Tekirdağ 1/5000 nazim imar plani ve 1/1000 uygulama imar plani açiklama raporu

2.6FİZİKİ PLAN KARARLARI

Planlama alanı genel olarak incelendiğinde yeşil alan ve sosyal donatı bakımından yetersiz, dere taşkın sahaları, jeolojik sakıncalı alanlar gibi doğal eşikleri bulunan, sit alanları, mevcut plan ve proje kararları gibi yapay eşiklere sahip olan alan olarak belirlenmektedir.
İmar planı genelinde önceki plan kararları dikkate alınarak planlama yapılması kararı ile yola çıkılmıştır. Yerleşim alanı için en önemli eşiği oluşturan jeolojik değerler göz önüne alınarak konut alanları için yapılaşma düzenleri oluşturulmuştur. Bununla beraber mevcut konut dokuları incelenerek farklı yoğunluk ve niteliklerde konut alanları önerilmiştir.
Alan geneline % 20’lık bir bölüm 18.madde alanı olarak belirlenmiş ve planlamanın etaplar halinde yapılması öngörülmüştür. 18.madde alanları merkezin alt birimleri olarak çözülmüş ve donatıları içlerinde çözülmüştür.
18.Madde alanı kapsamına sanayi alanları da alınmış, depolama alanı ve küçük sanayi alanları ile bütünleşmiş bir birim yaratılmıştır. Sanayi ve depolama alanlarına ulaşılabilirlik sağlamak amacı ile denizyolu ve bu alanları bağlayan doğrultuda demiryolu aksı oluşturulmuştur. Sanayi alanları yakınında bulunan düzensiz konut alanları Gecekondu Önleme Bölgesi olarak düzenlenip şehre kazandırılmaları amaçlandırılmıştır.
II.konut alanları bant boyunca düşük yoğunluklu konut alanı olarak belirlenmiş ve bu karar doğrultusunda yapılaşma hükümleri getirilmiştir. Ayrıca plan genelinde sosyal donatı ve yeşil alan olarak yetersiz olan alanda gerekli donatıların sağlanması amacıyla konut alanları ve yoğunluklar yeniden düzenlenmiştir.
Karayollarının projelendirdiği yol ile sınırlanan merkezi alan Özel Proje Alanı olarak belirlenmiş ve detayda mimari çözümlerinin yapılması kararlaştırılmıştır. Donatı alanları yürüyüş mesafelerinde çözülmüş ve yeterli sayı ve nitelikte olmaları sağlanmıştır.
Mevcut sit alanları önceden yapılmış Koruma Amaçlı İmar Planına göre şekillenmiştir. Genel olarak tüm sit alanları ve doğal değerler korumacı yaklaşımla çözülmüştür. Plan genelinde yeşil alan ihtiyacı standartları karşılayacak, donatı alanlarının sürekliliğini sağlayacak şekilde oluşturulmuş ve yaya bantlarıyla birbirine bağlanmıştır.
Ulaşım bakımından önemli bir yere sahip merkez yeni yol bağlantıları ile öneminin artması sağlanmıştır. Yerleşme içindeki yollar ise bu bağlantı yollarına kademeli olarak bağlanmıştır.

2.6.1KONUT ALANLARI

Toplam 5029 hektarlık alan üzerinde yapılan planlama çalışmasında 1912,85 hektarlık alan konut alanı olarak ayrılmış olup tüm proje alanı içinde % 38.03’lük bir paya sahiptir.
Konut alanları daha önce belirtilen doğal ve yapay eşiklere göre farklı yoğunluk ve özelliklerde oluşturulmuştur. Konut alanları merkez ve gelişme alanları olarak farklı etaplarda oluşturulmak üzere planlanmıştır. Planlama alanının % 20’lik bölümü 18.Madde alanı olarak planlanmış ve alt merkezler oluşturulmuştur ve kalan konut alanları parsel bazında çözümlenme kararı alınmıştır.
Planlama alanının güneybatısında Altınova Mahallesi’nde konut adaları 1.50 emsalle ayrık düzende 5 katlı olarak önerilmiştir. Aynı mahalle sınırları içinde sahil kesiminde zemin zayıflığı nedeniyle yapılaşma jeolojik etütlerin sınırladığı ölçüde bitişik düzende 3 katlı olarak önerilmiştir. Bölgede jeolojik yönden sakıncalı alanlar üzerinde belirli bir yapılaşma koşulu getirilmemiş olup yapılacak jeolojik ve jeoteknik etütlere göre karar alınması öngörülmüştür.
Merkezin batısında kalan 100.Yıl Mahallesindeki konut alanları için jeolojik etütlerin yapılaşma koşulları göz önüne alınarak ayrık düzende 5 kata kadar yapılaşma hakkı verilmiş olup yeni yol bağlantısıyla ve depolama alanlarıyla yerleşme sınırlandırılmıştır.
Merkezi oluşturan Turgut ve Yavuz Mahalleri’nde %95’inde yapılaşma bulunmakta olup alınan kararlarda mevcut ıslah ve imar planlarına uyularak oluşturulmuştur. Mevcut yapı dokusunu oluşturan bitişik düzen korunmuş 4, 5 katları önerilmiştir. Kentsel Sit’e giren alanlarda mevcut Koruma Amaçlı İmar Planı’na uyularak yapılaşma düzeni getirilmiştir.
Merkeze bitişik ve yolun kuzeyinde olan sanayi ve depolama alanları ile sınırlandırılan bölgede emsal 1.40 olarak verilmiş olup ayrık düzende 4 katlı yapılaşma önerilmiştir. Bölge içinde kendi idari ve ticari donatıları çözülmüştür. Bölgenin batısı yeşil alan ve tarım alanlarıyla, doğusu ise 18. Madde alanı ile sınırlandırılmıştır.
Sanayi alanları ve dere taşkın alanının oluşturduğu park ve tarım alanlarıyla ayrılan planlama alanının kuzeybatısındaki Karadeniz Mahallesi az yoğun konut bölgesi olarak planlanmıştır. Ayrık düzende iki katlı yapılaşma öngörülen alanda emsal 0.40 olarak belirlenmiştir ve parsel bazında uygulama yapılması kararı alınmıştır. Gelişme alanındaki bu konut dokusunda donatı alanları kendi içinde çözülmüştür.
Hürriyet Mahallesinde merkezle bağlantılı olan yapı adalarında 1.40 emsalle ayrık düzende 5 kat ve 1.50 emsalle ayrık düzende 4 katlı yapı yapılması şartı getirilmiştir. Bu alanlarda da donatı ihtiyacı yürüme mesafesinde çözülerek yeşillerle yaya akslarının devamlılığı sağlanıp II. konut alanları ile bağlantı kurulmuştur. Mevcutta yüksek yapılaşma hakkı tanınan bu alanlarda yapılaşma koşulları sınırlandırılıp jeolojik özelliklerinin izin verdiği ölçüde yapılaşmaya gidilmiştir.
II.Konut alanlarında iki katlı ayrık düzende yapılaşma öngörülmüştür. Sahil şeridi boyunca 0.40 emsalle iki katlı ve üst kısımda 0.30 emsalle 2 kat verilmesi kararı alınmıştır.
Bölge içinde 18. Madde alanları % 20’lik orana sahiptir. Karadeniz Mahallesi’nin güneyini oluşturan 18.Madde alanında 0.30 emsal verilmiş olup 2 katlı ayrık düzende yapılaşma önerilmiştir. Yaklaşık 63 hektarlık alan donatıları kendi içinde çözülmüş ve tarım alanlarıyla diğer bölgelerden ayrılmıştır.
Bu bölgenin güneyini oluşturan yaklaşık 181 hektar büyüklüğünde diğer 18.madde alanı 0.60 emsalle 3 katlı ayrık düzen olarak önerilmiştir. Alan içinde birimin tüm donatıları çözülmüştür ve alan yine tarım alanlarıyla sınır oluşturmaktadır.
Bölgenin güneybatısını oluşturan Malkara yolu ile sınırlandırılmış olan bölgenin toplam büyüklüğü yaklaşık 103 hektardır. Birim içinde emsal 0.30 olarak belirlenmiş ve düşük yoğunlukta 2 katlı ayrık düzende yapılaşmanın olması öngörülmüştür.
Altınova Mahallesinde planlama sınırını oluşturan 18. madde alanı 0.30 emsalle 2 katlı ayrık düzende yapılaşması öngörülmüştür ve toplamda 72 hektarlık bir alan kaplamaktadır.
Merkezdeki çeşitli donatıların taşındığı yeni merkez özelliği gösteren yeni karayolu ile sınırlanan 18.madde alanının büyüklüğü ise yaklaşık 380 hektardır. Donatı bakımından zengin olan yeni merkez özelliği taşıyacak olan bölgenin % 53’ünü konut alanları oluşturmaktadır ve 202 hektar alan üzerindedir. Konut alanları 0.60 emsalle ayrık düzende 3 kat olarak önerilmiştir.
Bu alan ile bitişik olarak planlanan 195 hektarlık alan 0.60 emsalle 3 katlı ayrık düzende planlanmıştır.
Sanayi alanları 18.madde kapsamına alınarak konut alanları ile birlikte planlanmıştır. Yeni proje yolu ile güneyinde sınır oluşturan bu alan doğusundaki diğer konut alanları ile ayrılması için yeşil bantlar oluşturulmuştur. Şu an çarpık düzenlemenin olduğu alanlarda Gecekondu Önleme Bölgeleri oluşturulmuştur. 1.40 emsalle dört katlı ayrık düzende olması önerilmiştir. Bölge içinde donatı alanları kendi içinde çözülmüştür.
Genel olarak konut alanları incelendiğinde merkezde bitişik düzenin korunup, yeni konut alanlarında ayrık düzen konut dokusunun oluşturulduğu görülmektedir. Mevcut konut dokusu içindeki kat sayıları doğal eşik sınırlandırmaları göz önüne alınarak maksimum 5 kat olarak belirlenmiştir. Konut alanlarının donatı ihtiyaçları kendi içinde çözülmüş olup yürüme mesafesine göre yerleştirme yapılmıştır.