääsu võimalus. See on igati mõistlik, sest nii on tagatud teenindavate transpordivahendite juurdepääs ka vastuväitjale kuuluvale kinnistule.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet nõustus vastuväitjaga, et Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringus ei ole Maakri tn liikluskorralduse põhimõte sama selgelt sõnastatud. Viidatud on vaid ameti ettepanekule vaadelda Maakri tänavat kui õueala, kuhu läbivat liiklust mitte planeerida, v.a alal paiknevate hoonete teenindamiseks.

Detailplaneeringu seletuskirja ja jooniseid on täiendatud nii, et liikluskorralduse kirjeldus ei oleks teisti mõistetav kui on määratud Maakri tn 19 // 21 krundi detailplaneeringus.

Advokaadibüroo Tark Grunte Sutkiene AS esindaja vandeadvokaadi J. Nõgisto (Osaühing Versio Kinnisvara esindaja) esitatud vastuväited ja ettepanekud.

Advokaadibüroo Tark Grunte Sutkiene AS esindaja väitis, et detailplaneering ei ole kooskõlas teemaplaneeringu „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas” reeglite ja põhimõtetega.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet põhjendas detailplaneeringu ja teemaplaneeringu „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas” kooskõla aspekte viisil, mida on eelpool kirjeldatud.

Lisaks märgiti, et teemaplaneeringus „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas” on Maakri kvartali kolmanda ehituspiirkonna määratud ligikaudne hoonestustihedus kuni 4,5. Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringus on kavandatud hoonestustihedus 4,25. Seega ei ole hoonestustihedus kavandatud ehituspiirkonna planeeritavast alast väljapoole jääva osa arvelt. Tihedus 4,25 on arvutatud samal meetodil kui teemaplaneeringus.

Pärast avalikku arutelu vähendati Maakri tn 30 kinnistule planeeritud hoone suletud brutopinda nii, et see ei ületa 2006. aastal avalikul väljapanekul olnud planeeringuversioonis samale krundile ette nähtut. Kogu planeeritud ala hoonestustihedus on seejuures 4,2 ja kehtestataval alal 4,5. Hoonestustihedus on arvutatud teemaplaneeringus „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas” määratud viisil.

Haljasala asukoht on valitud nii, et see eraldaks Maakri tn 28 mälestist sellest läände edaspidi ehitatavatest hoonetest ja tagaks mälestise vaadeldavuse. Mälestise kõrvale kavandatud haljasala on mälestise naabruse tõttu isikupärane ja mälestis lisab avalikult kasutatavale ruumile esteetilist väärtust. Haljasala on ilmakaarte ja hoonete suhtes soodsalt paigutatud, lõunapäikesele avatud ning seda on võimalik laiendada ka külgnevale alale.

Vastuväitjale jäi ebaselgeks detailplaneeringu koostamise eesmärk.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet vastas, et Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneering võeti vastu ajal kui detailplaneeringu koostamise eesmärk oli sätestatud planeerimisseaduse § 9 lõikes 2 järgmiselt: Detailplaneeringu eesmärgid on: planeeritava maa-ala kruntideks jaotamine; krundi ehitusõiguse määramine; krundi hoonestusala, see tähendab krundi osa, kuhu võib rajada krundi ehitusõigusega lubatud hooneid, piiritlemine; tänavate maa-alade ja liikluskorralduse määramine ning vajaduse korral eraõigusliku isiku maal asuva, olemasoleva või kavandatava tänava avalikult kasutatavaks teeks määramine teeseaduses sätestatud korras; haljastuse ja heakorrastuse põhimõtete määramine; kujade määramine; tehnovõrkude ja -rajatiste asukoha määramine; keskkonnatingimuste seadmine planeeringuga kavandatu elluviimiseks ja vajaduse korral ehitiste määramine, mille ehitusprojekti koostamisel on vaja läbi viia keskkonnamõju hindamine; vajaduse korral ettepanekute tegemine kaitse alla võetud maa-alade ja üksikobjektide kaitserežiimi täpsustamiseks, muutmiseks või lõpetamiseks; vajaduse korral ettepanekute tegemine maa-alade või üksikobjektide kaitse alla võtmiseks; vajaduse korral miljööväärtusega hoonestusalade määramine ning nende kaitse- ja kasutamistingimuste seadmine; vajaduse korral ehitiste olulisemate arhitektuurinõuete seadmine; servituutide vajaduse määramine; vajaduse korral riigikaitselise otstarbega maa-alade määramine; kuritegevuse riske vähendavate nõuete ja tingimuste seadmine ning muude seadustest ja teistest õigusaktidest tulenevate kinnisomandi kitsenduste ulatuse määramine planeeritaval maa-alal.

See tähendab, et kõikide detailplaneeringute koostamisel oli üks ja sama eesmärk. Tallinnas kujunenud halduspraktika kohaselt on detailplaneeringute koostamise eesmärke kirjeldatud individualiseeritud kujul. Kujunenud praktika eelis on see, et avalikkusele antakse detailplaneeringute kohta tehtavate haldusaktide alguses lühidalt ja konkreetsemalt teada, mida planeeritakse. Sama põhimõtet rakendatakse ka planeeringute kohta avaldatavates ametlikes teadaannetes.

Tallinnas on detailplaneeringute koostamise initsiaatoriteks valdavalt kinnistute omanikud, kes taotlevad detailplaneeringu koostamise algatamist mingil kindlal eesmärgil. Taotleja konkreetset eesmärki ei ole põhjust varjata. Eesmärki võib detailplaneeringu koostamise käigus täpsustada. Planeeringu kehtestamise sätetest ei tulene kohaliku omavalitsuse kohustust eelnevad menetluse etapid läbinud detailplaneering kindlasti kehtestada.

Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu seletuskirjas on detailplaneeringu koostamise eesmärk väga selgelt ja konkreetselt sõnastatud. Kirjeldatud on täpselt, missugune on taotlus. Kindlasti oleks sama eesmärki võinud esitada ka veidi üldistatumas sõnastuses.

Vastuväitja oli seisukohal, et Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu kehtestamine muudab võimatuks või äärmiselt keerukaks Maakri tn 34 kinnistu edasise planeerimise. Vastuväitja arvates ei selgu detailplaneeringust, kas on võimalik kavandatud parklat integreerida hilisema tervikliku liiklus- ja parkimislahendusega. Samuti leidis ta, et ei ole selgust, kuidas Maakri tn 30 krundile planeeritud kõrghoone mõjutab võimalikke vahetusse naabrusesse planeeritavaid hooneid ja vastupidi. Samuti leidis ta, et detailplaneeringu kehtestamine oleks vastuolus seniste kokkulepetega. Kokkuvõttes tegi ta ettepaneku jätta Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneering kehtestamata või peatada detailplaneeringu menetlus kuni arhitektuurivõistluse II etapi läbiviimiseni, võtta detailplaneering lähtematerjaliks arhitektuurivõistluse II etapi läbiviimisel. Ta pidas vajalikuks seada eeltingimuseks detailplaneeringu kaalutletud arvessevõtmise ning tegi ettepaneku kohustada detailplaneeringu koostajat detailplaneeringu lahendust korrigeerima arhitektuurivõistluse II etapi tulemuse alusel.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet selgitas, et planeeritud maa-alune parkla on ühendatav külgnevatele kruntidele Maakri tn 32a krundi edelapiiril ja Tornimäe tänava pikenduse alt kavandatavate parklatega, kui soovitakse selliseid parklaid ehitada.

Kavandatud kõrghoone jääb Maakri tn 34 krundist põhja poole ja seetõttu saab üsna vähe mõjutada insolatsiooni kestust lõuna poole jäävatel kruntidel. Hoone enda madalamad korrused on kavandatud äriruumide tarbeks, mille tõttu eluruume saab hoonesse projekteerida nii, et kui edaspidi ka kvartalisse kõrghooneid ehitatakse, jääks Eesti standardi kohane insolatsiooni kestus ikka tagatuks. Kõrghoonestusega aladel võib insolatsiooni kestus olla katkestusega. Paindlikkuse huvides on detailplaneering kavandatud kahevariandiline. Teises variandis ei ole Maakri tn 30 krundile eluruume üldse ette nähtud. Insolatsiooni kestus äriruumides ei ole normitud.

Maakri kvartali arhitektuurivõistluse I etapp lõppes 27. oktoobril 2006. Võistlustööde hindamisel kaaluti muu hulgas ka seda, kuidas ühes või teises kvartali lahendusettepanekus oli arvestatud Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringus kavandatut. Amet loetles detailplaneeringusse tehtud muudatusi, mida oleme juba eespool kirjeldanud. Põhjendati, miks on otsustatud detailplaneeringu menetlemist jätkata. Põhjendusi on käsitletud juba eespool.

Vastuväitja oli seisukohal, et detailplaneeringusse muudatuste tegemisel ei ole arvestatud Osaühingu Versio Kinnisvara vastuväiteid, mida osaühing esitas eelmise avaliku väljapaneku kestel.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet vastas, et Osaühingu Versio Kinnisvara vastuväidetele on vastatud 23. märtsil 2006 kirjaga nr 2-1/937.

Osaühingu Advokaadibüroo Pohla & Hallmägi esindaja advokaat T. Ehrlichi (Osaühingu Mark Invest esindaja) esitatud vastuväited ja ettepanekud.

Osaühingu Mark Invest esindaja leidis, et Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu vastuvõtmisest möödunud aja ja vastuvõetud planeeringulahenduse olulise muutumise tõttu oleks kohalikul omavalitsusel vajalik uuesti kontrollida planeerimisseaduse § 18 lõikes 1 sätestatud tingimuste täitmist ja otsustada, kas detailplaneering vastab Tallinna linna ruumilise arengu eesmärkidele ning on kooskõlas seaduse ja muude õigusaktidega, s.t Tallinna linn peaks uuesti otsustama detailplaneeringu vastuvõtmise.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet selgitas, et planeerimisseaduse § 21 lõikes 5 on sätestatud, et kui avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu tulemuste alusel tehtud parandused ja täiendused muudavad planeeringu põhilahendusi, korratakse planeeringu kooskõlastamist isikuga, keda muudatus puudutab, ning avalikku väljapanekut ja avalikku arutelu planeeringu muutmise järel vastavalt sama seaduse § des 17–20 ja paragrahvis 21 sätestatule.

Planeerimisseadusest ei tulene kohustust detailplaneering uuesti vastu võtta. Avaliku väljapaneku ajal kehtinud Tallinna Linnavolikogu 29. mai 2003 määrusega nr 35 kinnitatud „Tallinna linna ehitusmääruse” § 5 lg 1 punkti 8 alusel kuulus detailplaneeringu avaliku väljapaneku ja arutelu tulemuste alusel planeeringus vajalike paranduste ja täienduste tegemise otsustamine Tallinna Linnaplaneerimise Ameti pädevusse. Planeering on uuesti kooskõlastatud Tallinna Linnavaraameti, Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti, Tallinna Kesklinna Valitsuse, Kesklinna halduskogu, Maa-ameti, Põhja Eesti Päästekeskuse ja Tallinna Tervisekaitsetalitusega (praegu Terviseameti Põhja talitus). Tallinna linnaruumilise arengu eesmärkide väljendamiseks on Tallinna Linnavolikogu oma 16. aprilli 2009 otsusega nr 77 kehtestatud teemaplaneeringus „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas” määranud Maakri kvartali kõrghoonete ehitamiseks sobivaks.

Vastuväite esitaja oli seisukohal, et Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneering on koostatud Osaühingu Lewis Invest huvidest lähtuvalt ja teiste isikute õiguste arvel, koondades kogu hoonestamisvõimaluse planeeringualal, kokkuvõttes aga kogu piirkonnas, Maakri tn 30 kinnistule. Leiti, et hoonestustihedust Maakri tn 30 krundil on suurendatud naaberkinnisasjade arvel.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet selgitas, et Maakri tn 30 kinnistule ei ole hoone planeeritud nii, et teisi piirkonna krunte hoonestada ei saa. Määratud on ehitusõigus planeeritavale alale jäävale Maakri tn 32a kinnistule ja Maakri tn 28b kinnistule nelja maapealse ja kolme maa-aluse korrusega ja eluruumidega ärihoone ehitamiseks. Ehitusõiguse ulatus Maakri tn 28 krundile on määratud krundil oleva hoone järgi. Tegemist on kultuurimälestisega. Uut hoonet krundile ei ole planeeritud, s.t suuremat ehitusõiguse ulatust määratud, kuna uut hoonet ei oleks mälestist lammutamata võimalik ehitada. Ehitusõiguse ulatus ei tulene ühestki õigusaktist. See määratakse detailplaneeringus. Samuti ei ole üheski õigusaktis määratud, missuguse hoonestustihedusega krundile kellelgi õigus on. Teemaplaneeringus „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas” on Maakri kvartali kolmanda ehituspiirkonna määratud ligikaudne hoonestustihedus kuni 4,5. Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringus on kavandatud hoonestustihedus 4,25. Seega ei ole hoonestustihedus kavandatud ehituspiirkonnas planeeritavast alast väljapoole jääva osa arvelt. Tihedus 4,25 on arvutatud samal meetodil kui teemaplaneeringus. Antud juhul ei pruugi hoonestustihedus isegi vastata teemaplaneeringus määratule. Teemaplaneeringu rakendussätetes on määratud, et planeering on aluseks detailplaneeringutele, mis teemaplaneeringu jõustumise hetkeks ei ole vastu võetud. Teemaplaneering jõustus 12. mail 2009. Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneering võeti vastu Tallinna Linnavalitsuse 25. jaanuari 2006 korraldusega nr 133-k, seega enam kui kolm aastat enne teemaplaneeringu jõustumist. Maakri kvartalis asuvate kinnistute omanike huvides on siiski põhjendatuks peetud, et Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringus kavandatav hoonestustihedus oleks teemaplaneeringuga kooskõlas.

Pärast avalikku arutelu, nagu eespool juba märgitud, on Maakri tn 30 kinnistule planeeritud hoone suletud brutopinda vähendatud nii, et see ei ületa 2006. aasta avalikul väljapanekul olnud planeeringuversioonis samale krundile ettenähtut. Kogu planeeritud ala hoonestustihedus on teemaplaneeringu kohase arvutusmeetodi kohaselt arvutatult 4,2 ja kehtestaval osal 4,5.

Osaühingu Mark Invest esindaja väitis, et Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneering ei ole koostatud koostöös Osaühinguga Mark Invest.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet selgitas, et Osaühingu Mark Invest esindaja esitatud väide ei vasta tõele. Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu koostamine algatati Tallinna Linnavalitsuse 27. detsembri 2000 korraldusega nr 5111-k. Planeerimis- ja ehitusseaduse sel ajal kehtinud redaktsiooni kohaselt piisas kui detailplaneeringu koostamise algatamisest anti teada üleriigilises ajalehes. Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu koostamise algatamise kohta ilmus teade 31. mai 2000 ajalehes Postimees, kohe kui Tallinna Linnavolikogu linnamajanduskomisjon 25. mai 2000 koosolekul kinnitas detailplaneeringu lähteülesande.

Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu lähteseisukohtade ja eskiislahenduse tutvustamiseks korraldati arutelud 4. juulil 2002. Planeerimis- ja ehitusseaduse sel ajal kehtinud redaktsiooni kohaselt tuli detailplaneeringu koostamisse kaasata planeeritava maa-ala kinnisasjade omanikud ja elanikud ning teised asjast huvitatud isikud. Seadus sätestas siis, et koostöövorm eskiislahenduste puhul ongi avalikud arutelud. Arutelu toimumise kohta ilmus teade 3. juuli 2002 ajalehes Postimees. Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu lähteseisukohtade ja eskiislahenduse avaliku arutelu protokollist on näha, et Osaühingu Mark Invest esindaja osales arutelul.

Esimest korda toimus Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu avalik väljapanek 22. veebruarist 2006 kuni 10. märtsini 2006. Planeerimisseaduse tol ajal kehtinud redaktsiooni kohaselt ilmus teade avaliku väljapaneku toimumise aja ja koha kohta 11. veebruari 2006 ajalehes Postimees. Tähtkirjaga tuli avalikust väljapanekust teavitada planeeritavale alale jäävate kinnistute omanikke ja nendega võrdsustatud isikuid. Osaühingut Mark Invest teavitati detailplaneeringu avaliku väljapaneku toimumisest 7. veebruari 2006 tähtkirjaga. Osaühing Mark Invest kasutas oma õigust esitada detailplaneeringu kohta vastuväide. Vastuväitele on amet vastanud oma 23. märtsi 2003 tähtkirjaga nr 2-1/1019-4. Planeerimismenetluses esitatud vastuväidete kaalumine ja vastuväidetele vastamine on osaks ettepaneku tegija ja kohaliku omavalitsuse avalikust diskussioonist tulevase planeeringu üle, ühesõnaga üks koostöö vorm.

Kuna eelmisest avalikust väljapanekust oli möödunud 4 aastat, siis pidas Tallinna Linnaplaneerimise Amet põhjendatuks korraldada uus avalik väljapanek. Nii pika aja vältel võib olla muutunud asjast huvitatute ring. Muudetud on planeerimisseadust ja laienenud on nende isikute ring, keda tuleb detailplaneeringu avaliku väljapaneku toimumisest kirjalikult teavitada. Detailplaneeringu II avaliku väljapaneku ajal on Osaühing Mark Invest samuti kasutanud oma õigust vastuväiteid esitada. Tallinna Linnaplaneerimise Amet on vastanud vastuväidetele. Osaühinguga Mark Invest on detailplaneeringu koostamisel tehtud koostööd.

Osaühing Mark Invest on ka detailplaneeringu koostamise ajal ja avalike väljapanekute vahelisel ajal väljendanud kirjalikult oma arvamust. Ka neile pöördumistele on amet vastanud. Samuti on osaühingu esindaja osalenud mitmel Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu koostamist käsitleval nõupidamisel.

Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu koostamise ajal on planeerimisseadust mitmel korral muudetud. Muudatused ei oma tagasiulatuvat jõudu varem läbiviidud toimingute suhtes.

Vastuväitja leidis, et planeeringus ei ole piisavalt selgitatud I avaliku väljapaneku järel tehtud muudatusi ja nende põhjuseid. Vastuväitja pidas silmas planeeritud ala suurust, krundijaotust, Maakri tn 30 kinnistule planeeritud hoone korruselisust, kavandatud suletud brutopinda, maa aluste korruste arvu ja konsooli kõrgust tänava tasapinnast.

Amet kontrollis planeeritud ala suurust planeeringute registri digitaalse kaardi alusel ja sai planeeritud ala suuruseks 0,35 ha nagu oli määratud omaaegses lähteülesandes. Planeeritud ala suuruse erinevus planeeringu vahepealsetes versioonides võis olla tingitud tingmärkide kujutamise eripärast paberkandjal võrreldes digitaalse kaardiga. Digitaalsel kaardil saab mitu tingmärki olla kohakuti, sest digitaalne kaart koosneb erinevatest kihtidest, mis on ükshaaval avatavad. Paberkandjal peavad loetavuse huvides olema joontingmärgid kujutatud üksteise kõrval.

Planeeringu joonised ja seletuskiri viidi vastavusse planeeringute registris saadud tulemusega.

Krundijaotust on muudetud selle tõttu, et vahepeal on osa planeeritud alale jäävate maaüksuste suhtes läbi viidud maareform. 28. aprillil 2009 kinnistati Maakri tn 28b korteriomandid. Maakri tn 30 katastriüksus registreeriti 15. novembril 2010. 18. detsembril 2008 kinnistati Maakri tn 32b katastriüksus. Krundijaotusplaan on kooskõlla viidud kinnistute ja katastriüksuste tegelike piiridega.

2006. aasta avalikul väljapanekul olnud versioonis oli kruntidele kavandatud suletud brutopinna summa 13590 m². 2011. aastal avalikul väljapanekul olnud versioonis oli suletud brutopinna summa 14460 m², s.o 870 m² võrra rohkem. Suletud brutopinda suurendati Eesti Vabariigile kuuluvale kinnistule planeeritud hoonel 500 m², sest arvestati riiki esindava Maa-ameti vastuväidet. Maakri tn 30 krundile planeeritud hoone suletud brutopind oli 370 m² võrra (2,7%) suurem selle tõttu, et maareformi käigus moodustatud krunt on suurem, kui planeeringu 2006. aasta versioonis oli kavandatud.

Maakri tn 30 krundile planeeritud hoone kõrgema osa korruselisust suurendati kolme korruse võrra selleks, et hoone mõjuks linnasiluetis sihvakamana. Seejuures ei ületa hoone kõrgus maapinnast (95 m) ja merepinnast (100 m) teemaplaneeringus „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas” Maakri kvartali kolmandas ehituspiirkonnas ehitada lubatavate hoonete kõrgust merepinnast, s.o 130 m. Hoonele sihvakuse saamiseks on muudetud ka Maakri tn 30 hoone kõrgema osa hoonestusala kuju. Muudetud lahendus tagab ühtlasi paremad valgustustingimused Maakri tn 28 esisel hoovil, sest kõrgem hooneosa on planeeritud enam ida poole.

Kolmas maa-alune korrus on kavandatud selleks, et oleks võimalik ehitada suurem parkla. Detailplaneeringu vastuvõtmise ajal arvutati parkimiskohtade vajadust Eesti standardi EVS 843:2003 „Linnatänavad” alusel ning pärast Tallinna Linnavolikogu 16. novembri 2006 otsusega nr 329 kinnitatud „Tallinna parkimise korralduse arengukava aastateks 2006 2014” vastuvõtmist nimetatud arengukava alusel. Arengukava kohane norm on suurem kui standardis ja vastab enam tegelikele vajadustele.

Konsooli kõrgust tänava tasapinnast on muudetud, sest detailplaneeringu koostamisega samaaegselt on tegeletud ka võimaliku hoone eskiislahendusega. 6 m kõrguselt algav konsool võimaldab projekteerida konsooli kandekonstruktsiooni ja konsoolist allapoole kaks mõistliku kõrgusega korrust. 6 m kõrgune ruum kõnnitee kohal on jalakäijatele piisav.

Osaühing Mark Invest pidas detailplaneeringu koostamisel aluseks võetud uuringuid ebapiisavaks ja oli seisukohal, et kindlasti peaks olema ka aerodünaamiline uuring, insolatsiooni uuring, radooniuuring ja kavandatud tegevuse võimalike keskkonnamõjude uuring ja liiklusuuring Kuke Maakri tänava Kivisilla tänava Rävala puiestee ristmiku kohta. Seati kahtluse alla maa-aluste korruste ehitamise võimalikkus.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet vastas, et aerodünaamilist uuringut on võimalik koostada pärast seda kui on teada detailplaneeringus kavandatud hoonete täpne kuju. Haljasala puhul saab õhuvoole modelleerida pärast seda, kui on teada missugused hooned tulevad haljasala edelaküljele ja lõunaküljele. Lahtisi läbikäike hoonest, kus tuule kiirus oluliselt suureneb, ei ole planeeritud. Õhu liikumiskiiruse suurenemine kõrghoone jalamil parandab reeglina õhu kvaliteeti ja leevendab mootorsõidukite põhjustatud õhusaastet. Haljasala kõrvale kavandatud hooneosad on vaid 4 korruselised.

Insolatsiooni kestuse muutumise analüüs on detailplaneeringule lisatud. Insolatsiooni kestus Maakri tn 28 hoones olevais eluruumides jääb vastavaks Eesti standardile EVS 894:2008 „Loomulik valgustus elu- ja bürooruumides” ja on üle 5 tunni. Hoone kõrgema osa kuju muutmine insolatsiooni kestust ei lühenda.

Teemaplaneeringu „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas” koostamise käigus viidi läbi keskkonnamõju strateegiline hindamine. Selle raames on kõrghoonete ehitamise mõju piisavalt analüüsitud.

Planeeringusse lisati tingimus, et hoone projekteerimisel tuleb lähtuda Eesti standardist EVS 840:2009 „Radooniohutu hoone projekteerimine”.

Maakri kvartali arhitektuurivõistluse II etapi läbiviimiseks koostas K-Projekt Aktsiaselts 2007. aastal Maakri kvartali liikluse analüüsi. Selle töö aluseks oli Osaühingus Stratum 2007. aastal koostatud liikluse analüüs ja liikluse prognoos aastaks 2027 ning Eesti standard EVS 843:2003 „Linnatänavad”. Osaühingu Stratum analüüsides on vaadeldud linna keskosa tänavate ja ristmike läbilaskvuse taset tunduvalt laiemalt kui seda on Maakri kvartal. Maakri kvartali hoonestamiseks on piisav kui Lennuki tänav ehitatakse korralikuks kahesuunaliseks tänavaks. Enamat ei ole vaja, kuna liiklusvood ei saa olla suuremad kui on Liivalaia tänava, Rävala puiestee ja neil ning kaugemalgi olevate ristmike läbilaskvuse tase.

Hüdrogeoloogia uuring on planeeringule lisatud.

Vastuväitja leidis, et detailplaneeringu menetlemist võiks jätkata eeldusel, et kogu planeeritaval maa-alal asuvate maaüksuste suhtes on läbi viidud maareform.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet vastas, et põhilises osas on maareform läbi viidud. Servituutide vajadus pääsuks Maakri tn 28 krundile ja kavandatud haljasala krundile on planeeringus ette nähtud. Tallinna Linnavaraameti 18. juuni 2009 kooskõlastuse tingimused on täidetud. Maa-amet on planeeringulahenduse kooskõlastanud 31. oktoobril 2010. Maareformi läbiviimise seisukohast ei ole detailplaneeringu menetlemise jätkamine takistus.

Osaühing Mark Invest ei nõustunud detailplaneeringus Maakri tn 28 hoone teenindamiseks määratud krundi piiridega.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet oli seisukohal, et Maakri tn 28 hoone teenindamiseks on määratud piisava suurusega krunt. Krundi piirid on määratud nii, et hoonet saaks remontida võõraid kinnistuid kasutamata. Haljasala krunt on kavandatud avalikes huvides ja maa otstarve on üldkasutatav maa.

Vastuväite esitaja seadis kahtluse alla planeeritud haljasala krundil kasvavate puude ohutuse ja vastupidavuse kõrghoone ümber tekkida võivatele tuultele.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet selgitas, et puid on hinnanud vastavat kvalifikatsiooni omav dendroloog. Haljasalale lähim hoone on planeeritud 4-korruseline. Kõrghoone jääb haljasalal kasvavatest puudest enam kui 25 m kaugusele. Aja jooksul puud vananevad ja mingil ajal tuleb need ka noorte vastu välja vahetada. See ei ole piisav põhjus avalikult kasutatava haljasala kavandamata jätmiseks ja maatüki arvamiseks eraomandisse Maakri tn 28 hoone teenindusmaaks.

Osaühing Mark Invest oli seisukohal, et Maakri tn 28 mälestis ei ole vaadeldav pärast kavandatud hoone ehitamist.

Amet põhjendas oma seisukohta. Detailplaneeringu koostamisel on oluliseks peetud mälestise vaadeldavust jalakäija vaatekõrguselt. Maakri tn 32a krundil asuv mälestist varjav hoone on ette nähtud lammutada. Uus hoone on planeeritud Maakri tn 28 mälestise edelafassaadiga samale sirgele. Mälestise vaadeldavus Tornimäe tänava pikenduse poolt paraneb tunduvalt. Maakri tänava poolt mälestise vaadeldavus ei muutu. Uus hoone on kavandatud samale kohale kui Maakri tn 28b krundil on hooned praegu. Mälestise vaadeldavuse tagamiseks on planeeritud ka avalikult kasutatava haljasala krunt.

Praeguseks on Maakri tn 28 mälestis lammutatud (ehitis muutus tulekahju tõttu avariiohtlikuks), kuid tuleb endisel kujul taastada.

Osaühing Mark Invest pidas planeeringu puuduseks planeeritava ala kontaktvööndi analüüsi ja lähiala maketi puudumist.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet selgitas, et on määranud planeeringulahenduse hindamiseks vajaliku kontaktvööndi, mille kohta tuleb koostada linnaehituslik analüüs. Amet nõustus Osaühinguga Mark Invest, et analüüs ei ole piisavalt põhjalik detailplaneeringu seletuskirjas. See aga ei ole takistanud ametit planeeringule hinnangut andmast. Planeeritava ala ja selle ümbruse situatsioon on olnud otsustajatele tuttav. Planeeringule on lisatud fotomontaažid, et oleks näha kavandatud kõrghoone mõju linnasiluetis. Lisatud on planeeritud ala kohta 3D vaated, millel on kujutatud kavandatud hoone. 3D vaated on piisavad, et hinnata planeeritud hoone sobivust mälestise kõrvale. Planeeringule on lisatud fotomontaažid vaadetega kavandatud hoonele olulistest vaatepunktidest, mille alusel oli võimalik hinnata hoone mõju lähialale.

Vastuväitjale ei olnud vastuvõetav, et Maakri tänav on kavandatud õuealaks, kuhu ei ole ette nähtud läbivat liiklust. Leiti, et määratud tingimust ei ole võimalik täita, kuna hoonesse on kavandatud ligi 100 parkimiskohta, millele peab juurde pääsema.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet vastas, et planeeritavale alale jääva Maakri tänava lõigu liikluskorraldus on määratud Tallinna Linnavolikogu 11. detsembri 2008 otsusega nr 239 kehtestatud Maakri tn 19 // 21 krundi detailplaneeringus. Maakri tn 19 // 21 krundi detailplaneeringus on Maakri tänav määratud rahustatud liiklusega jalakäijate tänavaks, mille kaudu tagatakse teenindava transpordi juurdepääs neile asutustele, kellel puudub teise juurdepääsu võimalus. See on igati mõistlik, sest nii on tagatud teenindavate transpordivahendite juurdepääs ka Maakri tn 28 kinnistule.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet nõustus Osaühinguga Mark Invest, et Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringus ei ole Maakri tänava liikluskorralduse põhimõte sama selgelt sõnastatud. Viidatud on vaid ameti ettepanekule vaadelda Maakri tänavat kui õueala, kuhu läbivat liiklust mitte planeerida, v.a alal paiknevate hoonete teenindamiseks.

Detailplaneeringu seletuskirja ja jooniseid täiendati nii, et liikluskorralduse kirjeldus ei oleks teisti mõistetav kui on määratud Maakri tn 19 // 21 krundi detailplaneeringus.

Osaühingu Mark Invest esindaja pidas puuduseks, et detailplaneeringu seletuskirjas ei ole esitatud parkimiskohtade vajaduse arvutust.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet selgitas, et Tallinna linnas määratakse parkimiskohtade vajadust Tallinna Linnavolikogu 16. novembri 2006 otsusega nr 329 kinnitatud „Tallinna parkimise korralduse arengukava aastateks 2006 2014” alusel. Parkimisnormi rakendatakse linnakeskuse alal suurima lubatud väärtusena (arengukava punkt 4.1.3). Arengukava punkti 4.1.10 kohaselt ei rakendata parkimisnormi parkimiskohtade planeerimisel ja projekteerimisel riikliku kaitse alla võetud maa-alal või selle kaitsevööndis, samuti riikliku kaitse alla võetud mälestise kaitsevööndis. Planeeritud ala asub linnakeskuses ja jääb arheoloogiamälestisele, 13. – 16. saj pärinevale asulakohale, ning suuremas osas ka ajaloomälestiste E. Lenderi Gümnaasiumi tänavapoolse hoone, Maakri tn 28a, ja hoovipoolse hoone, Maakri tn 28, kaitsevööndisse. Detailplaneering on arengukavaga kooskõlas. Planeeringu seletuskirja lisati kavandatud suuruse ja otstarbega hoone parkimiskohtade vajaduse arvutus linna keskuse piirkonna kohta, kus parkimisnormi rakendatakse, et planeering oleks arengukavaga paremini võrreldav.

Parkimiskohtade vajaduse arvutus kruntide kaupa vaadati üle ja täpsustati. Detailplaneering on arengukavaga kooskõlas.

Vastuväites väideti, et parklasse pääs on kavandatud jaotustänavale lähemale kui on määratud Eesti standardis EVS 843:2003 „Linnatänavad”.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet selgitas, et Tallinna tänavate liigituse kohaselt on Maakri tänav kõrvaltänav. Jaotustänav on magistraali alaliik. Parklasse pääsu kaugus kõrvaltänavast ei ole normitud.

Osaühingu Mark Invest esindaja leidis, et planeeringus on käsitlemata kavandatu mõju arheoloogiamälestisele, ja et planeeringu varasemates menetlemise staadiumites ei ole planeeritava ala jäämist arheoloogiamälestisele nimetatud.

Viimases osas vastuväitja eksis. Planeeringu 2006. aasta avalikul väljapanekul olnud versioonis on põhijoonisel märkus, et planeeritud ala jääb arheoloogiamälestisele. Planeeringut kooskõlastades on Tallinna Kultuuriväärtuste Amet ja Muinsuskaitseamet hinnanud ehitamise mõju arheoloogiamälestisele, kuid kruntide kasutamist piiravaid tingimusi ei ole vajalikuks pidanud määrata. Planeeringu koostamiseks antud muinsuskaitse eritingimustes on samuti nimetatud, et detailplaneeritav ala jääb arheoloogiamälestisele. Tingimuseks on seatud, et enne parkla projekteerimist tuleb teha arheoloogilised uuringud.

Vastav tingimus lisati detailplaneeringu seletuskirja peatükki, milles on määratud nõuded ehitusprojekti koostamiseks.

18. jaanuaril 2012 esitas Tallinna Linnavalitsus detailplaneeringu planeerimisseaduse § 23 lg 1 punkti 2 ja § 23 lg 3 punktide 3 ja 5 kohaselt Harju maavanemale järelevalveks.

Osaühingu Advokaadibüroo Pohla & Hallmägi esindaja advokaat T. Ehrlichi (Osaühingu Mark Invest esindaja) pärast detailplaneeringu avalikku väljapaneku lõppu esitatud vastuväited, mida ei menetletud planeerimisseaduse § 20 mõistes vastuväitena.

Vastuväitja esindaja väitis, et planeerimisseadusest ei tulene otseselt kohustust detailplaneering uuesti vastu võtta, kuid pidas seda Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu puhul siiski vajalikuks ning on seisukohal, et kohalik omavalitsus peaks uuesti kinnitama, et planeeringulahendus on kooskõlas omavalitsusüksuse ruumilise arengu eesmärkidega.

Planeerimisseaduse § 21 lõikes 5 on sätestatud, et kui avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu tulemuste alusel tehtud parandused ja täiendused muudavad planeeringu põhilahendusi, korratakse planeeringu kooskõlastamist isikuga, keda muudatus puudutab, ning avalikku väljapanekut ja avalikku arutelu planeeringu muutmise järel vastavalt sama seaduse §-des 17–20 ja paragrahvis 21 sätestatule.

Avaliku väljapaneku ajal kehtinud Tallinna Linnavolikogu 29. mai 2003 määrusega nr 35 kinnitatud „Tallinna linna ehitusmääruse” § 5 lg 1 punkti 8 alusel kuulus detailplaneeringu avaliku väljapaneku ja arutelu tulemuste alusel planeeringus vajalike paranduste ja täienduste tegemise otsustamine Tallinna Linnaplaneerimise Ameti pädevusse. Tallinna planeerimispraktika ei näe ette detailplaneeringute vastuvõtmise toimingu kordamist põhjusel, et lahendus on vahepeal muutunud. Nagu märgitud, baseerub planeerimispraktika Tallinna linna ehitusmäärusel, mis näeb ette, et detailplaneeringus vajalikud parandused ja täiendused teeb amet ning linnavalitsus kiidab need sisuliselt heaks detailplaneeringu edastamisega Harju maavanemale heakskiidu saamiseks. Nimetatu nähtub Tallinna linna ehitusmääruse § 18 lõikest 13, mille kohaselt detailplaneeringu, mille avalikul väljapanekul esitatud vastuväidetega ei ole arvestatud ja/või mis muudab üldplaneeringut, esitab linnavalitsuse liige oma kaaskirjaga Harju maavanemale koos informatsiooniga arvestamata jäetud vastuväidete kohta.

Detailplaneering on uuesti kooskõlastatud Tallinna Linnavaraameti, Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti, Tallinna Kesklinna Valitsuse, Kesklinna halduskogu, Maa-ameti, Põhja-Eesti Päästekeskuse ja Tallinna Tervisekaitsetalitusega. Tallinna linnaruumilise arengu eesmärkide väljendamiseks on Tallinna Linnavolikogu oma 16. aprilli 2009 otsusega nr 77 kehtestatud teemaplaneeringus „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas” määranud Maakri kvartali kõrghoonete ehitamiseks sobivaks.

Vastuväitja esindajale jäi selgusetuks, millised üldised ja linnaehituslikud huvid nõuavad Maakri kõrghoonete piirkonna keskele ühe ettevõtja huvidest lähtuvalt erilise ehitusõiguse määramist.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet selgitas, et detailplaneeritud ala jääb teemaplaneeringus kõrghoonete ehitamiseks sobivaks määratud Maakri kvartalisse. Seega ei ole planeeritavale maa-alale kõrghoone kavandamine erilise ehitusõiguse määramine. Detailplaneeritud alale jäävatest kruntidest on Maakri tn 30 krunt ainuke, mis on sobilik kõrghoone püstitamiseks. Ehitusõiguse ulatus Maakri tn 28 krundile on määratud krundil oleva hoone järgi. Tegemist on kultuurimälestisega. Uut hoonet krundile ei ole planeeritud, s.t suuremat ehitusõiguse ulatust määratud, kuna uut hoonet ei oleks mälestist lammutamata võimalik ehitada. Isegi juhul kui planeeritavale alale jäävale ühelegi teisele krundile hoonet ei kavandataks, ei oleks Maakri tn 28 krundile võimalik uut hoonet ette näha. Maakri tn 28b krundil on hoonestada sobiv ala kõrghoone ehitamiseks liiga väike, sest läbi selle krundi toimub Maakri tänavalt juurdepääs Maakri tn 28 krundile ja Maakri tn 28 mälestis peab Maakri tänavalt jalakäijatele nähtavaks jääma. Maakri tn 32 krundile ei peetud kõrghoone kavandamist sobivaks, kuna mälestise eksponeerimise seisukohalt on sobivam, kui temaga on plokistatud madalam ja fassaadi tasapinnas väiksema fassaadipinnaga hoone.

Vastuväitja arvates on amet heitlikul seisukohal teemaplaneeringu asjakohasuse osas detailplaneeringu menetlemisel. Samuti jäi vastuväitjale selgusetuks, mis alusdokumentidest ja nõuetest detailplaneeringu menetlemisel juhinduda tuleb.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet kordas veelkord, et teemaplaneeringu rakendussätetes on määratud, et teemaplaneering on aluseks detailplaneeringutele, mis teemaplaneeringu jõustumise hetkeks ei ole vastu võetud. Teemaplaneering kehtestati Tallinna Linnavolikogu 16. aprilli 2009 otsusega, mis jõustus 12. mail 2009. Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneering võeti vastu Tallinna Linnavalitsuse 25. jaanuari 2006 korraldusega nr 133 k, seega enam kui kolm aastat enne teemaplaneeringu jõustumist. Amet on teemaplaneeringu kehtestamisele eelnenud otsuste osas Maakri piirkonda kavandatava suhtes jäänud järjepidevalt samale seisukohale. Detailplaneeringute menetlemisel on aluseks planeerimisseadus ja Tallinna linna ehitusmäärus. Detailplaneeringus kavandatut hinnati Tallinna üldplaneeringust, koostatud uuringutest, Eesti standarditest, muudest planeeringulahendust reguleerivatest õigusaktidest ja linnaehituse traditsioonidest ning tavadest lähtudes.

Vastuväitja arvates kitsendab planeeritud alale teemaplaneeringus määratust väiksema hoonestustiheduse kavandamine väljapoole planeeritavat ala jäävate kruntide hoonestamise võimalusi.

Maakri kvartalis asuvate kinnistute omanike huvides on amet pidanud põhjendatuks, et Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringus kavandatav hoonestustihedus oleks teemaplaneeringuga kooskõlas. Teemaplaneeringus on Maakri kvartali kolmanda ehituspiirkonna ligikaudseks hoonestustiheduseks määratud kuni 4,5. Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringus, mille tihedus on arvutatud samal meetodil kui teemaplaneeringus, on hoonestustiheduseks kavandatud 4,25. Seega ei ületa hoonestustihedus teemaplaneeringus määratut. Vastupidi, kavandatud on madalam hoonestustihedus, mis jätab Maakri kvartali kolmanda ehituspiirkonna detailplaneeritavast alast väljapoole jäävale osale võimaluse kavandada suurem hoonestustihedus, kuna detailplaneeritud osal ei ole kogu ressurssi ära kasutatud.

Detailplaneeringus on linnaehituslikel põhjustel tehtud ettepanek liita Maakri tn 28b ja Maakri tn 30 kinnistud. Kummagi kinnistu omanike ring on erinev ja seetõttu on kirjeldatud ka kummalegi kinnistule kavandatut. Omanikud on kinnistute liitmisega nõustunud, saades aru, et ühiselt hoone ehitamine on kummalegi poolele kasulik. Kinnistute liitmine võimaldab paremini korraldada parkimist ja kahe parklasse pääsu ja rampidesüsteemi asemel kavandada ühe.

Isikute võrdse kohtlemise põhimõtte rakendamisel detailplaneeringu koostamisel tuleb arvestada, et võrdsete omaduste ja tingimustega krunte planeeritud alal ei paikne. Krundid on erinevad suuruse, kuju, haljastuse, seadusjärgsete kitsenduste rakendumise, naaberkruntidel paiknevate hoonete ja väga palju muu poolest. Sellises olukorras tuleb võrdse kohtlemise all mõista õigust võrdsele kohtlemisele menetlustoimingute läbiviimisel ning see on kõigile detailplaneeringust huvitatud isikutele tagatud.

Õige ei ole väide, et planeeritud alale on kavandatud kogu piirkonna üldkasutatavaks määratud hoonestamata maa, et võimaldada Maakri tn 30 krundile suuremat hoonestustihedust. Kindlasti ei jää kavandatud avalikult kasutatav haljasala piirkonna ainukeseks. Haljasala ei ole planeeritud Maakri tn 30 krundi hoonestustiheduse suurendamise eesmärgil. Haljasala on kavandatud antud asukohta sellepärast, et see sobib sinna. Haljasalalt on mälestis hästi vaadeldav ning jääb kõrghoonest sobivasse ilmakaarde. Haljasalaks planeeritud maatükil kasvavad üsna suured puud, mis on võimalik ja mõistlik kasvama jätta.

Vastuväitja esindaja väitis, et Osaühinguga Mark Invest ei ole koostööd tehtud, sest esitatud vastuväited ja seisukohad on arvestamata jäetud. Tallinna Linnaplaneerimise Amet on seisukohal, et esitatud väide ei vasta tõele. Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu koostamine algatati Tallinna Linnavalitsuse 27. detsembri 2000 korraldusega nr 5111-k. Planeerimis- ja ehitusseaduse sel ajal kehtinud redaktsiooni kohaselt teatas kohalik omavalitsus detailplaneeringu koostamise algatamisest üleriigilises ajalehes. Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu koostamise algatamise kohta ilmus teade 31. mai 2000 ajalehes Postimees, kohe kui Tallinna Linnavolikogu linnamajanduskomisjon 25. mai 2000 koosolekul kinnitas detailplaneeringu lähteülesande.

Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu lähteseisukohtade ja eskiislahenduse tutvustamiseks korraldati arutelud 4. juulil 2002. Planeerimis- ja ehitusseaduse sel ajal kehtinud redaktsiooni kohaselt kaasati detailplaneeringu koostamisse planeeritava maa-ala kinnisasjade omanikud ja elanikud ning teised asjast huvitatud isikud. Seadus sätestas siis, et koostöövorm eskiislahenduste puhul ongi avalikud arutelud. Arutelu toimumise kohta ilmus teade 3. juuli 2002 ajalehes Postimees. Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu lähteseisukohtade ja eskiislahenduse avaliku arutelu protokollist on näha, et Osaühingu Mark Invest esindaja osales arutelul.

Esimest korda toimus Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu avalik väljapanek 22. veebruarist 10. märtsini 2006. Planeerimisseaduse tol ajal kehtinud redaktsiooni kohaselt ilmus teade avaliku väljapaneku toimumise aja ja koha kohta 11. veebruari 2006 ajalehes Postimees. Tähtkirjaga tuli avalikust väljapanekust teavitada planeeritavale alale jäävate kinnistute omanikke ja nendega võrdsustatud isikuid. Osaühingut Mark Invest teavitati detailplaneeringu avaliku väljapaneku toimumisest 7. veebruari 2006 tähtkirjaga. Osaühing kasutas oma õigust esitada detailplaneeringu kohta vastuväiteid. Vastuväidetele on amet vastanud 23. märtsi 2003 tähtkirjaga nr 2-1/1019-4. Planeerimismenetluses esitatud vastuväidete kaalumine ja vastuväidetele vastamine on osaks ettepaneku tegija ja kohaliku omavalitsuse avalikust diskussioonist tulevase planeeringu üle ehk koostöö vormiks.

Kuna eelmisest avalikust väljapanekust oli möödunud 4 aastat, pidas amet põhjendatuks korraldada uus avalik väljapanek. Nii pika aja vältel võib olla muutunud asjast huvitatute ring, muudetud on planeerimisseadust ja laienenud isikute ring, keda tuleb detailplaneeringu avaliku väljapaneku toimumisest kirjalikult teavitada. Detailplaneeringu teise avaliku väljapaneku ajal on Osaühing Mark Invest samuti kasutanud oma õigust vastuväiteid esitada. Vastuväidetele vastas amet 10. veebruari 2011 kirjaga nr 3-2/559.

Osaühing Mark Invest on ka detailplaneeringu koostamise ajal ja avalike väljapanekute vahelisel ajal väljendanud kirjalikult oma arvamust. Ka neile pöördumistele on amet vastanud. Samuti on osaühingu esindaja osalenud mitmel Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu koostamist käsitleval nõupidamisel. Eeltoodu alusel on põhjendamatu väita nagu ei oleks detailplaneeringu koostamisel Osaühinguga Mark Invest tehtud koostööd ning seda sõltumata sellest, kas nad planeeringulahendusega nõustuvad.

Osaühingu Mark Invest vastuväite tõttu on amet üle vaadanud planeeritava ala suuruse ning seda täpsustanud. Planeeringusse on lisatud tingimus, et hoone projekteerimisel tuleb lähtuda Eesti standardist EVS 840:2009 „Radooniohutu hoone projekteerimine”. Planeeringule lisati geotehnika aruande täpsustusena hüdrogeoloogiline uuring. Detailplaneeringu seletuskirja ja jooniseid täiendati, et liikluskorralduse kirjeldus ei oleks teisiti mõistetav kui on määratud Maakri tn 19 // 21 krundi detailplaneeringus. Detailplaneeringu parema võrreldavuse huvides on seletuskirja lisatud kavandatud suuruse ja otstarbega hoone parkimiskohtade vajaduse arvutus linna keskuse piirkonna kohta, kus parkimisnormi rakendatakse. Täiendatud on kontaktvööndi analüüsi osa planeeringu seletuskirjas. Detailplaneeringu seletuskirja peatükki „Nõuded ehitusprojekti koostamiseks” täiendati tingimusega, et enne parkla projekteerimist tuleb läbi viia arheoloogilised uuringud.

Vastuväitja oli seisukohal, et detailplaneeringu menetluse alustamisel kehtinud Tallinna ajutise ehitusmääruse punkti 63 kohaselt tuli detailplaneeringu lähteülesande koostamiseks konsulteerida isikutega, kelle omandit või kasutusõigusi kavandatava planeeringu kohased toimingud muuta võivad ja, et konsultatsioonidel esitatud ettepanekud tuli protokollida. Väideti, et ajutise ehitusmääruse punkti 64 kohaselt tuli koostada lähteülesanne kõiki konsultatsioonidel tehtud otsustusi ja ettepanekuid arvestades ning aktsepteerides proteste. Vastuväite kohaselt ei ole käesoleval juhul lähteülesande koostamisel Osaühinguga Mark Invest konsulteeritud.

Osaühingu Mark Invest omandi- ja kasutusõigust ei kavatsetud detailplaneeringu alusel muuta. Osaühingu Mark Invest omandiõigus Maakri tn 28 hoone osale (vallasvara) jääb endiseks. Maakri tn 28 hoone on ette nähtud endises suuruses säilitada. Maakri tn 28 hoone teenindusmaa on praeguseni määramata. Ühelegi teisele planeeritaval alal asuvale hoonele või maatükile Osaühingul Mark Invest omandi- või kasutusõigust ei olnud ja seega ei olnud konsultatsioonid vajalikud.

Tallinna ajutise ehitusmääruse punkte 63 ja 64 on ebatäpselt tsiteeritud. Neis ei ole sõnagi sellest, et lähteülesanne koostatakse proteste aktsepteerides. Kokkuvõttes on neis punktides hoopis sätestatud, et konsultatsioonidel esitatud ettepanekud, saavutatud kokkulepped ja tehtud otsused fikseeritakse protokolliliselt ning neid võivad asjaosalised 15 päeva jooksul peale konsultatsioonide toimumist protestida Tallinna Linnavolikogus, kes otsustab protestide arvestamise vajaduse. Detailplaneeringu lähteülesande koostab Tallinna Linnapaneerimise Amet, arvestades kõiki konsultatsioonidel tehtud otsustusi ja ettepanekuid ning aktsepteeritud proteste.

Lisaks juhtis amet tähelepanu Riigikohtu 18. veebruari 2002 otsuses nr 3-3-1-8-02 märgitule, et lähteülesande koostamine on ettevalmistav tegevus planeeringu koostamiseks, mille käigus fikseeritakse esialgsed seisukohad planeeringu koostamisele asumisel. Seisukohad täienevad ja muutuvad planeeringu koostamise käigus. Linnavalitsuse tegevust lähteülesande kooskõlastamisel ja kinnitamisel tuleb pidada haldusesiseseks tegevuseks, millel puudub väljapoole suunatud mõju.

Vastuväitja osundab, et Osaühingu Mark Invest vastuväitele kirjutatud vastuses on detailplaneeringu uue avaliku väljapaneku põhjusena nimetamata jäetud detailplaneeringu põhilahenduse muutmine, mis oli ära märgitud avaliku väljapaneku toimumise teates.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet selgitab, et detailplaneeringu teise avaliku väljapaneku korraldamise põhjuseks oli asjaolu, et detailplaneeringu vastuvõtmisest möödunud nelja aasta jooksul võib olla muutunud huvitatud isikute ring, keda planeerimisseaduse muudatustest tulenevalt tuli avalikust väljapanekust teavitada ning anda võimalus esitada ettepanekuid ja vastuväiteid planeeringulahendusele. Nimetatud teave sisaldus kirja lõigus, milles selgitati planeeringu koostamise ajal tehtud koostööd. Asjaolu, kas uue väljapaneku tingis üks või teine põhjus, ei ole koostööd puudutavas kontekstis oluline.

Vastuväitja oli eriarvamusel aerodünaamilise analüüsi ulatuse ja koostamise aja osas.

Selles küsimuses jäi amet 10. veebruari 2011 vastuses toodud seisukohale. Mis puutub õhu kvaliteedi parandamist Maakri tänaval, siis amet ei ole väitnud, et kõrghoone on sel eesmärgil kavandatud.

Vastuväitja tõi uue aspektina välja, et käsitlemata on jäetud Maakri tn 28 hoone eksponeerimine kaasaegsete põhimõtete kohaselt ning ilmastikumõjude vähendamine Maakri tn 28 kinnistu õuealal.

Detailplaneering on kooskõlas planeeringu koostamiseks antud muinsuskaitse eritingimustega. Maakri tn 28 hoonega plokistatav hooneosa on planeeritud kahekorruseline ja Maakri tn 28b kinnistule kavandatud hooneosa ei ületa Maakri tn 28 katuseharja kõrgust, kusjuures hoonestusala ei ulatu kaugemale kui on Maakri tänava ääres olev hooneosa. Mälestis jääb kavandatud haljasala poolt hästi nähtavaks, sest Maakri tn 32a kinnistule on hoonestusala määratud Maakri tn 28 hoone põhiosa edelafassaadiga samale sirgele. See võimaldab eriti hästi eksponeerida dekoratiivdetailidega veranda. Mälestise esile toomiseks on võimalik ette näha erivalgustus, kuid see määratakse hoone korrastamiseks koostatavas ehitusprojektis. Mis puutub ilmastikumõjude vähendamisse õuealal ja nii, et mälestis jääks eksponeerituks, siis seda oleks võimalik teha, kui ehitada hoone ümber kogu krundi ulatuses klaasist hoone. Hoone omanikud ei ole varem vastavat ettepanekut teinud, et amet oleks sellist lahendus kaaluda saanud.

Samuti ei ole kinnistu omanikud varem avaldanud soovi, et Maakri tn 28 krundile jäetaks parkimiskohad kavandamata. Põhimõtteliselt oleks see võimalik, sest sobivas jalgsikäigu raadiuses on mitu parkimismaja. Vahetult mälestise kõrval kasvavad puud on mõistlik hoone paremaks säilimiseks siiski maha võtta.

Vastuväitja peab ameti selgitust planeeritud ala muutumise kohta sisutuks.

Amet kordab, et kontrollis planeeritud ala suurust planeeringute registri digitaalsel kaardil. Planeeringute register on seadistatud nii, et vastava päringu korral arvutab programm planeeritava ala suuruse. Planeeritud ala suuruseks saadi 0,35 ha nagu oli määratud detailplaneeringu lähteülesandes. Planeeritava ala piir määratakse üldjuhul krundi piiriga kohakuti. Digitaalsel kaardil saab planeeritava ala piiri tähistada täpselt krundi piirile, sest digitaalne kaart koosneb erinevatest kihtidest, mis on ükshaaval avatavad. Detailplaneeringu põhijoonise loetavuse huvides peavad väljatrükil paberkandjale olema joontingmärgid kujutatud üksteise kõrval, st et planeeritava ala piir ei ole kujutatud koordinaatides samasse kohta kui on krundi piir, vaid on veidi väljapoole nihutatud, et mõlemad tingmärgid, nii krundi piiri tähistav kui planeeritava ala piiri tähistav joon, oleksid korraga nähtavad/loetavad. Selliselt märgitud kujundi pindala, s.o siis planeeritud ala pindala, on suurem kui digitaalsele kaardile märgitud kujundil. Viga võib olla seda suurem, mida suurem on planeeritav ala. Tegemist on tüüpilise tehnilise veaga, mis ametile esitatavates detailplaneeringutes sageli esineb, eriti nende planeeringute puhul, mille koostamist on alustatud enne planeeringute registri kasutusele võtmist 2005. aasta teisel poolel. Ei ole välistatud võimalus, et planeerija märkis joonisele tänavamaale jäävad planeeritud ala piirid ebatäpselt ja sai arvutades teistsuguse tulemuse kui planeeringute registris on. Planeeritava ala piiri on töö käigus mitmel korral täpsustatud vastavalt Maa-ameti seisukohtadele ja vastuväidetele ning maareformi läbiviimise tulemustele.

Amet nõustus vastuväitjaga, et krundi suurenemise korral ei pea automaatselt suurenema ka krundile kavandatud hoone suletud brutopind.

Kuna suletud brutopinna suurendamine ei ole ka linnaehituslikust aspektist vältimatu, siis muudeti planeeringut nii, et Maakri tn 30 ja Maakri tn 28b kruntidele kavandatud summaarne brutopind ei ületaks vastuvõetud planeeringulahenduses määratut. Ühtlasi muudeti ka vastavalt teisi näitajaid nagu hoonestustihedus, parkimiskohtade vajaduse võrdlus jm.

Vastuväitja peab põhjendust arengukava kohaldamisest samuti sisutuks.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet täpsustas oma varem antud selgitust. Detailplaneeringu vastuvõtmise ajal arvutati parkimiskohtade vajadus Eesti standardi EVS 843:2003 „Linnatänavad” alusel ja pärast Tallinna Linnavolikogu 16. novembri 2006 otsusega nr 329 kinnitatud „Tallinna parkimise korralduse arengukava aastateks 2006 2014” vastuvõtmist arengukava alusel. Arengukava kohane norm on suurem kui standardis ja vastab enam praegustele tegelikele vajadustele. Standard on koostatud kogu Eestit silmas pidades ja praktikas osutus Tallinna tingimustes tegelik vajadus parkimiskohtade järele suuremaks. See oli üks põhjusi, miks arengukava üldse koostati ja normi suurendati.

Arengukavas on määratud leevendus parkimiskohtade planeerimiseks riikliku kaitse alla võetud maa-alal või selle kaitsevööndis, samuti riikliku kaitse alla võetud mälestise kaitsevööndis, loodusobjekti kaitsevööndis või miljööväärtuslikul hoonestusalal, sel näol, et arengukavas määratud normi neil aladel ei rakendata. Planeeringulahenduste üle otsustamiseks on linnavalitsus siiski soovinud, et detailplaneeringutes oleks esitatud võrdlus, kui palju parkimiskohti peaks olema sama suuruse ja otstarbega hoonete juures alal, kus arengukava rakendatakse.

Maakri tänava kõnnitee kohale kavandatud konsooli alla jäävat 6 m kõrgust ruumi peab amet piisavaks. Detailplaneeringus on määratud ruumi vähim lubatud kõrgus. Võrreldes vastuvõetud detailplaneeringuga on vähendatud ruumi kõrgust, et oleks võimalik kavandada ökonoomsema lahendusega hoone. Konsoolialuse ruumi täpne kõrgus määratakse ehitusprojektis.

Vastuväitja on seisukohal, et selleks, et Maakri tänav muutuks rahustatud liiklusega tänavaks, tuleks korraldada kogu Maakri tänava pikkuses kõnniteede laiendamine.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet vastas, et Maakri tänava kogupikkuses ei ole võimalik kõnniteid laiendada. Maakri tn 28a krundil asuv mälestis asub vahetult krundi piiril ja kõnniteed ei ole võimalik mälestist lammutamata laiendada. Maakri tn 28b ja Maakri tn 30 kruntide kohal on kõnnitee laiendamine 3 m laiuseks ette nähtud. See on põhjendatud, et pääs hoonesse oleks mugavam ja häiriks vähem möödujaid.

Vastuväitja väitis, et Tornimäe tänava pikendus on kogu ulatuses ette nähtud eraparkla sisse ja väljasõidualaks.

Transpordimaa sihtotstarbega kinnistu planeeritavale alale jäävale osale on tõesti kavandatud ainult sõidutee. Lahendus on vastuvõetav, sest kõnnitee on kavandatud Maakri tn 30 ja Maakri tn 32a kinnistule. Sõidutee ei ole vajalik üksnes Maakri tn 30 krundile planeeritud parklasse pääsuks. Tornimäe tänava pikenduse planeeritud alale jäävalt lõigult on võimalik pääseda ka Maakri tn 34 kinnistule ja Eesti Vabariigile kuuluvale Maakri tn 32a kinnistule. Planeeritavast alast väljapoole jäävalt kinnistu, Tornimäe tänava pikendus, osalt saab pääseda Eesti Vabariigile kuuluvale Maakri tn 30d kinnistule, Maakri tn 30a/4 kinnistule, Maakri tn 30a/3 kinnistule, Maakri tn 30a/2, Maakri tn 30a/1 ja Maakri tn 34a kinnistule. Viimane kuulub Osaühingule Mark Invest.

Maakri tn 28 krundi teenindamiseks vajalik maa-ala on planeeritud kooskõlas Vabariigi Valitsuse 30. juuni 1998 määrusega nr 144 kinnitatud „Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra” punktiga 1.2. Korras on sätestatud, et ehitise teenindamiseks vajalikuks maaks määratakse ehitisealune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise, ohutu ekspluateerimise ning füüsilise säilimise.

Vastuväitja märkis, et ameti eelmisest vastusest jäi selgusetuks, mis seos on puude seisukorral ja nende kaugusel kõrghoonest.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet tsiteeris vastuväitja vastuväidet, mis esitati detailplaneeringu teisel avalikul väljapanekul: „Puude seisundit (mis aitaks hinnata ka nende ohutust avalikult kasutatava ala korral, eriti võttes arvesse Maakri tn 30 krundile kavandatud kõrghoone rajamisest tulenevaid tuuli) ei ole hinnatud”.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet selgitas, et seos on puude kaugusel ja puudele ohtlike õhuvoolude tõenäosusel, mis kõrghoone vahetus läheduses võivad olla. Mida kaugemale kõrghoone jääb, seda vähem tõenäoline on tema mõju. Seni ei ole ühegi kõrghoone ümber tekkinud õhuvoolud lähedal asuvatele puudele ohtlikuks saanud.

Vastuväitja leidis, et ka eraomanik suudaks puid ning ala hooldada ning selleks ei ole vaja jätta maad erastamata. Samuti luges vastuväitja kokku, et haljasala on planeeringu menetlemise käigus nimetatud 19 eri viisil.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet selgitas, et haljasala jäetakse avalikult kasutatavaks ja määratakse krundi maakasutuse sihtotstarbeks üldkasutatav maa avalikust huvist lähtuvalt. Haljasala ei ole Maakri tn 28 hoonete teenindamiseks vältimatult vajalik. Haljasala erineval moel nimetamine annab pigem tunnistust eesti keele rikkusest. Haljasala, rekreatsiooniala, puhkeala, väike park, haljak, roheala on kõik sünonüümid ja vaatamata sellele, millist neist kasutada, jääb ala otstarve ikka samaks. Kui on vaja rõhutada maakasutuse sihtotstarvet, on kasutatud väljendit üldkasutatav maa. Üldkasutatav maa peab omakorda olema avalikult kasutatav.

Vastuväitja väitis, et amet on oma vastuskirjas märkinud, et Maakri tn 28 hoone vaadeldavus Maakri tänava poolt muutub täielikult.

Tallinna Linnaplaneerimise Ameti vastuskirjas sellist väidet ei ole. Ameti vastuskirjas on öeldud, et detailplaneeringu koostamisel on oluliseks peetud mälestise vaadeldavust jalakäija vaatekõrguselt. Maakri tn 32a krundil asuv mälestist varjav hoone on ette nähtud lammutada. Uus hoone on planeeritud Maakri tn 28 mälestise edelafassaadiga samale sirgele. Mälestise vaadeldavus Tornimäe tänava pikenduse poolt paraneb praegusega võrreldes tunduvalt. Maakri tänava poolt mälestise vaadeldavus ei muutu. Uus hoone on kavandatud samale kohale kui Maakri tn 28b krundil on hooned praegu. Mälestise vaadeldavuse tagamiseks on planeeritud ka avalikult kasutatava haljasala krunt.

Detailplaneering on kooskõlas planeeringu koostamiseks antud muinsuskaitse eritingimustega, milles on määratud, et Maakri tn 28 juugendvilla tuleb restaureerida. Säilitada tuleb hoone fassaadide hea vaadeldavus, samuti tuleb säilitada haljastatud ala krundi lõunapoolsel osal. Maakri tn 28 villa lõunapoolse tulemüüri vastu on lubatud kavandada kuni 2-korruseline juurdeehitus, mis ei ole kõrgem olemasolevast tulemüürist, Maakri tn 28c ja Maakri tn 28b hooned on lubatud lammutada. Nende asemele on lubatud planeerida kuni 4korruseline hoone, mille kõrgus ei või ületada Maakri tn 28 olemasoleva hoone katuseharja kõrgust (ca 16 m). Uushoone lahendus peab arvestama tänava vastaskülje, Maakri tn 19 // 21, ajaloolist hoonestust ja moodustama terviku Maakri tn 30 tänavaäärse uushoonega jne. Eritingimuste terviktekst on planeeringu lisa.

Maakri tn 28b krundile planeeritud 4-korruselise hoone kõrguseks on kavandatud 16 m ja see ei ületa ka Maakri tn 21 hoone kõrgust, mis (kehtiva detailplaneeringu kohaselt) on 18 m.

Planeeritava ala kontaktvööndi määras amet Tallinna Linnavolikogu 29. mai 2003 määrusega nr 35 kehtestatud Tallinna linna ehitusmääruse § 14 lõike 18 alusel. Varem kontaktvööndi piire ei määratud ja kontaktvööndi analüüsi detailplaneeringu seletuskirjas ei esitatud. Antud juhul määras amet kontaktvööndi piiri detailplaneeringu koostamise ajal. Kontaktvööndi piir on kujutatud detailplaneeringu joonisel nr 1. Kontaktvööndi mõistet ei ole üheski õigusaktis defineeritud. Kontaktvööndi määramise eemärk on, et planeerijad vaatleksid olemasolevat olukorda ja linnaehituslikku situatsiooni laiemalt kui ainult planeeritaval alal.

Vastuväitjat ei rahulda, et planeeringulahendust illustreerivatel 3D vaadetel ei ole kujutatud Nordea panga hoonet.

Nordea panga hoone on hiljem ehitatud ja selle ehitusprojekti koostamisel arvestati ka koostamisel olevates detailplaneeringutes kavandatud hooneid. Vastuväitja soovile vastu tulles lisati detailplaneeringule 3D vaated kavandatud kõrghoonele, millel kajastuks ka Nordea panga hoone.

Vastuväitja tegi ettepaneku, et hüdrogeoloogilises uuringus käsitletaks transiitvee, lahkvoolse kanalisatsiooni, suuruputuste põhjuste ja soojal aastaajal leviva kanalisatsiooni lõhna teemasid.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet selgitas, et hüdrogeoloogiline uuring koostatakse tavapärases mahus. Kanalisatsioonitorustike seisundi ja kanalisatsioonilõhna levimise põhjuste selgitamiseks soovitab amet pöörduda AKTSIASELTSi TALLINNA VESI poole, sest antud uuringud ei kuulu hüdrogeoloogia valdkonda.

Vastuväitja on arvamusel, et amet ei hooli seaduse täitmisest ning, et detailplaneering on koostatud eeskätt üksnes OÜ Lewis Invest huvisid silmas pidades.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet märkis juba oma 10. veebruari 2011 vastuskirjas, et detailplaneeringu koostamisel koostööd tehtud kõigi alale jäävate kinnisasjade omanike ja huvitatud isikutega. Halduslepingute ja tsiviilõiguslike lepingute eristamise kohta on Riigikohtu halduskolleegium oma 20. oktoobri 2003 otsuses nr 3-3-1-64-03 märkinud, et avaliku ülesande täitmise tagamiseks võib avalik võim sõlmida nii halduslepinguid kui tsiviilõiguslikke lepinguid. Halduslepinguks kvalifitseerub avalike ülesannete täitmise tagamiseks sõlmitud leping juhul, kui lepinguga on eraõiguslikule isikule antud avaliku võimu volitusi või kui leping reguleerib kolmandate isikute subjektiivseid avalikke õigusi. Seevastu võib tsiviilõigusliku lepinguga olla tegemist juhul, kui eraisik üksnes kaasatakse teenuse tellimise korras avaliku ülesande täitmisele, ilma et talle oleks üle antud võimuvolitusi või lepinguga reguleeritaks kolmandate isikute õigusi. Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu puhul on OÜ Lewis Invest planeeringu kokkupanekul olnud erinevate lahendusvariantide pakkuja, samuti asjaajaja ja dokumentide komplekteerija rollis, kuid kohalikule omavalitsusele planeerimisseadusega pandud otsustus- ja kaalutlusõigust ning -kohustust ei ole haldusorgan kellelegi üle andnud. Planeeringu koostamise õiguse üleandmise lepingu puhul on kogu detailplaneeringu menetlusprotsessi juhtimine, kontroll ja otsustusõigus kohaliku omavalitsuse käes. Ka ei tulene nimetatud lepingust kuidagi, et linn oleks OÜ-lt Lewis Invest saanud majanduslikku abi või kasu, mis oleks kallutanud planeerimisotsuste tegemist. Kui detailplaneering ei ole lõplikul kujul valminud ja menetlus jätkub, on kohalikul omavalitsusel võimalus ja kohustus planeeringulahendus enne lõpliku haldusakti andmist üle kontrollida.

Vastuväitja väidab, et vastuskirjas on jäänud käsitlemata kooskõlastuste uuendamise vajadus ja kooskõlastuste koondtabel ei ole tema jaoks loetav.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet on seisukohal, et kooskõlastuste koondtabel on loetav. Kuna kooskõlastusi on mitmel korral uuendatud, siis võib sellest arusaamine võtta tavapärasest rohkem aega ja kannatust. Tabelis on ka enne viimast avalikku väljapanekut võetud kooskõlastused. Pärast esimest avalikku väljapanekut tehtud muudatused on kooskõlastatud Tallinna Kesklinna halduskogu, Tallinna Kesklinna Valitsuse, Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti, Maa-ameti, Tallinna Linnavaraameti, Terviseameti ja Päästeametiga.

Vastuväitjat ei rahuldanud, et Maakri tn 30 hoone juurde vajalikud parkimiskohad on kavandatud valdavalt Maakri tn 32a kinnistule.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet on seisukohal, et Maakri tn 32a, Maakri tn 30 ja Maakri tn 28 kinnistutele ühise parkla kavandamine on igati otstarbekas. Nii on võimalik plokistatud hoonete maa-alusesse parklalasse kavandada 16 parkimiskohta enam. Kinnistute omanikud on niisuguse lahendusega nõustunud. Ühendatud parkla puhul on sissesõidutee ja tänava ristumisi vähem ja lahendus liiklusohutum.