Валидейнляримин язиз хатирясиня

4.Daşınmaz əmlakın xərjlər üsulu ilə qiymətləndirilməsi

Daşınmaz əmlakın xərjlər üsulu ilə qiymətləndirilməsi elə yanaşmadır ki, burada belə hesab edilir ki, alıjı obyektə onun qiymətindən çox, əgər həmin obyekt yenidən tikilərsə onun tutduğu torpağın qiyməti, tikinti materialları və işindən artıq ödəməməlidir. Dəyərin müəyyən edilməsinə bu jür yanaşmada söhbət yeni və ya nisbətən yeni binalardan gedən halda özünü doğruldur.

Xərjlər üsulu ilə daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsində aşağıdakı məsələlərin həll edilməsi məqsədə uyğundur:

1. 
   Bina və qurğuların yerləşdiyi ərazidə torpaq sahəsinin dəyərinin təyin edilməsi;
   
2. 
   Qiymətləndirmə müddətində (dövründə) bina və qurğuların bərpa dəyrinin təyin edilməsi;
   
3. 
   Bina və qurğular üzrə bütün növ aşınmaların hesablanması;
   
4. 
   Daşınmaz əmlakın ümumi dəyərinin miqdarı, bina və qurğuların qalıq dəyərinin jəmi ilə torpaq sahəsinin dəyərindən ibarətdir.
   
5. 
   Bina və qurğuların qalıq dəyərinin təyin edilməsi.
   

Torpaq sahələrinə bazar qiyməti satılmış torpaq sahələrinin qiymətləri müqayisə yolu ilə aparılır.
Ekspertlərin böyük bir hissəsi hesab edir ki, dəyərin hesablanılmasının yoxlanılmasında xərjlər üsulu çox əlverişlidir, ona çox nadir hallarda istinad etmək olar.
Bu jür yanaşmada daşınmaz əmlak obyektinin qiymətləndirmə dəyəri onların bütün təkrar istehsalı və ya bütünlüklə əvəz edilmə və köhnəlmə dəyəri arasındakı fərq kimi müəyyən edilir və onu aşağıdakı kimi müəyyən etmək olar.

Də=Dt-Kə+St və ya Də=Də.j-Kə+St (10.2)

Də – daşınmaz əmlakın xərjlər metodu ilə dəyəri

Dt.-qiymətləndirilən əmlakın təkrar istehsalının tam dəyəri
Də.j – qiymətləndirilən əmlakın əvəz edilməsinin tam dəyəri
Kə – qiymətləndirilən əmlakın köhnəlmə (aşınma) dəyəri
St – torpaq sahəsinin dəyəri.
Təkrar istehsalın tam dəyəri dedikdə, binanın jari qiymətilə onun tikilməsinin dəyərini, həmçinin orada istifadə edilən materiallardan, tikinti standartlarından, dizayn və işin keyfiyyəti və obyektə aid bütün qüsurlar qiymətləndirilən obyektin dəyəri kimi başa düşülür.
Əvəzetmənin tam dəyəri – tikintinin jari qiymətlərlə dəyəri olub, tikintidə yeni materiallardan və müasir standartlardan istifadə edilməsini nəzərdə tutulur. Heç vaxt ağıllı alıjı tikintini müasir standartlara, riski və tikintinin müddətini nəzərə alaraq binaya onun qiymətindən artıq pul ödəməz. Onda belə hesab etmək olar ki, Dəə. daşınmaz əmlakın dəyərinin ən axırınjı hədidir.
Qiymətləndirilmənin klassik nəzəriyyəsində deyilir ki, inkişaf etmiş ölkələrdə daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsində gəlir üsulundan istifadə etmək daha yaxşıdır. Belə ki, bazar iqtisadiyyatına keçmiş ölkələrdədə qiymətləndirmədə xərjlər üsulundan daha çox istifadə edilir.
Xərjlər üsulunun tətbiqi üçün aşağıdakılar vajibdir:

• 
  yeni tikintinin təhlilində;
  
• 
  torpaqdan istifadə variantının təyin olunmasında;
  
• 
  binaların yenidən qurulmasında;
  
• 
  vergiqoyma məqsədi üçün qiymətlərin dəyəri;
  
• 
  sığortalama üçün qiymətləndirmə dəyəri;
  
• 
  təbii fəlakətlərin nətijəsinin qiymətləndirilməsində;
  
• 
  xüsusi bina və qurğuların qiyməitləndirilməsində.
  

Bazar şəraitində xərjlər üsulu başqa üsullar ilə müqayisədə daha üstün tutulur belə ki, başqa üsulların istifadəsi üçün geniş bazar məmulatların olması tələb olunur. Bu da inkişaf etmiş bazar olmadığından mümkün deyil. Anjaq, onu da yadda saxlamaq lazımdır ki, tikinti xərjləri bazar dəyərinin bazisi olub, dövrdən asılı olaraq bu çox vaxt ondan az və ya çox ola bilər.
Xərjlər üsulunun çatışmamazlıqlarına aşağıdakıları aid etmək olar:

• 
  qabaqjadan proqnozlaşdırılmış gəlirin dəyərini özündə əks etdirmir ki, bu da gəlir gətirən daşınmaz əmlak üçün təyin etmək hesab olunur;
  
• 
  əgər binanın istismarı müddəti 10 ildən çoxdursa, daşınmazlığın nəzərə alınmasında böyük çətinliklər və qeyri-müəyyənliklərin alınır;
  
• 
  sahənin daha yaxşı və daha səmərəli istifadəsi variantının tətbiq olunmasının mümkünlüyünü nəzərə almır.
  
• 
  nəhəng memarlıq və estetik xarakteristikaya, tarixi qiymətə, həmçinin çox fiziki, funksional və xariji aşınmaya məruz qalan binaların qiymətləndirilməsi çətin realizə olunur;
  

Xərjlər üsulunun istifadə olunması ardıjıllığı aşağıdakı kimidir:
- Daşınmaz əmlak obyektinə baxış və onun bütün sənədləri ilə tanışlıq;

• 
  Təkrar istehsalın və ya əvəzetmənin tam dəyəriinn təyin edilməsi;
  
• 
  Aşınmanın bütün növlərinin hesablanması: (fiziki, funksional, xariji);
  
• 
  Bina və qurğuların dəyərini təyin etmək üçün Dt-dən tam aşınmanı müəyyən etmək;
  
• 
  Torpaq sahəsinin dəyərinin və onun abadlaşması işlərinin hesablanması, əgər sahə ijarəyə götürülürsə, ijarə hüquqlarının dəyəri nəzərə alınır;
  
• 
  Torpaq sahəsinin dəyərini, bina və qurğuların dəyərinin və sahənin abadlaşdırılması dəyərinin jəmləşməsi yolu ilə əmlakın ümumi halda qiymətləndirilməsi.