BiRİNCİ BÖLÜm dünya ekonomiSİnde geliŞmeler

2.2.3.3. Kentsel Dönüşüm ve Konut

a) Mevcut durum

Kentlerimizdeki altyapı, çevre ve güvenlik gibi alanlara ilişkin sorunlar ekonomik ve sosyal yansımalarıyla birlikte şehirlerimizin rekabet gücünü olumsuz etkilemekte ve yaşam kalitesini düşürmektedir.

Sağlıksız yapılaşma, eskiyen ve yıpranan yapı stoku, afet riskleri, hızlı nüfus artışı, değişen yaşam tarzı ve mekân tercihleriyle işlev ve değer kaybeden alanların oluşması ve üretim ve hizmet alanlarının sıkışması gibi faktörler şehirlerde yapıların ve alanların dönüşüm ihtiyacını artırmıştır.

6306 sayılı Kanunla, afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, sağlıklı ve güvenli yaşam çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair temel usul ve esaslar belirlenmiştir. Kanun kapsamında alan bazında 2013 yılı Ekim ayı itibarıyla 31 ilde 77 farklı alanda yaklaşık 927.798 kişinin yaşadığı 152.284 adet yapıyı içeren 6305 hektar alan riskli alan olarak ilan edilmiştir. Yapı bazında ise 48 üniversite, 1 kamu kurumu, 12 kamu ortaklı şirket, 1 meslek odası, 3 sivil toplum kuruluşu, 259 özel şirket, 218 Yapı denetim kuruluşu, 34 Yapı Laboratuvarı olmak üzere toplam 576 adet kurum ve kuruluş riskli yapıları tespit etmek üzere lisanslandırılmıştır. Bu kuruluşlarca 36.960’ı konut olmak üzere 42.895 yapının riskli olduğu tespit edilmiştir. Ayrıca 10 ilde 42.812 ha büyüklüğünde 22 ayrı bölge rezerv yapı alanı olarak tespit edilmiştir.

6306 sayılı Kanunun ikincil düzenlemeleriyle Kanunun uygulanma süreci tanımlanmış, finansal destekler ve özel hesaba ilişkin hususlar belirlenmiştir. Bu kapsamdaki dönüşüm uygulamaları için başta belediyelere aktarılan kaynaklar olmak üzere uygulayıcı kuruluşlara kira yardımları, proje giderleri, protokol bedelleri, hizmet alım işleri, kamulaştırma ve yıkım giderleri için takriben 650 milyon TL kaynak tahsis edilmiştir. Kanun kapsamında hak sahipleri tarafından anlaşmalı bankalardan temin edilen destekli kredilerin toplam tutarı 50 milyon TL’ye, onaylanan faiz desteği ise 10 milyon TL’ye ulaşmıştır.

Ülkemizde gerçekleştirilen kentsel dönüşüm projeleri, afet riskli alanların yenilenmesinden sanayi alanlarının dönüşümüne, kent çeperlerinde üretilen lüks konut sitelerinden tarihi alanların canlandırılmasına kadar birçok alanda farklı uygulamalar olarak gerçekleştirilmektedir. Bu nedenle kentsel dönüşümün eğitim, kültür, sanayi, istihdam, afet, konut, çevre, enerji ve ulaşım gibi politika alanlarıyla ilişkisinin ve bütünlüğünün tesis edilmesi önemli görülmektedir. Bu kapsamda kentsel dönüşümün canlandırma, rehabilitasyon, restorasyon gibi farklı ihtiyaçlara yönelik uygulamaları da barındıran bir sistem bütünlüğüyle ele alınması ihtiyacı bulunmaktadır.

Kentsel dönüşüm etkin planlama, yenilikçi uygulama araçları ve uygun alan tanımlamasıyla kendi finansmanını üreten ve daha kaliteli, güvenli ve sağlıklı yaşam ortamları sunan etkili bir araç olma potansiyeli taşımaktadır. Bu doğrultuda kentsel dönüşümün niteliğini, hazırlanma, uygulanma ve denetim süreçlerini tanımlayan; katılımcılığı güçlü ve sosyo-ekonomik boyutları zengin daha bütüncül bir modele ve düzenleme çerçevesine ihtiyaç bulunmaktadır. Oluşan beklentiler dikkate alınarak, bu konuda merkezi ve yerel kamu idarelerinin teknik, mali ve idari kapasitelerinin güçlendirilmesi gerekmektedir.

Kentsel dönüşümün yerli ve yenilikçi üretimi destekleyecek şekilde uygulanması önem arz etmektedir. Ülkemizdeki kentsel dönüşüm ihtiyacının büyüklüğüyle ortaya çıkardığı iş hacmi, başta malzeme sanayi olmak üzere birçok sektör için de geniş iş ve yatırım imkânları sunmaktadır. Gerekli şartlar hazırlandığında ülkemiz bu konuda uluslararası bir bilgi ve tecrübe birikimi elde ederek önemli bir rekabet gücü kazanabilecektir.

2012 yılında yaklaşık 416 bin olan konut ihtiyacına karşılık, yapı kullanma izni alan konut sayısı 542 bin olmuştur. 2013 yılında yaklaşık 400 bin olan ihtiyaca karşılık, yapı kullanma izni alan konut sayısının 600 bin civarında olacağı tahmin edilmektedir. Son üç yıllık gelişmenin etkisiyle konut açığı azalma eğilimine girmiştir.
Toplu Konut İdaresi Başkanlığınca (TOKİ) Temmuz 2012- Eylül 2013 döneminde 48 bin konut sosyal ve teknik donatılarıyla birlikte tamamlanma aşamasına getirilmiştir.

2007-2013 döneminde GSMHG içinde konut yatırımlarının payı ortalama yüzde 2,2, toplam sabit sermaye yatırımları içinde konut sektörünün payı ortalama yüzde 10,1’dir. Toplam sabit sermaye yatırımları içinde konut sektörünün payındaki düşme eğilimi devam etmiş olup, 2013 yılında yüzde 11,2 olması beklenmektedir.

2011 yılı Nüfus ve Konut Araştırmasına göre hane sayısı 19.481.671, ortalama hane halkı büyüklüğü 3,8’dir. Hane halklarının yüzde 67,4’ü kendi konutunda, yüzde 23,8’i kiralık konutta, yüzde 7,3’ü sahibi olmadıkları halde kira ödemedikleri konutlarda, yüzde 1,5’i lojmanda oturmaktadır.

Planlı kent ve konut çevreleri oluşturarak konut ihtiyacını karşılamak üzere sosyal ve teknik altyapıları tamamlanmış arsa üretimine öncelik verilmesine ihtiyaç duyulmaktadır. Konut piyasasında arz-talep dengesinin kurulması, özellikle alt gelir gruplarının konut sorununu çözmek amacıyla uygun yapım ve finansman yöntemlerinin geliştirilmesi, mülk konut politikalarının yanı sıra kiralık konut politikalarının uygulanması gerekli görülmektedir. Konut yapımının yerleşmelerin gelişme eğilimlerine ve özelliklerine göre yönlendirilmesi, yaşlı, çocuk ve engellilerin ihtiyaçlarına uygun konut ve çevrelerinin tasarlanması ihtiyacı devam etmektedir.

b) Amaç ve Hedefler

Şehirlerde afet riski taşıyan, altyapı darboğazı yaşayan, eski değerini ve işlevini kaybeden, mekân kalitesi düşük bölgeleri sosyal, ekonomik, çevresel ve estetik boyutlar dikkate alınarak yenilemek; kentsel refahı, yapı ve yaşam kalitesini yükseltmek temel amaçtır.

2014 yılında konut ihtiyacının yaklaşık 814 bin olacağı tahmin edilmekte olup, konut açığının kapatılması ve konut piyasasında arz-talep dengesinin kurulması amaçlanmaktadır.

Kentsel dönüşüm ile şehirlerimizdeki düşük standartlı kentsel alanların ekonomik, sosyal ve fiziki dezavantajlarının azaltılması hedeflenmektedir. Şehirlerimizin iş ve yaşam koşulları açısından cazibesinin artırılması, afet riskine duyarlı standart dışı yapılaşmanın ıslahı ve tarihi ve kültürel değer taşıyan şehir merkezlerinin dönüşümle canlandırılmasına yönelik çalışmalara öncelik verilecektir.

Afet riski taşıyan alanlar başta olmak üzere üretim ve ortak kullanım alanlarında yüksek fayda ve değer üreten, büyüme ve kalkınmaya katkı sağlayan, mekân ve yaşam kalitesini yaygın şekilde artıran uygulamalar hayata geçirilecektir. Bu uygulamalara 2014 yılında Ankara, Bursa, İstanbul ve İzmir illerine öncelik verilerek büyükşehirlerde devam edilecektir.

Kentsel dönüşümde ideal alan büyüklüğü ve bütünlüğü gözetilecek, planlama araçlarından azami düzeyde yararlanılması sağlanacak, plan ve projelerin niteliklerini, önceliklendirme, hazırlama, uygulama, izleme, değerlendirme, denetim ve yönetişim süreçlerini tanımlayan usul ve esaslar geliştirilecektir.

Kentsel dönüşüm, imalat sanayiiyle bütünleşik bir şekilde ele alınacaktır. Bu çerçevede konunun akıllı bina teknolojileri, yapı malzemeleri gibi üretime konu alanlarla ilişkisi tesis edilecektir.

Dar gelirlilerin konut ihtiyacının karşılanmasına öncelik verilecek, altyapısı hazır arsa üretimi hızlandırılacak, sağlıklı, güvenli, sürdürülebilir, yaşlı, çocuk ve engellilerin ihtiyaçlarına uygun konut ve çevrelerinin geliştirilmesi sağlanacaktır.

Konut piyasasında kamunun yönlendirici, düzenleyici, denetleyici ve destekleyici rolü güçlendirilecektir.

3. Politika Öncelikleri ve Tedbirler

Politika / Tedbir		Sorumlu/İşbirliği Yapılacak Kuruluşlar			Süre		Yapılacak İşlem ve Açıklama
Kentsel dönüşümde ideal alan büyüklüğü ve bütünlüğü gözetilecek, planlama araçlarından en üst düzeyde yararlanılması sağlanacak, plan ve projelerin niteliklerini, önceliklendirme, hazırlama, uygulama, izleme, değerlendirme, denetim ve yönetişim süreçlerini tanımlayan usul ve esaslar geliştirilecektir. (Kalkınma Planı p.962)
Dönüşüm projelerinin ilan, planlama ve uygulama süreçleri kapsamında kentsel gelişmeye ve kent bütününe etkilerinin analizi yapılacaktır.			Çevre ve Şehircilik Bakanlığı (S), Kalkınma Bakanlığı, İçişleri Bakanlığı, TOKİ, Kalkınma Ajansları, yerel yönetimler		Aralık Sonu		Kentsel dönüşüm alanları, bölgesel ve kentsel gelişme hedeflerini dikkate alarak, nazım ve uygulama imar planları ile uyumu sağlanarak ilan edilecek ve bu alanların kent bütününde yaratacağı etkilerin analizi yapılacaktır. Kentsel dönüşüm projeleri bu analizlere dayandırılarak önceliklendirilecektir.
Kentsel dönüşüm projelerinin bütüncül bir yaklaşımla planlanması ve hazırlanması için yaşanabilirlik göstergeleri oluşturulacaktır.			Çevre ve Şehircilik Bakanlığı (S), Kalkınma Bakanlığı, İçişleri Bakanlığı, TOKİ, yerel yönetimler		Aralık Sonu		Kentsel dönüşüm uygulamaları için mekân kalitesinin standartlarını ortaya koyan ve sosyal boyutu uygulama öncelikleri içine alan yaşanabilirlik göstergeleri oluşturulacaktır.
Kentsel dönüşüm uygulamalarında arsa ve arazi düzenleme yöntemlerinin çeşitlendirilmesi ve değer esaslı düzenlemeler ile uygulama yapılabilmesi için pilot çalışmalar başlatılacaktır.			Çevre ve Şehircilik Bakanlığı (S), TOKİ, SPK, yerel yönetimler		Aralık Sonu		Kentsel dönüşüm alanı ilan edilen yerlerdeki imar uygulamalarında taşınmaz değerini esas alan pilot çalışmalar gerçekleştirilecektir.
Kentsel dönüşüm projeleri, farklı gelir gruplarının yaşam alanlarını kaynaştıran, işyeri-konut mesafelerini azaltan, şehrin tarihi ve kültürel birikimiyle uyumlu, sosyal bütünleşmeyi destekleyen bir yaklaşımla gerçekleştirilecektir. (Kalkınma Planı p.961)
Tarihi ve kültürel değer taşıyan kent merkezlerinin canlandırılmasına yönelik bir çerçeve geliştirilecek ve kent kimliğine dair araştırmalar temelinde dönüşüm projeleri için özgün tasarım rehberleri hazırlanacaktır.			Çevre ve Şehircilik Bakanlığı (S), Kültür ve Turizm Bakanlığı, İçişleri Bakanlığı, TOKİ, yerel yönetimler		Aralık Sonu			Kent kimliğine ilişkin araştırmalar yapılacak ve bu araştırmalar doğrultusunda başta tarihi ve kültürel değer taşıyan kent merkezlerinin canlandırma projelerinde kullanılmak üzere dönüşüm projeleri için özgün tasarım rehberleri hazırlanacaktır.
Afet riski taşıyan alanlar başta olmak üzere üretim ve ortak kullanım alanlarında yüksek fayda ve değer üreten, büyüme ve kalkınmaya katkı sağlayan, mekân ve yaşam kalitesini yaygın şekilde artıran dönüşüm projelerine öncelik verilecektir. (Kalkınma Planı p.960)
Afet riskli alanlar ve yapılar risk durumuna göre önceliklendirilecektir.			Çevre ve Şehircilik Bakanlığı (S), TOKİ, yerel yönetimler			Aralık Sonu		1.ve 2. derece deprem bölgelerinde riskli bina tespit çalışmalarına devam edilecek ve kentsel dönüşüm faaliyetleri en yüksek riskli olan alanlardan başlamak üzere kademeli olarak gerçekleştirilecektir.
Rekabetçiliği ve Sosyal Uyumu Geliştiren Kentsel Dönüşüm Programı
Afet riski altındaki alanların dönüşümü için sağlanacak destekler etkinleştirilecek, yeni finansal araçlar geliştirilecektir.			Çevre ve Şehircilik Bakanlığı (S), Kalkınma Bakanlığı, AFAD, Hazine Müsteşarlığı, Banka ve Finans Kuruluşları			Aralık Sonu		Afet riski altındaki alanların dönüşümü için kaynakların artırılması, finansal araçların çeşitlendirilmesi ve kamu–özel işbirliği modelinin geliştirilmesi sağlanacaktır.
Kentsel dönüşümün yerli ve yenilikçi üretimi destekleyecek şekilde uygulanmasına yönelik usul ve esaslar belirlenecektir.			Çevre ve Şehircilik Bakanlığı (S), TOKİ, yerel yönetimler, Üniversiteler, TÜBİTAK			Aralık Sonu		Kentsel dönüşüm projelerinde ileri malzemelerin, akıllı bina teknolojilerinin, dayanıklılığı geliştiren uygulama araçlarının ve yüksek teknik özelliklere sahip inşaat makinalarının yurt içinde geliştirilmesi ve üretilmesi için gerekli düzenlemeler yapılacaktır.
Dar gelirliler başta olmak üzere, halkın temel konut ihtiyacının daha yüksek oranda karşılanması için gerekli önlemler alınacak; barınma sorununa sağlıklı ve alternatif çözümler geliştirilecektir. (Kalkınma Planı p.965)
Nüfus artışının hızlı ve konut fiyatlarının yüksek olduğu şehirler başta olmak üzere dar gelir gruplarına yönelik sosyal konut üretiminin desteklenmesine yoğunlaşılacaktır.	Çevre ve Şehircilik Bakanlığı (S), Maliye Bakanlığı, Hazine Müsteşarlığı, BDDK, Yerel Yönetimler, TOKİ			Aralık Sonu					Kamu kaynaklarının kullanılmasında dar gelir gruplarının konut ihtiyacını karşılamaya yönelik sosyal ve kiralık konut projelerinin kredilendirilmesine öncelik sağlayıcı, bankaların ve yapımcıların dar gelirlilere yönelik projelerini destekleyici mekanizma ve finansman modelleri geliştirilecek, bu yönde gerekli mevzuat düzenlemeleri yapılacaktır.
Kamu binalarından başlamak üzere, sağlıklı, engelsiz, güvenli konut çevrelerinin oluşturulması ve konutlarda enerji verimliliğinin artırılması amacıyla yeni finansman modelleri geliştirilecektir.	Çevre ve Şehircilik Bakanlığı (S), Kalkınma Bakanlığı, Enerji ve Tabii Kaynaklar Bakanlığı, Maliye Bakanlığı, Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı, İLBANK, Yerel Yönetimler, TOKİ			Aralık Sonu					Mevcut ve yeni konut alanlarının engelsiz hale getirilmesi ve konutlarda güvenliğin ve enerji verimliliğinin artırılması amacıyla vergi indirimini, bankalar tarafından kredi, proje ve teknik destek sağlanmasını da içeren idari, teknik ve mali desteklerle piyasanın yönlendirilmesi için alternatif modeller geliştirilecek, mevzuat altyapısı hazırlanacaktır. Kamu konutlarında da buna yönelik projelerin uygulanmasına öncelik verilerek, bu durumun diğer projelere örnek olması sağlanacaktır.
Kamunun, konut piyasasında yönlendirici, düzenleyici, denetleyici ve destekleyici rolü güçlendirilecek, altyapısı hazır arsa üretimi hızlandırılacaktır. (Kalkınma Planı p.966)
Konut ve konut alanlarında tasarım standartlarının geliştirilmesi ve bu standartların mevzuatla düzenlenmesi sağlanacaktır.	Çevre ve Şehircilik Bakanlığı (S), Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı, İLBANK, Yerel Yönetimler, TOKİ, TSE, Üniversiteler, STK'lar			Aralık Sonu					Yerleşmelerin coğrafi ve tarihi yapıyla uyumlu, açık ve kapalı alan dengesi gözetilmiş, kapalı alan kullanımında verimliliği ve fonksiyonelliği esas alan dezavantajlı kesimlerin ihtiyaçlarını gözeten, güvenli, enerji verimli, ekonomik ve karşılanabilir maliyetlerde konut ve konut alanlarının oluşturulabilmesi için tasarım standartlarının geliştirilmesine yönelik araştırmaların yapılması, mevzuatın geliştirilmesi, konut üretiminin bu standartlara uygun şekilde yönlendirilmesi desteklenecek, denetimin etkinleştirilmesi sağlanacaktır.
Konut yapı kooperatifçiliğinin desteklenmesi amacıyla kredilendirme gibi yöntemler geliştirilecek ve kooperatiflerin şeffaflığı artırılacaktır.	Çevre ve Şehircilik Bakanlığı (S), Gümrük ve Ticaret Bakanlığı, İLBANK, Yerel Yönetimler, TOKİ			Aralık Sonu					Konut kooperatifçiliğinin şeffaflığının ve etkinliğinin sağlanması amacıyla Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yürütülen projenin tamamlanması sağlanacaktır. Kooperatiflerin işleyiş ve denetim süreçlerinde açıklığın sağlanmasına, kooperatifler ile ilgili bilgilerin paylaşımına yönelik yazılımların ve elektronik sistemlerin geliştirilmesine yönelik projeler desteklenecektir. Kooperatif mevzuatında düzenlemeye gidilmesine, kooperatiflerin desteklenmesi için kredilendirme gibi yöntemlerin geliştirilmesine öncelik verilecektir.