Codul civil al Republicii Moldova. Comentariu

(1) Proprietatea comună poate fi caracterizată prin delimitarea cotei fiecărui proprietar (proprietate pe cote-părţi) sau prin nedelimitarea cotelor-părţi (proprietate în devălmăşie).

(2) Daca bunul este comun, proprietatea pe cote-părţi se prezumă pînă la proba contrară.

(3) Coproprietarii devălmaşi pot atribui bunurilor comune regimul proprietăţii comune pe cote-părţi.
1. Codul Civil cunoaşte două forme ale proprietăţii comune: proprietatea comună pe cote-părţi şi proprietatea comună în devălmăşie.

Specific pentru proprietatea comună pe cote-părţi este faptul că obiectul rămâne nefracţionat în materialitatea sa, pe când dreptul de proprietate se fracţionează pe cote-părţi aritmetice ideale, egale sau inegale. Iar în cazul proprietăţii comune în devălmăşie dreptul de proprietate comună aparţine nefracţionat tuturor titularilor devălmaşi şi au ca obiect bunuri comune.

În raporturile juridice civile ale dreptului de proprietate comună avem atât relaţii interne între coproprietari cât şi relaţii externe. Relaţiile externe poartă un caracter absolut, adică coproprietarilor unui bun le aparţine dreptul de proprietate asupra acestui bun şi nimeni nu este în drept de a încălca dreptul acestor coproprietari în exercitarea dreptului de proprietate.

În dependenţă de relaţiile lăuntrice dintre coproprietari avem dreptul de proprietate pe cote-părţi şi în devălmăşie.

Deci, există două forme ale dreptului de proprietate comună: a) proprietatea comună pe cote – părţi şi b) proprietatea comună în devălmăşie (fără stabilirea cotelor - părţi).

Dreptul de proprietate comună pe cote – părţi. Dreptul de proprietate comună pe cote - părţi, este acel drept de proprietate care aparţine la două sau mai multe persoane, exprimat în cote ideale, (o jumătate, o treime, o pătrime etc.) asupra unui bun nefracţionat în materialitatea sa.

Dreptul de proprietate comună pe cote-părţi se caracterizează, în primul rând, prin faptul că nici unul dintre coproprietari nu este titular exclusiv al unei fracţiuni materiale din bun. Aceasta înseamnă că bunul nu este fracţionat în materialitatea lui, în caz contrar nu va exista proprietate comună pe cote-părţi, ci va exista o proprietate exclusivă. În al doilea rând, fiecare dintre coproprietari este titular exclusiv al cotei părţi ideale, abstracte din dreptul de proprietate.

Felurile proprietăţii comune pe cote-părţi. Codul Civil enumără două feluri de proprietate comună pe cote-părţi: proprietatea comună pe cote-părţi obişnuită sau temporară şi proprietatea comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă.

Criteriul ce stă la baza acestei clasificări este durata existenţei dreptului de proprietate comună pe cote-părţi. În cazul proprietăţii comune pe cote-părţi obişnuite se admite încetarea acesteia prin împărţeală (partaj), iar în unele cazuri şi prin separare. În schimb proprietatea comună pe cote-părţi forţată nu poate fi împărţită între coproprietari datorită destinaţiei pe care o are bunul aflat în coproprietate.

Cea mai răspândită formă a proprietatea comună pe cote-părţi este proprietatea comună pe cote-părţi obişnuită sau temporară. În cea ce priveşte proprietatea comună pe cote-părţi forţată, aceasta este întâlnită mai rar şi de regulă temei de apariţie a acesteia serveşte legea. Asemenea prevederi legale există şi în codul civil. Spre exemplu art. 355 alin. 1 dispune că dacă într-o clădire există spaţii cu destinaţie de locuinţă sau cu o altă destinaţie avînd proprietari diferiţi, fiecare dintre aceştia deţine drept de proprietate comună pe cote-părţi, forţată şi perpetuă, asupra părţilor din clădire, care, fiind destinate folosinţei spaţiilor, nu pot fi folosite decât în comun. Proprietatea comună pe cote părţi forţată mai poate exista şi în următoarele cazuri: a) coproprietatea loturilor comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile comune, temei de apariţie a acesteia fiind acordul părţilor; b) coproprietatea despărţiturilor dintre două imobile (zidul, şanţul şi gardul – art. 356Arti); c) coproprietatea asupra unor bunuri considerate de familie (tablouri de familie, cavouri şi alte lucrări funerare).

Dreptul de proprietate comună pe cote-părţi obişnuită sau temporară. Obiecte ale dreptului de proprietate comună pe cote-părţi a cetăţenilor pot fi orice bun, în afară de acelea care, conform legii, nu pot fi în proprietatea acestora. De obicei, astfel de bunuri sunt: casele de locuit, vitele, diferite obiecte preţioase. De reglă în proprietatea cmună pe cote – părţi se află bunuri indivizibile. Raporturi de proprietate comună pe cote-părţi există între persoane fizice, între persoane juridice, între persoane fizice şi persoane juridice, între persoane fizice şi stat sau unităţi administrativ-teritoriale. Între persoane fizice şi stat coproprietatea poate să apară în mai multe situaţii: cota-parte a unui coproprietar a trecut la stat ca urmare a inexistenţei moştenitorilor sau aceştia au renunţat la succesiune; dobândirea prin confiscare sau act juridic a cotei-părţi a unui coproprietar etc.

Dreptul de proprietate comună în devălmăşie. Dreptul de proprietate în devălmăşie este cea de a doua formă sub care se înfăţişează dreptul de proprietate comună. Această formă a dreptului de proprietate se caracterizează prin aceea că titularii acestui drept nu cunosc nici întinderea dreptului lor de proprietate asupra bunului comun şi nici bunurile în materialitatea lor ce aparţin fiecăruia în parte (a se vedea şi comentariu la art. 366).

2. În alin. 2 din această normă se instituie prezumţia conform căreia, dacă bunul este comun, apoi el aparţine titularilor cu drept de proprietate comună pe cote-părţi. Această dispoziţie poartă un caracter dispozitiv, ceea ce înseamnă că legea sau acordul părţilor pot să deroge de la această regulă. Spre exemplu, conform prevederilor art. 371 alin. 1, în cazul bunurilor soţilor dobândite în timpul căsătoriei, se prezumă că ele aparţin cu drept de proprietate comună în devălmăşie până la proba contrarie.

3. În cazul proprietăţii comune în devălmăşie coproprietarii, pot prin acord comun, să decidă ca asupra bunurilor lor, să se aplice regimul proprietăţii comune pe cote – părţi. O asemenea înţelegere poate fi făcută în orice formă, fie scris fie verbal. Dacă vor exista divergenţe referitor la atribuirea bunurilor din proprietatea comună în devălmăşie regimul juridic al proprietăţii comune pe cote-părţi, atunci litigiul se va soluţiona de către instanţa judecătorească.

S e c t i u n e a a 2-a

PROPRIETATEA COMUNA PE COTE-PARTI

Articolul 346. Cota-parte în proprietatea comună pe cote-părţi
(1) Fiecare coproprietar este proprietarul exclusiv al unei cote-părţi ideale din bunul comun. Cotele-părţi sînt prezumate a fi egale pînă la proba contrară. Dacă bunul a fost dobîndit printr-un act juridic, nu se va putea face proba contrară decît prin înscrisuri.

(2) Coproprietarul care a făcut din contul sau, cu acordul celorlalţi coproprietari, bunului comun îmbunătăţiri inseparabile are dreptul să ceară modificarea respectivă a cotelor-părţi sau compensarea cheltuielilor.
1. În cadrul proprietăţii comune bunul aparţine la mai mulţi titulari, fără ca bunul însuşi să fie fracţionat în materialitatea sa, în schimb dreptul de proprietate este divizat în cote – părţi. Fiecare coproprietar în cazul proprietăţii comune pe cote-părţi îşi cunoaşte mărimea cotei - părţi. Asupra cotei – părţi coproprietarul are un drept exclusiv, ceea ce înseamnă că dreptul de a dispune cu această cotă parte îi aparţine în exclusivitate coproprietarului. Mărimea cotelor – părţi din proprietatea comună este determinată fie prin lege fie prin acordul proprietarilor. În lipsa unei prevederi legale, sau lipsă a acordului dinte coproprietari privind mărimea cotelor-părţi, va fi aplicabilă prezumţia stipulată în art. 346 alin. 1, conform căreia cotele – părţi vor fi considerate egale. Această prezumţie va putea fi înlăturată prin proba contrariului. O asemenea probă poate fi legea sau actul juridic încheiat între coproprietari. Dacă bunul a fost dobândit în baza unui act juridic, apoi mărimea cotelor – părţi din proprietatea comună pe cote-părţi, va putea fi dovedită doar prin înscrisuri. Această prevedere legală, stipulată în alin. 1, va fi aplicabilă şi în cazurile în acre actul prin care a fost dobândit bunul în proprietate, a fost încheiat în formă verbală. Aceasta înseamnă, că în toate cazurile când în baza unui act juridic, se va dobândi un bun în proprietate comună pe cote-părţi, , coproprietarii printr-un înscris urmează să determină mărimea cotelor - părţi. În lipsa unui asemenea înscris va fi aplicată prezumţia – mărimea cotelor – părţi sunt egale.

2. Fiecare coproprietar poate aduce careva îmbunătăţiri bunului, care pot fi separabile sau inseparabile şi care pot fi făcute cu sau fără acordul celorlalţi coproprietari. Dacă îmbunătăţirile pot fi separate, atunci cel ce le-a făcut le poate separa, fără a fi necesar acordul celorlalţi coproprietari. Coproprietarii pot decide ca îmbunătăţirile separabile, să nu fie separate şi celui ce le-a făcut să i se restituie cheltuielile, fără a fi modificate mărimea cotelor – cărţi. La fel coproprietarii pot decide a mări corespunzător cota – parte celui care a făcut aceste îmbunătăţiri. Alta va fi soarta îmbunătăţirilor inseparabile. Dacă acestea au fost făcute cu acordul celorlalţi coproprietari, atunci cel care le-a făcut din contul său, poate cere modificarea corespunzătoare a mărimii cotelor-părţi sau compensarea cheltuielilor. În caz de litigiu, mărimea cotelor-părţi (mărimea compensaţiilor ce urmează să fie achitate celui ce a făcut îmbunătăţiri) va fi determinată de instanţa judecătorească. Dacă, îmbunătăţirile sunt inseparabile şi au fost făcute fără acordul celorlalţi coproprietari, apoi cel ce a efectuat asemenea îmbunătăţiri nu va fi în drept să ceară nici modificarea cotelor-părţi şi nici nu va fi în drept să ceară compensarea cheltuielilor.

Articolul 347. Folosinţa bunului proprietate comună pe cote-părţi
(1) Fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul proprietate comună pe cote-părţi în măsura care nu schimbă destinaţia lui şi nu aduce atingere drepturilor celorlalţi coproprietari.

(2) Modul de folosire a bunului comun se stabileşte prin acordul coproprietarilor sau, în caz de divergenţe, prin hotărîre judecătorească în baza unei aprecieri echitabile a intereselor tuturor coproprietarilor.

(3) Coproprietarul este în drept să ceară în posesiune şi folosinţă o parte din bunul comun corespunzător cotei sale, iar în caz de imposibilitate, să ceară coproprietarilor care posedă şi folosesc bunul plata unei compensaţii echitabile.

(4) Coproprietarul care exercită în mod exclusiv folosinţa bunului comun fără acordul celorlalţi coproprietari poate fi obligat la plata unei despăgubiri.
1. Atributul folosinţei, care intră în conţinutul juridic al dreptului de proprietate comună pe cote-părţi, constă în dreptul coproprietarilor de a utiliza bunul comun în propriul lor interes. Modul de exercitare a dreptului de folosinţă a bunului comun este stabilit în art. 347. Anume prin intermediul acestui atribut coproprietarii îşi satisfac necesităţile proprii pe care le poate produce bunul proprietate comună. Regula generală referitoare la folosirea bunului proprietate comună pe cote-părţi este prevăzută în alin. 1, care impune la respectarea următoarelor două condiţii: a) cel ce foloseşte bunul proprietate comună pe cote-părţi nu este în drept să schimbe destinaţia bunului; şi b) acest coproprietar folosind bunul proprietate comună nu trebuie să aducă atingere drepturilor celorlalţi coproprietari, adică nu este în drept să împiedice exerciţiul concurent şi simultan al atributului de folosinţă al celorlalţi coproprietari.

2. Dacă în alin. 1 se prevede posibilitatea fiecărui coproprietar de a folosi bunul comun, apoi în alin. doi este reglementat modul de folosinţă a bunurilor comune. Regula generală, în acest sens este, că modul de folosinţă este stabilit prin acordul coproprietarilor. Dispoziţia din alin. 2, impune a concluziona că la stabilirea modului de folosinţă este necesar să existe acordul tuturor coproprietarilor, adică trebuie să existe consens. Deşi această regulă pare a avea un caracter imperativ, urmează să spunem că Legea 913/2000 (condominiului), conţine alte prevederi referitoare la modul de folosire a bunurilor comune. Modul de folosire a bunurilor comune din condominium nu se stabileşte cu acordul tuturor coproprietarilor ci cu majoritatea din cei prezenţi la adunarea generală a membrilor asociaţiei de proprietari. Astfel art. 27 din această lege stabileşte că „adunarea generală este deliberativă dacă la ea sunt reprezentate cel puţin 2/3 din numărul total de voturi”. De competenţa adunării generale a membrilor asociaţiei de proprietari ţine şi stabilirea modului de folosire a bunurilor comune (a se vedea şi art. 26 din Legea 913/2000). Dacă coproprietarii nu vor ajunge la un numitor comun referitor la stabilirea modului de folosire a bunului comun, acesta va fi stabilit prin hotărâre judecătorească, la cererea oricărui coproprietar. Instanţa judecătorească la adoptarea hotărârei va ţine cont de aptul că folosirea bunului comun trebuie să fie echitabilă şi să corespundă intereselor tuturor coproprietarilor.

3. Bunul proprietate comună pe cote-părţi poate fi folosit de coproprietari proporţional mărimei cotelor – părţi. Spre exemplu, o casă cu patru odăi, care a trecut prin moştenire la doi moştenitori, poate fi folosită proporţional mărimei cotelor–părţi – ambii moştenitori vor folosi câte două odăi. Dacă bunul ce alcătuieşte obiectul dreptului de proprietate comună pe cote-părţi este folosit în exclusivitate de către un singur coproprietar apoi ceilalţi coproprietari sunt îndreptăţiţi să ceară echivalentul lipsei de folosinţă conform cotei lor părţi . Compensaţia pentru nefolosirea bunului trebuie să fie echitabilă. O asemenea compensare coproprietarii pot cere în cazul când bunul nu poate fi folosit de către toţi coproprietarii. Dacă bunul poate fi folosit de către toţi coproprietarii proporţional mărimei cotei lor părţi, atunci fiecare coproprietar poate folosi într-un asemenea mod bunul comun. Cel ce de unul singur foloseşte bunul va fi obligat să achite o compensaţie celorlalţi coproprietari, chiar dacă folosinţa în comun a bunului este posibilă, dar el a acceptat folosirea de unul singur a întregului bun. În aceste cazuri între coproprietari trebuie să fie încheiate acte cu privire la modul de folosire a bunului comun. În aceste acte juridice civile urmează să se indice mărimea compensaţiilor.

4. Din conţinutul alin. 1-3, reiese că folosinţa bunului comun de un singur coproprietar poate avea loc cu acordul celorlalţi coproprietar, iar în caz de divergenţe rin hotărâre a instanţei judecătoreşti. Dacă, totuşi unul din coproprietari va folosi bunul de unul singur, fără a avea acordul celorlalţi coproprietari, atunci el va fi ţinut şi la plata unei despăgubiri.

Articolul 348. Fructele produse de bunul proprietate comună pe cote-părţi
(1) Fructele produse de bunul proprietate comună pe cote-părţi se cuvin tuturor coproprietarilor proporţional cotei-părţi deţinute dacă aceştia nu au stabilit altfel.

(2) Coproprietarul care a suportat singur cheltuielile de producere sau de culegere a fructelor are dreptul la compensarea acestor cheltuieli de către

coproprietari proporţional cotei lor părţi.
1. Art. 348 urmează a fi privit în concordanţă cu 1rt. 299 (a se vedea şi acest comentariu). În art. 348 alin. 1 este întărită regla conform căruia „fructele produse de bunul proprietate comună pe cote-părţi se cuvin tuturor coproprietarilor proporţional cotei-părţi deţinute”. Însă această regulă poartă un caracter dispozitiv, coproprietarii putând deroga de la ea. Astfel coproprietarii pot decide ca fructele să fie repartizate în mod egal tuturor fără să se ţină cont de mărimea cotei-părţi a fiecărui coproprietar, sau să fie repartizate într-un alt mod, spre exemplu toate fructele vor reveni celor ce nu posedă şi folosesc bunul.

2. De regulă pentru a obţine careva fructe este necesar şi de suportat careva cheltuieli. Cheltuielile pot apărea fie la producerea fructelor fie la culegerea lor, şi pot fi suportate de toţi coproprietarii sau doar de unul. Cheltuielile suportate la producerea sau culegerea fructelor bunurilor comune urmează să fie împărţite între toţi coproprietarii proporţional cotei lor părţi. Dacă aceste cheltuieli au fost suportate doar de un singur coproprietar, atunci el este în drept să ceară de la ceilalţi coproprietari compensarea acestora.

Articolul 349. Beneficiile şi sarcinile proprietăţii comune pe cote-părţi
Coproprietarii vor împărţi beneficiile şi vor suporta sarcinile proprietăţii comune pe cote-părţi proporţional cotei lor părţi.
Bunul comun poate aduce venituri şi poate impune careva sarcini. Beneficiile aduse de bunul comun vor fi împărţite între coproprietari proporţional mărimei cotei-părţi. Acelaş principiu va fi aplicat şi sarcinilor care vor apărea în legătură cu întreţinerea şi administrarea bunului comun. Astfel, fiecare din coproprietarii unei proprietăţi comune pe cote-părţi are obligaţia de a participa la efectuarea plăţii impozitelor, taxelor şi altor plăţi obligatorii, precum şi la acoperirea cheltuielilor pentru întreţinerea şi păstrarea bunurilor comune. Aceste cheltuieli sunt proporţionale cotelor-părţi ce aparţin fiecărui coproprietar.


Articolul 350. Actele de conservare a bunului proprietate comuna pe cote-părţi
Fiecare coproprietar poate să efectueze acte de conservare a bunurilor proprietate comună pe cote-părţi fără acordul celorlalţi coproprietari şi să le pretindă compensarea cheltuielilor proporţional cotei lor părţi.
Reglementările din art. 350 nu au fost cunoscute legislaţiei civile anterioară prezentului cod. De fapt pentru prima dată codul civil determină natura juridică a actelor de conservare, stipulând expres în art. 198 alin. 1 că „act juridic de conservare este actul prin care se urmăreşte preîntâmpinarea pierderii unui drept subiectiv civil”. Actele de conservare au ca scop de a salva un bun de la un pericol iminent, adică se urmăreşte menţinerea bunului în starea lui actuală. Aşa spre exemplu, va fi un act de conservare, măsurile întreprinse de coproprietari pentru repararea unei case de locuit , care ameninţă să se prăbuşească dacă asemenea reparaţii nu vor fi efectuate. Trebuie să precizăm, că mărimea cheltuielilor ce urmează să fie suportate la reparaţia casei de locuit trebuie să fie infime în raport cu preţul casei de locuit. Sunt, de asemenea acte de conservare şi actele prin care se întrerupe o prescripţie, cererea de inventar, înscrierea unei ipoteci (gajul bunului imobil).

Pentru a şti dacă un act este sau nu act de conservare este necesar ca el să întrunească în sine următoarele condiţii: a) să existe un pericol care ameninţă pieirea unui bun sau încetarea unui drept; b) actul săvârşit să necesite o cheltuială minimă în raport cu valoarea bunului sau dreptului salvat. Prin natura lor, aceste acte sunt indispensabile pentru însăşi existenţa bunului şi de ele beneficiază toţi coproprietarii. Anume din aceste considerente, legiuitorul în norma comentată , a prevăzut că actele de conservare pot fi făcute de un singur coproprietar, fără a se cere acordul celorlalţi coproprietari.

În art. 350 este prevăzut nu doar dreptul oricărui coproprietar de a face acte de conservare fără a cere acordul celorlalţi coproprietari, ci şi dreptul celui ce a făcut asemenea acte să pretindă de la ceilalţi coproprietari compensarea cheltuielilor. Aceste cheltuieli vor fi suportate de coproprietari proporţional cotei lor părţi.

Articolul 351. Actele de dispoziţie privind bunurile proprietate comuna

pe cote-părţi
(1) În privinţa bunurilor proprietate comună pe cote-părţi nu se pot încheia acte de dispoziţie decît cu acordul tuturor coproprietarilor.

(2) Actele de dispoziţie încheiate în lipsa unanimităţii sînt lovite de nulitate relativa dacă se demonstrează că terţul este de rea-credinţă. În acest caz, prescripţia dreptului la acţiune începe să curgă de la data cînd coproprietarul care nu şi-a dat acordul a cunoscut sau trebuia să cunoască existenta cauzei de nulitate.

(3) Coproprietarul poate să înstrăineze cota sa parte, respectînd dreptul de preemţiune al celorlalţi coproprietari.
1. Referindu-ne la dreptul de dispoziţie asupra bunului proprietate comună trebuie să distingem între dispoziţia întregului bun şi dispoziţia cu cota-parte din proprietatea comună pe cote-părţi. Alin. 1 şi 2 din norma de faţă se referă la dispoziţia întregului bun, pe când alin 3 din art. 352 şi art. 353 se referă la dispoziţia cotei-părţi din proprietatea comună pe cote părţi.

Pornind de la faptul că în cazul proprietăţii comune, bunul nu se fracţionează, legiuitorul a instituit în alin. 1 regula conform căreia actele de dispoziţie asupra bunurilor comune pot fi încheiate doar dacă a fost acordul tuturor coproprietarilor. Instituirea unei asemenea reguli se justifică prin aceea că fiecare coproprietar având asupra bunului comun numai o cotă-parte din dreptul de proprietate, nu poate să dispună de părţile din bun ce nu-i aparţin. Prin încheierea actelor de dispoziţie coproprietarii pot înstrăina bunul comun (vânzare-cumpărare, schimb, donare), îl pot transmite în folosinţă, pot institui un drept de uzufruct.

2. De cele mai dese ori bunul comun se află în posesia unui singur coproprietar. Fiind unicul posesor al bunului comun , coproprietarul încălcând prevederile alin. 1 din acest articol, poate să dispună de bunul comun. Deci, vom fi în prezenţa actelor de dispoziţie efectuate de un singur coproprietar asupra bunului comun, fără consimţământul celorlalţi coproprietari. Asemenea acte de dispoziţie sunt pasibile de a fi lovite de nulitate. În art. 351 alin. 2 se instituie o regulă specială de nulitate a actului juridic. Astfel, actele de dispoziţie, privind bunul comun, încheiate în lipsa unanimităţii pot fi lovite de nulitate relativa dacă se demonstrează că terţul este de rea-credinţă. Valabilitatea sau nulitatea unui asemenea act va depinde de faptul dacă dobânditorul va fi de bună sau de rea credinţă. Dacă dobânditorul este de bună-credinţă (nu ştia şi nici putea să ştie că bunul este comun şi nu este acordul tuturor coproprietarilor la înstrăinare ) , actul de dispoziţie a bunului comun, nu va fi lovit de nulitate. În acest caz, ceilalţi coproprietari vor fi în drept ş-ă înainteze pretenziile către acel coproprietar, care a înstrăinat bunul cu încălcarea dispoziţiilor art. 351 alin. 1. Dacă însă dobânditorul este de rea-credinţă, actul de dispoziţie va fi lovit de nulitate, bunul înstrăinat fiind restituit coproprietarilor.

O altă regulă specială cuprinsă în art. 351 alin. 2, se referă la începerea cursului termenului de prescripţie extinctivă, acesta începând să curgă de la data când coproprietarul care nu şi-a dat acordul a cunoscut sau trebuia să cunoască existenta cauzei de nulitate. Dreptul de a cere nulitatea actului de dispoziţie, care a fost încheiat cu încălcarea prevederilor art. 351. alin. 1, îl au oricare din coproprietari, în decurs de trei (termenul de prescripţie general prevăzut de art. 267 alin.1) ani de zile din momentul când au aflat sau trebuia să afle că bunul a fost înstrăinat.

3. Cota parte din dreptul de proprietate comună pe co-părţi reprezintă măsura în care dreptul de proprietate al fiecărui coproprietar se întinde asupra întregului bun. Deoarece cota-parte reprezintă o fracţiune din dreptul de proprietate asupra bunului comun, dreptul de dispoziţie al fiecărui coproprietar se va răsfrânge doar asupra cotei sale părţi. Fiecare coproprietar al unei proprietăţi comune pe cote-părţi are dreptul de a înstrăina, cu titlu gratuit sau oneros, unei alte persoane cota sa din bunul comun. O asemenea înstrăinare nu necesită acordul celorlalţi coproprietari. Astfel cote parte va putea fi donată, schimbată, fiind destul doar acordul celui ce doreşte să încheie un asemenea act. De asemenea cota-parte poate fi grevată cu drepturi reale (spre exemplu cota-parte poate fi gajată). Dacă cota-parte se vinde, ceilalţi coproprietari au un drept preferenţial în condiţiile stipulate la art. 352.