2. kavramsal çERÇeve

3.2.4. TOKİ ve Kentsel Dönüşüm

2000’li yıllarda TOKİ’nin devlet yönetiminde ayrıcalıklı bir konuma getirilmiştir:

-İmar planlama yetkisi verilmiştir.

- Konut yapımında vergi ve harçlardan muaftır

-Konut arsalarının TOKİ’ye ücretsiz devredilmesi olasılığı getirilmiştir

-Mali konularda Sayıştay ve öbür denetimlerin (Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Yasası) dışında bırakılmıştır.

- Yüksek Planlama Kurulunun yetkilerinim TOKİ başkanına verilmiştir.

-TOKİ’nin yatırımlarının DPT yatırım programlarının dışında tutulmuştur.

2003 yılından itibaren yapılan yasal düzenlemelerle TOKİ konut ve kentsel dönüşüm politika ve uygulamalarında da önemli bir aktör haline gelmiştir. 2003 yılında TOKİ’ye yeni görevler verilmiştir:

-Konut sektörüyle ilgili şirket kurmak

-Gecekondu alanlarının dönüşümüne, tarihi doku ve yöresel mirasın korunup yenilenmesine yönelik uygulamalar yapmak

-kaynak sağlamak için kar amaçlı projelerle uygulama yapmak

-Hazineye at arsaları bedelsiz devralmak
2003 yılından itibaren Belediye kanununda ve dönüşüm kanunlarında yapılan düzenlemeler de TOKİ-belediye işbirliğinin önü açılmış kentsel yenilme konusunda işbirliği yapmaları kolaylaştırılmıştır. 2005 yılında çıkarılan 5393 sayılı ve 5366 sayılı kanunlar da bu işbirliğinin desteklenmesi pekiştirilmiştir. TOKİ 2008 yılı itibariyle 145.000 civarında kaçak konutun tavsiyesi için 113 belediye ile protokol imzalamıştır.⁵⁴ 2011 yılı itibariyle kentsel dönüşüm kapsamında yaklaşık 500.000 konut üretmiştir.

Boş alanlarında ya da özel mülkiyetteki büyük arazilerde sermaye şirketleri kendileri proje ve uygulamalar yaparken, toplumsal ve ekonomik açıdan riskli ve mülkiyet sorunları olan gecekondu alanlarında, TOKİ ile idareler devreye girmektedir. TOKİ’nin işlevi ise burada kamu kaynaklarını kanun ile verilen hukuki haklardan yararlanarak, ihaleler ile sermayeye aktarmaktır.⁵⁵

2004 yılında TOKİ’ye gecekondu dönüşüm projelerinin uygulanacağı alanda her ölçekte plan yapma yetkisi verilmiştir. 2004 yılında kapatılan Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü’nün tüm hak ve yükümlülükleri ile taşınmaz malları TOKİ’ye devredilmiştir keleş, bu doğrultuda TOKİ konut arsası stoku oluşturmakla görevli olup, bu amaçla hazine/kamu mülkiyetindeki alanları kullanma ve planlama yetkisine sahiptir. İdarenin arsa stoku Ocak 2004 15 milyon m² iken Hazineden bedelli ve bedelsiz alınan 115 milyon m² ve Arsa Ofisinden devredilen 64 milyon m² ile 2005 yılında toplam 194 milyon m²’ye ulaşmıştır. ⁵⁶

TOKİ’nin politikalarına ve uygulamalarına yönelik çeşitli eleştiriler bulunmaktadır:

• 
  Geniş kesimlerin konut gereksinmesini kapsayacak ulusal bir konut politikası yoktur. - barınma hakkı?? TOKİ hem kredi hem arsa sunumunda toplumsal amaçlı politikalardan uzaklaşmıştır.⁵⁷ Kooperatiflere ucuz ve altyapılı arsa sağlama görevini yerine getirmemekte-kooperatiflerin konut yatırımları içindeki payı azalmıştır. devletin küçültülmesi ve konut üretiminden çekilmesinin dayatılması, toplumsal konut politikalarının bir yana itilmesine neden olmuştur. Geray
  

• 
  TOKİ plansız bir biçimde konut üretmektedir. “kurumun nesnel ölçütler ve bilimsel araştırmalara dayalı bir stratejisi yoktur.” TOKi’nin talebin bulunmadığı hatta gereksinmenin yoğun olmadığı yerlerde konut üreterek konutlara alıcı bulamaması bunun bir göstergesi olarak işaret edilmektedir. İhtiyacın olmadığı yerlerde plansız konut yapımı satış sorunları yaratmaktadır.” Geray Aynı şekilde Hiçbir planlama, fizibilite çalışmasına, araştırmaya gerek duyulmadan kentsel dönüşüm alanları ilan edilmektedir. ⁵⁸
  
• 
  Konutların yapı niteliklerini açısından iyi değildir. Farklı kentlerde aynı tip konutlar üretmektedir. İMO
  
• 
  TOKi bir tür yapsatçı gibi davranmaktadır; toprak rantının yüksek olduğu arsaları büyük holdinglerin “Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına” hasılat paylaşımı adı altında devretmekte (Geray) Yüklenici firma ile idarenin çeşitli oranlarda satış geliri üzerinden pay alması anlamına gelen Hasılat Paylaşımı İdarenin kat karşılığı yüklenici şirket ile anlaşmasına olanak tanımaktadır. Kamunun zarara uğradığına ilişkin denetim raporları mevcuttur.⁵⁹
  

2007 yılında 5582 sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun-‘mortage’ çıkarılmıştır.
“Gayrimenkullerin menkulleştirilmesi”ne ilişkin düzenlemelerle kentsel dönüşüme suni talep yaratılması hedeflenmektedir. Arz ve talep kategorilerinin dengesiz gelişmesi belli toplumsal kesimlerin taleplerini cevapsız bırakırken, belli alanlarda da talep fazlası konut ve yapı stoku ortaya çıkarmıştır. 2004 yılında gerçekleştirilen Gayrimenkul Zirvesi IV’de 2.6 milyon konut fazlası olmasına karşın nitelikli konuta talebin arttığı ifade edilmiştir.⁶⁰
Dar gelirlerinin konut sorununa bir çözüm gibi sunulmasına karşın mortage sisteminde riskin en aza indirilmesi amacıyla finans kuruluşlarınca hem potansiyel konut kullanıcılarına (gelire, gelirin düzenliliği, geri ödeme kapasitelerine, sahip oldukları tasarruf miktarına) hem de konutlara (tipi, değeri, kalitesi, konfor olanakları, bulunduğu bölge, konutların değerlenme kapasitesi gibi) yönelik iki yönlü bir seçilik uygulanmakta⁶¹, bunun sonucunda da çoğunlukla yüksek gelir gruplarına yönelik konutlar kredilendirilmektedir. İngiltere’de “mortage” uygulamalarının yararlananların büyük bir bölümü yüksek sosyo-ekonomik konuma ve gelire sahiptir.⁶² Cevat Geray’a göre bu sistem/düzenleme biriktirme gücü en yüksek en üst gelir katmalarındaki hhlarının, en çok %15’lik bir dilimin konut edinmesine yarayacaktır.⁶³
Ayrıca bu şekilde gayrimenkuller menkul hale getirilmiş, mali bir araca dönüşmüştür. “Mortage”ın ipotekli kredi yönteminden farkı diğer bankalar ile kredi kuruluşlarının ikincil piyasada yer almasını sağlamayı amaçlamasıdır.⁶⁴ Ayrıca, bu yasa değişikliğiyle TOKi tarafından gerçekleştirilen kredi ve vadeli konut satış işlemlerinden doğan alacak ve ipoteklerin menkul kıymet haline getirilerek sermaye piyasalarına satılmasına olanak sağlanmıştır.⁶⁵
Dış fonlardan yararlanılmasıyla konut üretim süreci biçim değiştirmiştir. Uluslararası finans kuruluşları, bankalarının ve bankacılık kurumları konut üretim sürecine dahil edilmiştir.⁶⁶ Dış borçların daha uzun vadede yeniden yapılandırılması umuduyla kentsel alan-gayrimekul sektörü uluslararası finans sisteminin yatırım aracı haline getirilmiştir.⁶⁷ Bunların yanı sıra, TOKİ’nin borçlanmaya yönelik yetkileri artırılarak büyük ölçekli projelerde küresel piyasalardan borçlanmasının önünü açılmıştır.⁶⁸
Gayrimenkul sektörü önemli bir ekonomik alan ön plana çıkmıştır. Bununla birlikte bu alan, kentsel toprak spekülasyonu ile gelişen bir nitelikten kurtulamamıştır.⁶⁹ Gayrimenkul alımı, satımı, inşası gibi faaliyetlerde bulunan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) 1990’ların ikinci yarısından itibaren gelişmeye başlamıştır. Gayrimenkul değerleme ile yüksek faiz getirisinin geçerli olduğu alanlara ilk olarak yerel girişimci yönelirken⁷⁰, 1995 sonrasında bu alanlar yabancı sermayenin de ilgi alanına girmiştir.⁷¹ Şen-SPO Konut üretimi faaliyetinde son derece etkin roller üstelenen GYO’lar gayrimenkul finansmanında menkul kıymet ihraç etme yetkisine sahiptir. Bu kıymetler yurt içine ve yurt dışına ihraç edilebilmektedir.
Gayri menkul ortaklıkları ile finans kuruluşları önemli bir aktör haline gelmiştir. 1999 yılında kurulan GYODER-Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Derneği, kentsel toprak ve konut piyasasına mali sermaye ile birlikte yön vermeye çalışmaktadır.⁷² Kentsel Dönüşüm Yasasının çıkmasını yönünde de hükümete baskı/lobi yapmaktadır.⁷³
3.2.5. Afete maruz alanlarda kentsel dönüşüm

Türkiyeye özgü sakınım planlaması, riskli alanların planlamasından hiç bahsedilmiyor,afet riski bahane edilerek kentsel dönüşüm uygulamaları yasal bir zemine oturtulmak istenilmektedir. İMO

Sakınım planlaması ilgili yasal düzenleme yapılmadan dönüşüm yasası çıkarılmıştır. Birlikte değerlendirilmesi gerekmektedir. Afet sorunun yaklaşımındaki ciddiyetsizliği yansıtmaktadır.

Hükümet toplumsal muhalefeti önlemek için Ülkenin özgül jeolojik koşullarına/durumuna niteliksiz yapı stokuna vurgu yapılarak ekonomik amaçlarla uyguladığı dönüşümü ‘afet riski’ne dayandırmaktadır.

Diğer ülke örneklerinden farklı olarak Türkiye’de özellikle deprem riski taşıyan yapılaşma alanlarının dönüştürülmesi gündeme gelmiştir. Özellikle İstanbul’da bu doğrultuda yapılan dönüşüm projeleri bulunmaktadır. nil 5393 sayılı yasada belediyelerin “deprem riskine karşı tedbir almak” amacıyla 5366 sayılı yasada “doğal afetlere karşı tedbirler alınması”na yönelik kentsel dönüşüm uygulamaları yapabilecekleri belirlenmişti. Ancak bu yasaların tanımladığı yetkiler yeterli olmamış olacak ki yeni bir yasa çıkarılması ihtiyacı duyulmuştur. En son yürürlüğe giren yasanın ismi .
yapı stoku yapı kalitesi ve standartları olduğu kadar yangın, doğal afet özellikle deprem tehdidi nedeniyle ciddi risklerle karşı karşıyadır. Bu yapı stokunun iyileştirilmesi gereği öncelikli sorun alanlarından biridir. Ruhsatsız ve kaçak konutlar kadar (ki yapı stokunun yaklaşık yarısını oluşturmaktadır) ruhsatlı yapı üretimi de yeterince denetlenmeden üretildiğinden düşük kaliteli ve sağlamlıktan uzaktır (Gürsel, 2004)

Bununla birlikte, bu yapı stokunun iyileştirilmesi içinde yaşayanlara rağmen ve onları dışlayarak, zorlayarak değil onlarla beraber ve onların yaşam kalitesini yükseltmeye yönelik olarak gerçekleştirilmek durumundadır. Yukarıda bahsedildiği gibi yıkıp yeniden yapmanın yanında çok çeşitli kentsel yenileme yöntemleri de mevcuttur. Ayrıca ekonomik kılmak ve kaynak yaratmak adına yapı yoğunlukların artırılarak gerçekleştirilecek uygulamalar herhangi bir deprem anında insanların depremden kaçabilecekleri güvenli açık alanlara erişim olanaklarını daha da azaltacak, deprem sonrası kurtarma, geçici yerleşim ve yardım alanları yaratılmasını tehlikeye sokacaktır. Rezerv alan adı altında tüm kamu topraklarının elden çıkarılması kentlileri çok daha ciddi sorunlarla ve risklerle karşı karşıya bırakacaktır. Devasalaşan kent herhangi bir afet riski durumunda kendinden kaçılmasını zorlaştıracak adeta yurttaşlarını yutacaktır.

Yasayı kimler istiyor :gayrimenkul ortaklıkları, inşaat şirketleri, taşınmaz değerlendirme expertiz şirketleri, sigorta şirketleri, emlakçılar, gayrimenkul sektörü yatırımcıları, hukuk, denetim, danışmanlık şirketleri, finans kuruluşları (YAYED)

2. 
   Yasal Çerçeve
   

Yapılan düzenlemeler kentsel dönüşümü toplumsal, örgütlenme gibi tüm boyutlarıyla bir bütün olarak ele almaktan çok “Yetki yasası“ niteliğindedir. Uygulamayı yönlendirmek, daha iyi kentse çevreler oluşturmak, örgütlenme ve katılım alanlarında yeni bakış açıları üretmek gibi bir kaygı taşımamaktadır. Fiili kentsel dönüşüm uygulamalarının yasal bir çerçeveye kavuşturulmasına yöneliktir. -keleş, 2004 uygulamadaki sorunları çözmede yetersiz kaldığında ya da yargı yoluyla uygulamaların devamı tehlikeye girdiğinde yeni bir yasal düzenleme yapılmaktadır. Her bir yasa ile idarenin yetkileri artırılırken, dönüşüm alanlarının kapsamı genişletilmiş, yetkiler de merkezileştirilmiştir. En son düzenlemeyle 5366 ve 5393 sayılı yasalarda da değişiklik yapılarak yerel yönetimler kendi başlarına dönüşüm alanı ilan edemeyeceklerdir. bütün alanlarda kentsel dönüşüm projeleri alanı ilan etme yetkisi sadece Bakanlar Kuruluna aittir. Yerel yönetimler tarafından önerilen projeler Çevre Bakanlığının uygun görmesi halinde/onayından sonra bakanlar Kuruluna sunulacaktır.

genel olarak

5216 sayılı Büyükşehir Yasası Kabul Tarihi : 10.7.2004

Büyükşehir Belediyelerin görevleri arasında (7. md):

e) Belediye Kanununun 68 ve 72 nci maddelerindeki yetkileri kullanmak.

o) Kültür ve tabiat varlıkları ile tarihî dokunun ve kent tarihi bakımından önem taşıyan mekânların ve işlevlerinin korunmasını sağlamak, bu amaçla bakım ve onarımını yapmak, korunması mümkün olmayanları aslına uygun olarak yeniden inşa etmek.

z) Afet riski taşıyan veya can ve mal güvenliği açısından tehlike oluşturan binaları insandan tahliye etmek ve yıkmak.

yetkileri tanımlanmıştır.

5104 ve değişik 5481 sayılı “Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi” Kanunu- Gökçek Kanunu-2004

İlk gecekondu af yasası ilk olarak başkente özel çıkarıldığı gibi ilk kentsel dönüşüm yasası da Ankara için yürürlüğe girmiştir. Türkiye’de bugüne kadar yapılan en büyük kentsel dönüşüm projesidir TOKİ ile Ankara Büyükşehir Belediyesi’nin beraber yürüttüğü Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesinde yaklaşık 360 ha.’lık bir alanda kongre ve kültür merkezleri, oteller, lokantalar, alışveriş merkezleri, spor tesisleri ve çeşitli sosyal tesislerle bir bütün olarak 18.000 konutun üretilmesi tasarlanmıştır. Kentten kopuk, kent çeperindeki çok geniş alanlara doğru kentsel gelişmeyi tetikleyen bir projedir. Kentin kırsal alanlara genişletme, kentsel yayılmanın ölçeğini büyütmektedir. Ayrıca gecekondu sahipleri tarafından hak ihlalleri nedeniyle çok sayıda davalar açılmıştır. Davaların bir çoğu da halen sonuçlanmamıştır. 5393 sayılı yasada 2010 yılında yapılan değişiklikle taşınmaz sahipleri ile belediyeler tarafından açılmış davalarda bu yasanın uygulanacağı belirtilmektedir.

5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun 16.06.2005

İçişleri Bak. Tarafından 2004 yılında hazırlanan “Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Kanunu” Taslağı adı değiştirilerek 5366 sayılı Yasa olarak yürürlüğe girmiştir. Kentsel yenileme yapabilecek yerel yönetimler için en az 50.000 nüfusa sahip olma ölçütü getirirken, dönüşüm alanı olarak belirlenebilecek alanların büyüklüğü için de bir alt ve üst sınır (en az 5 ha en çok 500 ha. ) belirlemektedir. Yasanın amacı yıpranan ve özelliğini kaybetmeye yüz tutmuş sit alanlarının yeniden inşaa ve restore edilerek konut, ticaret, kültür, turizm ve sosyal donatı alanları oluşturulmasıdır.

Bununla birlikte en son onay merci Bakanlar Kurulu’dur. TOKİ ile işbirliği yapma olanağı getirilmiştir. TOKİ ile ortak uygulama yapılabileceği belirtilmektedir. İl özel idarelerine yetki verilmesi kırsal alanları da kapsadığını göstermektedir.

10 maddeden oluşan kısa bir kanundur, yönetim, örgütlenme, hak sahiplerinin, teknik altyapı ve standartların belirlenmesi, halk katılımı, tasfiye gibi konuların yönetmelikle ile düzenlemesi öngörülmüştür. Ancak Yönetmelikte örgütlenmeye, halk katılımına, uygulamaya, ölçütlere, ilişkin süreci tanımlayan hükümler bulunmamakta, sadece idarelerin yetkileri ve hakları açıklanmaktadır. Katılıma ilişkin hükümler sadece 2 cümleden oluşmaktadır. Örgütlenmeye ilişkin hükümler ise 3 paragraftır, ancak sadece kurumlararası yetki paylaşımı yapılmakta ve uygulama birimi oluşturulması öngörülmektedir. Yaşayan haklarına ilişkin ise hiçbir hüküm bulunmamaktadır. İdarelere mülkiyet hakkının kullanımına müdahale hakkı tanınmıştır. İdareler projeler tamamlanıncaya kadar taşınmazlar üzerinde geçici kısıtlamalar uygulayabilecektir. Ayrıca Yasada olmamasına karşın yönetmelikte İdareye acele kamulaştırma yetkisi verilmiştir. Bu ilkesine aykırıdır. “Doğal afetlere karşı tedbirler alınması” da yerel yönetimlere verilen yetkiler arasında yer almaktadır. Yerel yönetimlerin Bayındırlık ve İskan bakanlığınca tabi afet riski taşıdığı belirlenen alanlarda tasfiye de dahil olmak üzere gerekli düzenlemeleri yapabileceği, bu konudaki hususların yönetmelikle belirleneceği belirtilmektedir. ????? ayrıca Yasada olmamasına rağmen yönetmelikte ayrı/yeni koruma kuruları oluşturulması öngörülmektedir.

-Her türlü vergi, resim ve harçtan muaf tutulmaktadır. Bu dönüşümle ilgili bütün yasal düzenlemelerde karşımıza çıkmaktadır.(muhafiyet ya da indirim) 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu dışında tutulmuştur. İdareler istedikleri şirketlerle istedikleri biçimlerde çalışabilecektir. Haksız rekabet

-Kamu mallarının özel kişilere tahsis edilmesi kolaylaştırılmaktadır ve yap-işlet devret modeli uygulanmasının önü açılmaktadır. Kamu kurum ve kuruluşlarının ellerinde bulunan restore edilecek tarihi eser niteliğindeki binalar üzerinde mülkiyeti ilgili kamu kuruluşunda kalmak üzerinde gerçek ve özel hukuk kişilerine sınırlı ayni hak tesis edilebilecektir.

2008’de yapılan değişiklik ile de hazineye ait taşınmazların bir kamu hizmetine tesis edilmiş olanlar dışındakilerin idarelerle bedelsiz devredileceği hükmü getirilmiştir. Ayrıca diğer kanunların bu kanuna aykırı hükümleri uygulanmayacağı belirtilerek, özellikle 2981, koruma kanunların kısıtlamalarını aşmak istenilmektedir.

yıpranan ve özelliğini kaybetmiş kent bölgelerinin nasıl ve hangi ölçütlere göre belirleneceği açıklanmamaktadır. nil, 2006 Mülkiyet haklarına müdahale içermektedir. Yerel yönetimler arsa sahibi ve kiracılarla yapacakları müzakerelerde mutlak bir avantaja sahiptir. Dinçer, 2011 Katılımı vurgulamasına karşın (7. md) bunun katılımın genel olarak kabul edilen anlamıyla hiçbir ilişkisi yoktur, hatta koruma kanununda varolan katılım mekanizmaları hiç birisi bu kanunda yer almamaktadır. Kamu tarafından başlatılan soylulaştırma sürecine yasal zemin sağladığı yönünde eleştirilmektedir. Korumadan çok yıkıma odaklanması da eleştirilere konu olmuştur.

2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununda yaşayanların toplumsal ve ekonomik koşullarını iyileştirilmesine ve toplum refahının artırılmasına yönelik düzenlemeler bulunmaktadır. Toplumun genel çıkarının gözetilmesine daha uzun dönemde gerçekleşecek bir yenilenme öngörülmektedir.Yapıların içinde yaşayanlarla birlikte yenilenmesi ve sağlıklaştırılması öngörülürken bu yasada yerin etme söz konusudur.

Sadece fiziksel çevreyle ilgilenmektedir. Koruma Kanununda yerel mülkiyet yapısının incelenmesi, finansman ilkelerinin belirlenmesi, katılım mekanizmalarının oluşturulması zorunlulukken, 5366’da projeler sadece mimari anlamda algılanmaktadır.

5393 sayılı Belediye Kanunu 03.07.2005

Belediye Kanunda 69. maddesi ile belediyelere arsa ve konut sağlama görevi ile 73. maddesi ile de kentsel dönüşüm projeleri yapma ve eskiyen kent kısımlarını yenileme bu doğrultuda da kamulaştırma yetkisi erilmiştir. Bununla birlikte kentsel dönüşüm ve gelişim bölgesinin ne olduğu, içeriğinin nasıl doldurulacağı, burada uygulamanın nasıl olacağı gibi konularda hiçbir açıklık getirilmedi. (Şahin, MO)

Bu maddede kentsel dönüşüm projelerinin uygulanabileceği alanlar göreli olarak kapsamlı bir şekilde tanımlanmış olsa da bir alanın kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilan edilebilmesi için sadece alan büyüklüğüne yönelik sayısal bir kısıtlama getirilmiştir. Bunun yanısıra, eskiyen kent hangi ölçülere göre kim tarafından belirleneceği ile ilgili herhangi bir hüküm bulunmamaktadır. 2004 yılında çıkartılan 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu’nda ise Büyükşehir Belediyelerine de kentsel dönüşüm ve gelişim projelerini uygulama yetkisi verilmiştir. dönüşüm alanının nasıl ve hangi ölçütlerle belirleneceği açık değildir-nil, 2006

5393 saylı Kanunun 73. maddesinde 2010 yılında yapılan değişiklikle kapsamı genişletilerek “imarlı veya ı imarsız” “üzerinde yapıl olan olmayan ”belediye mücavir alanları içindeki tüm alanları içine almıştır. Büyükşehir belediyelerinin yetkilerinin artırılarak dönüşüm alanlarını belirleme, her ölçekte plan yapma, inşaat ve yapı kullanma izni verme gibi çok geniş ve çeşitli yetkiler verilmiştir. Kamulaştırmasız el atma davası?Böylece ilçe belediyeleri yetkisizleştirilmiştir-TUPOB

Katılım konusu hiç bir şekilde yer verilmemiştir. Dönüşüm projelerinin nasıl halka duyurulacağı, askıya çıkarılacağı ve itirazların nasıl yapılacağı belirsizdir. - TUPOB Mülkiyet hakları üzerinde sınırlamalar getirmektedir. Dönüşüm alanı ilan edilen yerlerde projeye uygunluğu kabul edilenler dışındaki devam eden inşaatların 5 yıl süreyle durdurulması öngörülmektedir.

Üst ölçeklerden bağımsız yapı yüksekliği ve yoğunluk kararları belirlenmesi olanaklı hale getirilmiştir.Esnek planlamanın

Dönüşüm projelerlinin kamu-özel ortaklıkları eliyle yürütülmesi öngörülmektedir. Kentsel dönüşüm ve gelişim kapsamındaki işler “ortak hizmet projeleri” aracılığıyla gerçekleştirilebilecektir. Ayrıca belediyeler, projeleri uygularken kullanacakları mali araçlar konusunda da serbest bırakılmıştır. “Hasılat paylaşımı”nı esas alan uygulamalar yapabileceklerdir. Böylece daire karşılığı müteahhitlerle anlaşabilecekler, böylece kamu eliyle üretilen kentsel toprak rantına inşaat ve emlak şirketlerini ortak edeceklerdir. Resim ve harçların da dörtte biri alınacaktır.

Kentsel dönüşüm alanları içinde yer alan kamuya ait gayrimenkuller (eğitim ve sağlık yapıları hariç) harca esas değer üzerinden belediyelere devredilmesi öngörülmüştür. Rantı yükselen kamu taşınmazlarının elden çıkarılması kamu hizmetlerini aksatılmasına neden olabilecektir.

Taşınmaz sahipleri ile belediyeler tarafından açılmış davalarda bu yasanın uygulanacağı belirtilmektedir. Aynı düzelmeme içinde 2981 ile kapsamında haksahibi olanlara anlaşmaları halinde dönüşüm alanlarında hakları verileceği hükmü vardır. Dolayısıyla 2981 sayılı yasadan doğan kazanılmış hakların kullanılması engellenmesi bu hakkın ihlal edilmesi nedeniyle açılmış bulunan davaların düşürülmesi amaçlanmaktadır. Ancak bu hüküm yasaların geriye yürümezliği ilkesine aykırıdır.

Kiracıların ne olacağı belirsizdir.

Kamulaştırmasız el atma davası

TOKİ’nin hakları saklı tutulmuştur.

2006 Dönüşüm Alanları Hakkında Kanun tasarısı

Gecekondu dışındaki alanların da proje kapsamına alınması

2981 sayılı yasanın yürürlükten kaldırılması

kapsamlı bir planlama anlayışınsan uzak bir şekilde hazırlanmış

dönüşüm planları üst planlarla çeliştiğinde üst ölçekli planlarda 3 ay içinde değişiklik yapılacak

TOKİ’ye verilen kentsel dönüşüm projelerini uygulama yetkisi

Yasayı kimler istiyor :gayrimenkul ortaklıkları, inşaat şirketleri, taşınmaz değerlendirme expertiz şirketleri, sigorta şirketleri, emlakçılar, gayrimenkul sektörü yatırımcıları, hukuk, denetim, danışmanlık şirketleri, finans kuruluşları (YAYED)

Kentsel dönüşüm Yasasının ayrı bir yasa olarak değil İmar ve Şehircilik yasasının bir parçası olarak ele alınması gerekliliği ilgili meslek odaları ve bilim adamları tarafından savunulmasına karşın hükümet tarafından dikkate alınmamıştır.

gecekondu sahibini son bir kez bile olsa artan değere/ranta ortak edilmesi keleş, 2011, 2004,

2011 Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun

Geniş ve olağanüstü yetkilerle donatılmış bir Yasadır. yasa yapım sürecinde ilgili sivil toplum kesimlerini, yerel inisiyatifleri ve meslek odalarını dışlamış, yerel yönetimlerin, üniversitelerin, meslek odalarının görüşü alınmadan hazırlanmıştır. Toplumsal Seferberlik adı altında ekonominin itici gücü olarak görülen inşaat ve emlak sektörünün canlandırılması amaçlanmaktadır.

“ikiyüzlü” politika-bir yandan yeni riskli yapıların yapımına göz yumulurken, diğer yandan riskli ilan edilen yapılar yıkılmaktadır. 2B arazilerinin satışı ve bu alanlarda kaçak ve denetimsiz, mühendislik hizmeti almadan inşa edilen yapıların affedilmesi eş zamanlı olarak yasallaşmıştır

yasa, bilimsel ve hukuki temelden yoksundur. ülkemizin gerçek ihtiyacı olan, kentlerin afetlere karşı duyarlı, sakınım içerikli planlanmasını, denetimsiz ve mühendislik hizmeti almamış yapılaşmanın engellenmesini sağlayacak bir düzenleme olmaktan da uzaktır. toplumun büyük çoğunluğunun yoksullaşmasına, evsizleşmesine, kent çeperlerine sürgün edilmesine neden olacaktır.