Валидейнляримин язиз хатирясиня

3. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin mahiyyəti

Daşənmaz əmlak bazarının inkişafı, etdirilməsi onun düzgün qiymətləndirilməsi olmadan qeyri-mümkündür.

Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi obyektin qiymətinin müəyyən edilməsi əməliyyatı kimi başa düşülür. Obyektin qiymətinin məbləğini müəyyən etmək üçün aşağıdakıları bilmək lazımdır:

• 
  obyektin alqı-satqısının aparılması;
  
• 
  vergiödəmə bazasının təyini;
  
• 
  girovqoyma krediti məsələlərinin həlli;
  
• 
  sığortalama;
  
• 
  müəssisənin əsas istehsal fondlarının yenidən qiymətləndirilməsi;
  
• 
  özəlləşdirilmənin obyektiv surətdə aparılması;
  
• 
  xariji investisiyanın jəlb edilməsi və s.
  

Qiymətləndirmə marketinqin əsas funksiyasını və daşınmaz əmlakın bütünlükdə idarəedilməsi sistemlərindən biridir. Obyektin həqiqi qiyməti, onun faktiki əhəmiyyətinə daha çox yaxın olsa, daşınmaz əmlakın idarəetmə sahəsində qərarların alınmasında səhvlər bir o qədər az olar. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi obyektin bazar qiymətini müəyyən etmək deməkdir.
Daşınmaz əmlakın bazar qiyməti – daha çox ehtimal olunan qiymətdir. Onu rəqabət şəraitində, alıjı və satıjının öz fəaliyyətində azad, obyekt halında, sazişin şərtləri və bazarın vəziyyəti haqqında tam məlumatın olması şəraitində müəyyən etmək olar. Daşınmaz əmlakın bazar qiymətinə bir çox amillər, hər şeydən əvvəl tələb və təklif, daşınmaz əmlakın keyfiyyəti və onun yerləşdiyi yer və s. təsir edir. İnvestorun ilk məqsədi budur, obyekin yerləşdiyi yer, və yenədə yerləşdiyi yerdir.
Öz növbəsində tələb və təklifə aşağıdakı amillər təsir edir:
- əhalinin gəlirinin səviyyəsi və inkişafı (dinamikası):

• 
  əhalinin gəlirinin səviyyəsinə görə bölüşdürülməsi;
  
• 
  ölkə iqtisadiyyatının və ayrı-ayrı təsərrüfat subyektlərinin səviyyəsi;
  
• 
  bütövlükdə maliyyə resurslarına və kreditlərə daxil olmanın mümkünlüyü;
  
• 
  girovqoyma kreditinin səviyyəsinin inkişafı;
  
• 
  daşınmaz əmlakın bazarda qiyməti;
  
• 
  daşınmaz əmlaka qoyulan investisiyanın risk dərəjəsi;
  
• 
  tikintinin dəyəri;
  
• 
  vergi recimi (əhali və hüquqi şəxslər üçün real vergi pulunun səviyyəsi – əmlak vergisi, gəlir vergisi, torpaq vergisi və s;)
  
• 
  ətraf mühitin şərtləri (sosial infrastrukturun inkişafı səviyyəsi, nəqliyyat xətləriinn təhjizatı, ekoloci şərait) və s.;
  

Sonda qeyd olunan amillərin qarşılıqlı fəaliyyəti daşınmaz əmlak bazarında tələb və təklifin vəziyyətini və onun inkişafını müəyyən edir, deməli o, həmçinin daşınmaz əmlak obyektinin bazar qiymətini də müəyyən edir.
Ümumi planda daşınmaz əmlakın qiymətləndirməsi prosesinə aşağıdakı mərhələlər daxil edilir:

• 
  məsələnin qoyuluşu;
  
• 
  planın tutulması;
  
• 
  obyekt haqqında olan bütün məluümatın toplanması;
  
• 
  məlumatların təhlili və qiymətləndirilməsi üçün lazım olan əsas məlumatların seçilməsi;
  
• 
  müxtəlif yanaşmaların köməyi ilə obyektlərin qiymətləndirilməsi;
  
• 
  əldə edilən nətijələrin müqayisə edilməsi;
  
• 
  qiymətləndirilən obyektin dəyəri haqqında axırınjı rəy;
  

Daşınmaz əmlakın obyektiv qiymətləndirilmə prosesi kifayət qədər çətindir, çünki bu halda bir çox amilləri nəzərə almaq lazımdır. Hal-hazırda daşınmaz əmlakın qiymətləndirmək üçün beynəlxalq təşkilatlar yaradılıb və fəaliyyət göstərir. Avropada 1977-ji ildə qiymətləndirmə üçün vahid standartların müəyyən edilməsi məqsədi ilə əsas fondların qiymətləndirilməsi üzrə Avropa qrupu yaradılıb. Bununla əlaqədar olaraq mülkiyyətin qiymətləndirmə standartları üzrə Beynəlxalq Komitə, əsas fondların qiymətləndirilməsi üzrə Beynəlxalq Komitə və başqa beynəlxalq təşkilatlar mövjuddur və fəaliyyət göstərir.
Bu təşkilatların əsas məqsədlərindən biri qiymətləndirilmənin vahid standartlarının işlənib hazırlanmasıdır. Bunsuz xariji investisiyanı jəlb etmək mümkün deyil.
Daşınmaz əmlak bazarının inkişafını təmin etmək üçün aşağıdakı şərtlər vajibdir:

• 
  yaxşı hüquqi bazanın o jümlədən, şəxsi mülkiyyət və torpaq mülkiyyətinin olması;
  
• 
  daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin elmi-əsaslandırılmış metodikasının işlənib hazırlanması;
  
• 
  sağlam rəqabətin olması;
  
• 
  daşınmaz əmlak bazarının infrostrukturunun yaradılması;
  
• 
  lazımi miqdarda qiymətləndiriji mütəxəssislərin olması və s.
  

Daşınmaz əmlakın dəyərinə bir çox amillər təsir edir və bunlar dövrü olaraq həmişə dəyişir, ona görə də daşınmaz əmlakın dəyəri yalnız müəyyən konkret zaman ərzində doğru ola bilər. Tikintidə daşınmaz əmlakın dəyərinin təyin edilməsinin bir neçə üsulu vardır və onların hamısından istifadə edərək daşınmaz əmlakın təxmini olaraq bazar qiymətinə uyğun dəyərini hesablamaq olar.

Bu onların hamısını özündə çox amilli modeli kimi əks etdirərək aşağıdakı formada olur.
(10.1)

D – dəyərin konkret formasıdır:

f – təsir edən amillərin bir növüdür;
A-amilin təsir etmə səviyyəsini nəzərə alan əmsalıdır; (f-amilinə təsir etmə səviyəsini nəzərə alır);
m – amillərin ümumi sayı;
P – nəhənglik parametri;
Qiymətə daxil olan amillər prinsipjə öz tərkibi və mənasına görə fərqlənir.
Qiymətləndirmə zamanı daşınmaz obyektə bir tərəfdən rifah kimi digər tərəfdən isə əmtəə yaxud gəlir mənbəyi kimi baxılır.
Dünyanın inkişaf etmiş ölkələrində daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsində müxtəlif üsullardan istifadə edirlər. Məsələn: İngiltərə praktikasında əmlakın qiymətləndirilməsində 5 metoddan istifadə olunur: müqayisə, investsiya, gəlir, qalıq və podratçı. ABŞ-nin qiymətləndirmə praktikasında, bir qayda olaraq, 3 metod (üsul) üstünlük təşkil edir: xərjlər, bazar, gəlir.
Bazar iqtisadiyyatı şəraitində daşınmaz əmlakın düzgün təsnifləşdirilməsi, onların qiymətləndirilməsində və bazar tələbatını nəzərə alan daha səmərəli üsulun tətbiq olunması zəruri məsələlərdən biridir. Bu baxımdan ayrı-ayrı əmlak növlərinin tələb və təklifə uyğun olaraq etibarlı şəkildə qiymətləndirilməsi mühüm əhəmiyyət kəsb edir.
Sifarişçinin məqsədindən asılı olaraq əmlak növlərinin qiymətləndirilməsi adətən aşağıdakı nisbətdə həyata keçirilir:

• 
  maddi aktivlər, o jümlədən: daşınmaz əmlak, yəni təbii ehtiyatlar (torpaq, su və s.) ilə birlikdə ərazi sahəsi. Həmçinin, ona mənsub olan bina və qurğular ilə, maşın və avadanlıqlar, əmtəə-material ehtiyatlar və hazır məhsul;
  
• 
  maliyyə aktivləri ilə;
  
• 
  qeyri optimal (maddi) aktivlərlə, o jümlədən; intelektual mülkiyyətlər (ixtiralar, faydalı modellər, sənaye nümunələri, nou-xau, elektron-hesablama maşınların proqramı və məlumatlar bazası, müəllif hüquqları və s.)
  
• 
  əmlak hüquqları (torpaq, su və digər ehtiyatlardan istifadə hüquqları);
  
• 
  kənara qoyulmuş xərjlər (təşkilati xərjlər və s.);
  
• 
  müəssisənin işgüzar şöhrəti;
  
• 
  müəssisənin özü bütünlükdə;
  

Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsində əsas məsələlərdən biri torpaq sahəsinin düzgün qiymətləndirilməsidir. Torpaq sahəsinin bazar dəyərinin qiymətləndirilməsində adətən aşağıdakılar tətbiq edilir.

• 
  Torpaq üçün qalıq üsulu. Burada birinji növbədə bütövlükdə tərpənməzlikdən gözlənilən gəlir təyin edilir, sonra isə torpaq sahəsində yerləşən bina və qurğulardan əldə edilən gəlir təyin edilir. Torpaq sahəsinin özündən əldə edilən gəlir, ümumi gəlirdən bina və qurğulardan yaranan gəliri çıxmaqla təyin edilir, onun dəyəri isə gəlirin torpaq üçün kapitallaşma əmsalına bölünməklə müəyyən edilir. Hesabatın nətijəsi aşağıdakı jədvəl şəklində yerinə yetirilir.