Codul civil al Republicii Moldova. Comentariu

Articolul 352. Dreptul de preemţiune
(1) În cazul vînzării unei cote-părţi din bunurile proprietate comună pe cote-părţi, cu excepţia vînzării la licitaţie, ceilalţi coproprietari au dreptul preferenţial de a cumpăra cota la preţul cu care se vinde şi în aceleaşi condiţii.

(2) Vînzătorul cotei-părţi este obligat să notifice ceilalţi coproprietari că intenţionează să-şi vîndă cota, indicînd preţul şi celelalte condiţii de vînzare. Dacă ceilalţi coproprietari renunţă să-şi exercite dreptul de preemţiune sau nu îl exercită în decursul unei luni din ziua notificării în cazul bunului imobil şi în decursul a 10 zile în cazul bunului mobil, vînzătorul are dreptul să vîndă oricărei persoane cota sa parte. Dacă mai mulţi coproprietari îşi manifestă intenţia de a dobîndi cota-parte, vînzătorul are dreptul să aleagă dintre aceştia cumpărătorul.

(3) Cînd cota-parte se vinde fără respectarea dreptului de preemţiune, oricare coproprietar poate intenta, în decursul a 3 luni, acţiune în instanţa de judecată pentru a i se atribui drepturi şi obligaţii de cumpărător.

(4) Cesiunea dreptului de preemţiune la cumpărarea unei cotei-părţi din proprietatea comuna nu se admite.
1. O particularitate a dreptului de proprietate comună pe cote-părţi constă în aceea că ea presupune existenţa raporturilor juridice atât cu participarea persoanele terţe cât şi cu participarea coproprietarilor. De regulă, proprietatea comună apare între subiecte bine cunoscute, care au relaţii mai vechi, şi de acea lor nu le este indiferent cine va lua locul celui coproprietar care doreşte să înstrăineze cota-parte. Pornind de la această particularitate, a fost instituit dreptul preferenţial al coproprietarilor de a cumpăra cota –parte din dreptul de proprietate comună pe cote părţi.

În cazul vânzării unei cote-părţi din proprietatea comună către o persoană străină, ceilalţi coproprietari ai proprietăţii comune pe cote-părţi beneficiază de dreptul preferenţial de a cumpăra cota la preţul la care se vinde aceasta, în aceleaşi condiţii, cu excepţia cazului de vânzare la licitaţiile publice. Coproprietarii au dreptul preferenţial doar în cazul înstrăinării cotei-părţi prin vânzare, în toate celelalte cazuri de înstrăinare dreptul preferenţial nu va fi aplicat. La fel nu se va aplica dreptul preferenţial în cazul în care bunul proprietate comună se va vinde la licitaţie.

2. Coproprietarul cotei-părţi din proprietatea comună pe cote părţi, care doreşte să vândă cota-parte, este obligat să înştiinţeze în scris pe ceilalţi coproprietari ai proprietăţii comune pe cote-părţi că intenţionează să vândă cota sa unei persoane străine indicând preţul, precum şi celelalte condiţii de vânzare. În cazul în care ceilalţi coproprietari ai proprietăţii comune pe cote-părţi vor renunţa să-şi exercite dreptul de cumpărare preferenţial sau nu vor exercita acest drept în curs de o lună din ziua înştiinţării, în cazul înstrăinării unui bun imobil, şi în curs de zece zile, în cazul unui bun mobil, vânzătorul are dreptul să-şi vândă cota-parte oricărei alte persoane. Termenele de 30 de zile şi de 10 zile este un termene de perimare şi nu pot fi suspendate, întrerupte şi nici repuse în termen.. Coproprietarul poate să beneficieze de dreptul preferenţial doar în cazurile în care el este de acord să procure cota-parte la condiţiile indicate în notificare. Anume în aceste condiţii el are faţă de persoanele terţe un drept preferenţial. Dacă coproprietarul nu va fi de acord cu preţul propus, atunci cota pate va putea fi vândută persoanei terţe. Tot odată, dacă coproprietarul va numi un preţ ireal, nedorind ca cota parte să fie procurată de un alt coproprietar, iar ulterior, după ce coproprietarul a refuzat să o procure, o va vinde persoanei terţe, acest fapt va servi drept temei pentru aplicarea măsurilor indicate la alin. 3 din această normă.

Dacă un proprietar va dori să-şi vândă cota-parte unuia dintre coproprietari, acesta, în calitate de vânzător, poate numi pe oricine dintre coproprietari. Legea nu prevede careva priorităţi pentru coproprietari în acest caz.

3. Când cota-parte se vinde fără respectarea dreptului de cumpărare preferenţial, oricare coproprietar al proprietăţii comune pe cote-părţi poate să intenteze, în decurs de trei luni, o acţiune la instanţa judecătorească, cerând să i se atribuie drepturile şi obligaţiile de cumpărător. Dreptul preferenţial poate fi încălcat prin neînştiinţarea celorlalţi coproprietar, prin vinderea cotei-părţi înainte de expirarea termenului de 30 sau 10 zile, prin vinderea cotei-părţi către o persoana terţă în condiţii mai favorabile decât cele propuse coproprietarilor. Termenul de trei luni de zile, înăuntrul căruia poate fi apărat dreptul de preemţiune, este un termen de prescripţie. Acest termen de prescripţie începe să curgă din momentul când coproprietarii au aflat sau trebuia de încălcarea acestui drept. Fiind un termen de prescripţie el poate fi suspendat, întrerupt şi repus în termen în condiţiile stipulate a art. 27-279.

4. Pornind de la faptul că dreptul preferenţial de cumpărare a cotei-părţi din proprietatea comună pe cote-părţi, se referă doar la coproprietari, cesiunea dreptului de preemţiune la cumpărarea unei cotei-părţi din proprietatea comuna nu se admite. În cazul în care se va admite cesiunea dreptului de preemţiune la cumpărarea unei cotei-părţi, vor fi negate drepturile celorlalţi coproprietari.

Articolul 353. Urmărirea cotei-părţi din bunurile proprietate comună pe cote-părţi
(1) Creditorii unui coproprietar pot urmări cota-parte ideală a acestuia din bunurile proprietate comună pe cote-părţi sau pot cere instanţei de judecată împărţirea bunului, caz in care urmărirea se face asupra părţii din bun sau, după caz, asupra sumei de bani cuvenite debitorului.

(2) În cazul vînzării silite a unei cote-părţi, executorul judecătoresc va notifica pe ceilalţi coproprietari cu cel puţin 10 zile înainte de data vînzării. La preţ egal, coproprietarii vor avea dreptul de preemţiune la adjudecarea cotei-părţi.

(3) Creditorii care au un drept de garanţie asupra bunului proprietate comună pe cote-părţi ori cei a căror creanţă s-a născut în legătură cu conservarea sau administrarea acestuia au dreptul să urmărească silit bunul comun ori sumele rezultate din împărţire.

(4) Actele de suspendare a împărţirii pot fi opuse creditorilor dacă sînt autentificate sau, după caz, sînt îndeplinite formalităţile de publicitate prevăzute de lege.

(5) Creditorii personali ai unui coproprietar pot, de asemenea, să intervină pe cheltuiala lor la împărţirea cerută de coproprietari ori de un alt creditor. Ei nu pot însă ataca o împărţire săvîrşită, decît în cazul cînd aceasta a avut loc în lipsa lor, fără a se ţine seama de opoziţia pe care au făcut-o şi în cazul cînd împărţirea este simulată ori se efectuează astfel încît creditorii nu pot face opoziţie.

(6) Dispoziţiile alin.(5) sînt aplicabile şi în cazul creditorilor care au drept de garanţie asupra bunului proprietate comună pe cote-părţi ori al celor a căror creanţă s-a născut în legătură cu conservarea sau administrarea bunului.
1. Cota-parte din proprietatea comună pe cote-părţi poate fi înstrăinată, respectându-se dreptul preemţiune, cu alte cuvinte ea se află în circuitul civil. Ca şi alte bunuri, cota-parte din proprietatea comună pe cote-părţi, fiind în circuitul civil poate fi urmărită pe baza pretenţiilor creditorilor. Creditorii unui coproprietar, în cazul în care creanţele lor au ajuns la scadenţă, pot fie să ceară înstrăinarea cotei-părţi, ce aparţine coproprietarului debitor, fie sunt în drept să ceară instanţei judecătoreşti împărţirea bunului din coproprietatea comună. Împărţirea bunului comun va putea avea loc doar dacă nu se cauzează prejudicii acestuia. Dacă va fi posibilă împărţirea atunci creanţele creditorilor vor fi satisfăcute din această parte a bunului, care nu mai face parte din bunul comun, ci devine o proprietate exclusivă a debitorului.

2. În alin. 2 este reglementată procedura înstrăinării silite a cotei-părţi. În cazul unei asemenea înstrăinări executorul judecătoresc este obligat să notifice pe toţi ceilalţi coproprietari că va avea loc vânzarea cote-părţi. Coproprietarii trebuie înştiinţaţi cu cel puţin 10 zile înainte de petrecerea vânzării. Executorul judiciar urmează de asemenea să înştiinţeze coproprietarii şi despre condiţiile vânzării, în deosebi urmează să indice preţul vânzării cotei-părţi. În condiţii egale coproprietarii vor avea un drept preferenţial faţă de persoanele terţe.

3. Bunul proprietate comună poate fi gajat, ipotecat. Gajarea bunului proprietate comună are loc conform prevederilor art. 454-495. Conform dispoziţiilor art. 457 alin. 5 bunurile care se află în proprietatea comună pot fi depuse în gaj doar cu acordul tuturor coproprietarilor. Creditorii care au un drept de garanţie asupra bunului aflat în proprietatea comună pe cote-părţi, în virtutea dreptului pe care îl deţin sunt în drept să urmărească silit fie bunul comun, fie sumele rezultate din împărţire. Legiuitorul a acordat aceste drepturi şi acelor creditori a căror creanţă s-a născut în legătură cu conservarea sau administrarea bunului comun. Natura juridică a actelor de conservare şi a actelor de administrare este determinată în art. 198 (a se vedea comentariu la această normă).

4. Proprietatea comună pe cote-părţi poate înceta prin împărţire în conformitate cu prevederile 357-365. Împărţirea pate fi amânată, adică suspendată, în condiţiile art.359. Alin. 4 din norma comentată dispune, că contractul privind amânarea împărţirii, încheiat între coproprietari, va fi opozabil creditorilor doar dacă a fost autentificat, iar în cazurile prevăzute de lege au mai fost îndeplinite şi formalităţile de publicitate. Spre exemplu, în cazul bunurilor imobile, înţelegerea privind amânarea împărţirii urmează să fie înregistrată în registrul bunurilor imobile.

5. Legiuitorul a acordat creditorilor personali ai unui coproprietar să intervină la împărţirea bunului proprietate comună, împărţire care poate avea loc în condiţiile art. 357-365. Cheltuielile legate de intervenţia la împărţirea bunului comun vor fi suportate de creditorii personali. Creditorii personali ai unui proprietar nu vor putea contesta o împărţire care deja a avut loc. Totuşi, ei vor putea contesta o împărţire săvârşită în următoarele două cazuri:

1. 
   împărţirea bunului comun a avut loc în lipsa lor, fără a se ţinea seama de opoziţia pe care au făcut-o la împărţire. Acesta înseamnă că creditorii personali, în cazul în care vor dori să intervină la împărţire urmează să comunice coproprietarilor despre opţiunile lor referitoare la împărţirea bunului comun. Dacă nu se va ţine seamă de aceste opţiuni şi creditorii personali ai unui coproprietar nu au participat la împărţirea bunului comun, atunci ei vor fi în drept să conteste o asemenea împărţire.
   
2. 
   împărţirea este simulată ori se efectuează astfel încât creditorii nu pot face opoziţie. Împărţirea va fi considerată ca fiind simulată atunci când a fost făcută cu intenţia de a ascunde un alt act juridic civil (a se vedea şi comentariu la art. 221).
   

6. Creditorii care au drept de garanţie asupra bunului proprietate comună pe cote-părţi ori al celor a căror creanţă s-a născut în legătură cu conservarea sau administrarea bunului, sunt în drept la fel ca şi creditorii personali ai unui coproprietar să intervină la împărţirea cerută de coproprietari sau de un alt creditor, în condiţiile prevăzute la alin. 5 din acest articol.

Articolul 354. Excluderea coproprietarului
(1) Coproprietarii pot solicita instanţei de judecată excluderea coproprietarului care, prin fapta sa, prin fapta celor cărora le-a cedat folosinţa bunului ori a celor pentru care este ţinut să răspundă, încalcă în mod grav drepturile celorlalţi coproprietari.

(2) În cazul prevăzut la alin.(1), coproprietarul este obligat la înstrăinarea cotei sale. În caz de refuz, vînzarea ei silită se dispune prin hotărîre judecătorească.

1. În art. 354 găsim o sancţiune care poate fi aplicată către un coproprietar al proprietăţii comune pe cote-părţi. Această sancţiune poate fi aplicată doar către un coproprietar din proprietatea comună pe cote-părţi şi nu poate fi aplicată în cazul proprietăţii comune în devălmăşie. Coproprietarul care prin fapta sa, sau prin fapta celor cărora le-a cedat folosinţa bunului ori a celor pentru care este ţinut să răspundă, încalcă în mod grav drepturile celorlalţi coproprietari, poate fi exclus din proprietatea comună pe cote-părţi la cererea oricărui coproprietar. Cererea privind excluderea coproprietarului se înaintează instanţei judecătoreşti, care este unicul organ competent de a decide excluderea. Încălcarea drepturilor coproprietarilor trebuie să fie dovedită de cei ce cer excluderea. Încălcarea drepturilor coproprietarilor poate avea loc prin săvârşirea de fapte nemijlocit de către coproprietar, fie prin săvârşirea de acte, de către persoana către care coproprietarul ia cedat folosinţa, care prejudiciază starea bunului comun.

2. Dacă în şedinţa judiciară se va dovedi că coproprietarul încalcă grav drepturile celorlalţi coproprietari, atunci el va fi silit să înstrăineze cota sa parte. Înstrăinarea trebuie să fie făcută cu titlu oneros la preţul real al cotei-părţi. Dacă coproprietarul va refuza să înstrăineze cota sa parte, atunci instanţa judecătorească va dispune vânzarea ei silită.


Articolul 355. Proprietatea asupra părţilor comune din clădirile cu multe

etaje sau cu apartamente
(1) Dacă într-o clădire există spaţii cu destinaţie de locuinţă sau cu o altă destinaţie având proprietari diferiţi, fiecare dintre aceştia deţine drept de proprietate comună pe cote-părţi, forţată şi perpetuă, asupra părţilor din clădire, care, fiind destinate folosinţei spaţiilor, nu pot fi folosite decât în comun.

(2) Raporturile prevăzute la alin.(1) se reglementează prin lege.
1. Articolele 355 şi 356 se referă la cea de-a doua formă a proprietăţii comune pe cote-părţi şi anume – proprietatea comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă. Această formă a proprietăţii comune pe cote-părţi are ca obiect un bun, care prin natura sa poate fi folosit în mod permanent de mai mulţi proprietari, fiind imposibil de al împărţi. Articolul 355 instituie o regulă cu caracter general, care se referă la proprietatea asupra părţilor comune din clădirile cu multe etaje sau cu apartamente, şi constă în aceea că părţile din clădire, care, sunt destinate folosinţei spaţiilor, nu pot fi folosite decât în comun. Conform art. 5 din Legea 913/2000, astfel de părţi-comune din clădirile cu multe etaje sunt: zidurile, acoperişul, terasele, coşurile de fum, casele scărilor, holurile, subsolurile, pivniţele şi etajele tehnice, tubulaturile de gunoi, ascensoarele, utilajele şi sistemele inginereşti din interiorul sau exteriorul locuinţelor. Asupra acestor părţi comune proprietarii apartamentelor, au un drept de proprietate comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă.

2. Modul de posesie, folosinţă şi dispoziţie cu bunurile ce fac obiect al proprietăţii comune pe cote-părţi forţată şi perpetuă se stabileşte prin Legea 913/2000.

Articolul 356. Proprietatea comună pe cote-părţi asupra despărţiturilor comune
(1) Orice zid, şanţ sau altă despărţitură între două terenuri care se află în intravilan este prezumată a fi în proprietatea comună pe cote-părţi a vecinilor dacă nu rezultă contrariul din titlu, dintr-un semn de necomunitate conform regulamentelor de urbanism ori dacă proprietatea comună nu a devenit proprietate exclusivă prin uzucapiune.

(2) Cota-parte din drepturile asupra despărţiturilor comune se va considera un bun accesoriu. Înstrăinarea sau ipotecarea cotei-părţi nu se poate face decît o dată cu dreptul asupra terenului.
1. O categorie specială de coproprietate forţată constituie coproprietatea despărţiturilor comună . În conformitate cu prevederile art. 356 termenul „despărţituri comune” se referă la zidul, şanţul şi alte despărţituri ce separă două proprietăţi învecinate, cu alte cuvinte se referă la semnele ce sunt aşezate pe hotarul a două proprietăţi vecine. Zidul, şanţul şi alte despărţituri ce separă două proprietăţi învecinate sunt prezumate a se află în proprietatea comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă. Această regulă se referă doar la despărţiturile dintre două imobile aflate în intravilan. Prezumţia stabilită de art. 356 poate fi combătută prin proba contrară, şi anume prin acte juridice din care să rezulte că zidul aparţine unui singur proprietar. Această prezumţie poate fi combătută şi printr-un „semn de necomunitate conform regulamentelor de urbanism”. Prin semn de necomunitate se înţelege acel semn când culmea zidului este dreaptă şi perpendiculară despre peretele de o parte, iar despre cealaltă înfăţişează un plan înclinat. În acest caz, zidul se presupune că aparţine exclusiv proprietarului despre care există planul înclinat. Cu o asemenea reglementare urmează să fie completat Regulamentul general de urbanism (HG nr. 5di 1998 – MO nr nr.14-15/1998). Şi în sfârşit prezumţia de comunitate a despărţiturilor mai poate fi răsturnată şi prin uzucapiune, dacă se dovedeşte că un singur proprietar le-a dobîndit pe această cale.

2. În proprietatea comună asupra despărţiturilor comune fiecare coproprietar are o cotă-parte, mărimea căreia este stabilită conform art. 346. Proprietatea comună asupra despărţiturilor comune este o proprietate comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă, de aceea cota-parte se va putea înstrăina doar dată cu înstrăinarea dreptului asupra bunului comun, în particular, dată cu înstrăinarea dreptului asupra terenului. La fel ipotecarea unei asemenea cote-părţi va putea avea loc doar odată cu ipotecarea întregului bun

Articolul 357. Încetarea proprietăţii comune pe cote-părţi prin împărţire
(1) încetarea proprietăţii comune pe cote-părţi prin împărţire poate fi cerută oricînd dacă legea, contractul sau hotărîrea judecătorească nu prevede altfel.

(2) Împărţirea poate fi cerută chiar şi atunci cînd unul dintre coproprietari a folosit exclusiv bunul, afară de cazul cînd l-a uzucapat, în condiţiile legii.

(3) Împărţirea poate fi făcută prin înţelegere a părţilor sau prin hotărîre judecătorească.
1. Unul din cele mai răspândite moduri de încetare a dreptului de proprietate comună pe cote – părţi este împărţirea. În cazul împărţirii bu nul aflat în proprietate comună pe cote-părţi se împarte materialmente între copărtaşi, fiecare dintre aceştia devenind proprietarul exclusiv asupra unei anumite părţi determinate din bunul care a format obiectul proprietăţii comune pe cote-părţi. Ca rezultat al împărţirii bunului se face o repartizare concretă a unor părţi din bunul comun, adică fiecare coproprietar primeşte o parte determinantă din bun în locul părţii nedeterminante.

Împărţirea bunului comun poate fi cerută oricând dacă legea, contractul sau hotărârea judecătorească nu prevede altfel. Aceasta înseamnă, că în lipsa unor prevederi legale, sau în lipsa unei înţelegeri dintre coproprietari, sau în lipsa unei hotărâri judecătoreşti care ar interzice sau amâna împărţirea, acesta poate fi făcută oricând. Cererea de împărţire poate fi înaintată atât de coproprietari cât şi de creditorii unuia din coproprietar (a se vedea şi comentariul la art. 353).

2. Împărţirea bunului comun poate fi cerută chiar dacă bunul a fost folosit în exclusivitate de un singur coproprietar. Folosirea bunului de un singur coproprietar poate avea loc în baza înţelegerii dintre coproprietar cu respectarea prevederilor art. 346. Dacă, un coproprietar, va poseda bunul proprietate comună, întrunind condiţiile necesare uzucapiunii, el va deveni proprietar exclusiv al întregului bun. În acest caz, nu se va putea cere împărţirea bunului, fiindcă acesta nu mai este un bun comun ci aparţine în exclusivitate unui singur proprietar.

3. Proprietatea comună pe cote-părţi poate înceta prin două forme de împărţeală: a) prin înţelegerea părţilor, adică pe cale amiabilă; şi b) prin hotărâre judecătorească. Împărţirea amiabilă se efectuează în baza unui act juridic încheiat între toţi coproprietarii, act care poate fi încheiat în orice formă: scris sau verbal. Un asemenea act de împărţire va fi valabil doar, dacă la el vor participa toţi coproprietarii şi toţi vor cădea de acord cu realizarea împărţirii pe această cale, precum şi cu clauzele actului de împărţire. Dacă unul din coproprietar este limitat sau lipsit în capacitatea de exerciţiu, atunci împărţirea voluntară se va putea realiza numai cu încuviinţarea autorităţii tutelare, precum şi a ocrotitorului legal, după caz (a se vedea şi comentariul la art. 360). Împărţirea judecătorească se efectuează de către instanţele judecătoreşti la cererea persoanei îndreptăţite de a cere partajul, asemenea persoane după cum am menţionat, pot fi coproprietarii şi creditorii acestora. Dacă bunul a fost partajat benevol, atunci cererea de partaj va fi respinsă de către instanţa de judecată ca inadmisibilă. Partajul judiciar de cele mai dese ori poate avea loc în următoarele cazuri; a) la împărţire nu sunt prezenţi toţi titularii dreptului de proprietate comună; b) coproprietarii nu ajung la o înţelegere privind împărţirea bunului comun; c) unul din coproprietari este lipsit sau limitat în capacitatea de exerciţiu şi autoritatea tutelară, după caz a ocrotitorului legal, a refuzat încuviinţarea unui partaj voluntar.

Articolul 358. Inadmisibilitatea împărţirii
(1) Împărţirea este inadmisibilă în cazurile la care se refera art. 355 şi 356, precum şi în alte cazuri prevăzute de lege.

(2) Împărţirea poate fi efectuată în cazul părţilor comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente atunci cînd există acordul tuturor coproprietarilor ori cînd bunurile în cauză nu mai sînt destinate folosirii în comun.
1. În principiu, toate bunurile de orice natură pot face obiectul unei împărţiri. Excepţiile de la această regulă pot fi stipulate doar în lege. În alin. 1 expres sunt numărate două categorii de bunuri care nu pot face obiectul împărţiri: a) părţile comune din clădirile cu multe etaje sau cu apartamente – art. 355; şi b) despărţiturile comune ale două imobile vecine – art-356. Legea poate stabili şi alte cazuri în care împărţirea va fi inadmisibilă.

2. Este posibil ca părţile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente să fie împărţite, doar dacă este acordul tuturor coproprietarilor ori dacă aceste bunuri nu mai sunt destinate folosinţei comune. Important este că dacă nu va fi acordul unuia din coproprietari, împărţirea părţilor comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente nu va putea avea loc. Este de presupus că în lipsa acordului de voinţă a unuia din coproprietari, împărţirea nu va putea avea loc nici în baza hotărârei judecătoreşti.

Articolul 359. Amînarea împărţirii
(1) Contractele privind amînarea împărţirii nu pot fi încheiate pentru o perioada mai mare de 5 ani. În cazul imobilelor, contractele trebuie încheiate în formă autentică şi înscrise în registrul bunurilor imobile.

(2) Pentru motive temeinice, instanţa de judecată poate dispune, la cererea oricărui coproprietar, împărţirea chiar înainte de perioada stabilita prin contract.

(3) Instanţa de judecată poate dispune amînarea împărţirii dacă aceasta s-ar impune în vederea protecţiei intereselor celorlalţi coproprietari. Instanţa poate dispune împărţirea dacă împrejurările avute în vedere la data pronunţării hotărîrii de amînare s-au modificat.
1. Coproprietarii unei proprietăţi comune pe cote-părţi pot încheia un contract prin care să amâne împărţirea bunului comun. Pe lângă condiţiile generale de valabilitate a contractelor, contractul de amânare a împărţiri mai trebuie să cuprindă o condiţie specială şi anume cea referitoare la termen. În alin. 1 se indică că termenul contractului de amânare a împărţiri nu poate fi mai mare de 5 ani. Dacă, un asemenea contract, va fi încheiat pe un termen mai mare de 5 ani apoi el va lovit de nulitate. Contractul de reînnoire a amânării împărţirii poate fi încheiat doar după expirarea primului termen. Forma contractul de amânare a împărţirii depinde de faptul dacă bunul comun este mobil sau imobil. Dacă bunul comun este mobil apoi contractul de amânare a împărţirei poate fi încheiat atât în formă scrisă cât şi în formă verbală. În schimb dacă bunul comun este imobil, contractul de amânare a împărţirii va putea fi încheiat doar în formă autentică. În cazul bunurilor imobile contractul de amânare a împărţirii va fi opozabil terţelor doar din momentul înregistrării în registrul bunurilor imobile.

2. Dacă coproprietarii au încheiat u contract prin care au amânat împărţirea, apoi împărţirea nu va putea avea loc decât după expirarea termenului acestui contract. Cu toate acestea, oricare din coproprietari poate cere instanţei judecătoreşti să dispună împărţirea bunului chiar şi înaintea expirării termenului contractului de amânare a împărţirii. Instanţa judecătorească va dispune împărţirea bunului, înaintea expirării termenului contractului de amânare a împărţirii, dacă va considera că există motive întemeiate. Legiuitorul, în alin. 2 nu a numit expres care motive sunt considerate întemeiate, de acea în fiecare caz concret instanţa judecătorească va trebui să reiasă din circumstanţele cauzei şi să analizeze dacă motivele invocate de unul (sau câţiva) coproprietari pot fi considerate ca temeinice sau nu.

3. Amânarea împărţirii poate avea loc prin încheierea unui acord dintre toţi coproprietarii, fie prin hotărâre judecătorească. Amânarea împărţirii va avea loc prin hotărâre judecătorească în cazurile în care unul sau câţiva coproprietari vor cere împărţirea bunului comun, în conformitate cu prevederile art. 357 alin. 3. Instanţa de judecată va putea dispune, la cererea unuia din coproprietari, amânarea împărţirii, doar dacă va constata că o asemenea amânare va avea drept efect o protecţie a intereselor celorlalţi coproprietari. Totuşi, dacă la dată pronunţări hotărărei de amânare a împărţirii, se vor modifica temeiurile invocate pentru amânarea împărţirii, instanţa judecătorească va fi în drept să dispună împărţirea bunului comun.

Articolul 360. Împărţirea în cazul în care coproprietarul este lipsit de sau

limitat în capacitatea de exerciţiu
Dacă un coproprietar este lipsit de sau limitat în capacitatea de exerciţiu, împărţirea poate fi făcută prin înţelegerea părţilor numai cu încuviinţarea autorităţii tutelare, precum şi a ocrotitorului legal, după caz.
Norma comentată instituie o cerinţă suplimentară faţă de înţelegerea cu privire la împărţirea bunului comun în cazul în care un coproprietar este lipsit (art. 24) sau limitat (art.25) în capacitatea de exerciţiu. Aceste reguli vor fi aplicabile şi persoanelor care nu au împlinit vârsta de 18 ani, adică persoanelor care nu au capacitate de exerciţiu deplină, excepţie fiind cei care au încheiat căsătoria până la atingerea majoratului (art. 20alin. 2) şi persoanele emancipate (art. 20 alin.3). Dacă asemenea persoane vor fi coproprietari atunci împărţirea poate fi făcută prin înţelegerea părţilor numai cu încuviinţarea autorităţii tutelare, precum şi a ocrotitorului legal, după caz. Dacă aceste persoane abilitate să încuviinţeze împărţirea vor fi contra împărţirii bunului comun, acesta va putea fi împărţit doar prin hotărâre judecătorească la cererea oricărui coproprietar.

Instituirea unor asemenea reglementări îşi găseşte argumentul şi în faptul că în principiu împărţirea bunului constituie un act de dispoziţie.

Articolul 361. Modul de împărţire a bunului proprietate comună pe cote-părţi
(1) Împărţirea bunului proprietate comună pe cote-părţi se face în natură, proporţional cotei-părţi a fiecărui coproprietar.

(2) Dacă bunul proprietate comună pe cote-părţi este indivizibil ori nu este partajabil în natură, împărţirea se face prin:

1. 
   atribuirea întregului bun, în schimbul unei sulte, în favoarea unui ori a mai multor coproprietari, la cererea lor;
   
2. 
   b) vînzarea bunului în modul stabilit de coproprietari ori, în caz de neînţelegere, la licitaţie şi distribuirea preţului către coproprietari proporţional cotei-părţi a fiecăruia dintre ei.
   

(3) În cazul în care unui dintre coproprietari îi este atribuită o parte reala mai mare decît cota sa parte, celorlalţi coproprietari li se atribuie o sultă.

(4) Împărţirea se efectuează în modul stabilit de lege.

(5) Părţile reale stabilite de instanţa de judecată pot fi distribuite prin tragere la sorţi, după caz.
1. În cazurile în care bunul proprietate comună pe cote-părţi este divizibil, împărţirea se face în natură. La împărţirea în natură a bunului comun trebuie să se ţină cont de mărimea cotei-părţi ce aparţine fiecărui proprietar. Drept rezultat al împărţiri bunului în natură, fiecărui coproprietar i se poate atribui o parte din bun care poate coincide cu mărimea cotei-părţi, dar se poate întâmpla ca parte ce îi revine din bunul comun să nu corespundă cu mărimea cotei-părţi. În acest ultim caz vor fi aplicabile prevederile art. 361 alin. 3.

2. Am văzut că dacă bunul este divizibil el se va împărţi în natură. Dar, dacă bunul este indivizibil sau dacă nu este comod partajabil atunci împărţirea bunului se va face pe alte căi. În opinia noastră, partajarea într-un alt mod decât cel prevăzut la alin. 1, poate avea loc în următoarele două cazuri: a) bunul este indivizibil; sau b) bunul deşi este divizibil, însă nu poate fi comod partajabil în natură. După cum putem observa în alin. 2 se indică doar o singură situaţie, fiindcă termenii „indivizibil” şi „nu este partajabil” au acelaşi sens. De aceea considerăm cuvintele „nu este partajabil” din prima propoziţie a alin. 2 trebuie înţelese în sensul „nu este comod partajabil” . Deci, dacă bunul comun este indivizibil ori nu este comod partajabil, el poate fi atribuit în proprietatea exclusivă a unuia din coproprietari. O asemenea atribuire poate fi făcută doar cu acordul coproprietarilor. Acel coproprietar, care va deveni proprietar exclusiv al bunului, va fi ţinut la plata unei sulte celorlalţi coproprietar. Legiuitorul nu a reglementat situaţia în care toţi coproprietarii vor dori ca bunul să fie atribuit lor în natură. Credem că într-un asemenea caz litigiul urmează a fi soluţionat de instanţa judecătorească, care poate aplica prevederile art. 361 alin. 5. O altă posibilitate de împărţire a bunului indivizibil sau a bunului care nu este comod partajabil, este vânzarea bunului. Modul de vânzare a bunului este stabilit de coproprietari, iar dacă aceştia nu vor ajunge la un numitor comun, bunul comun va fi vândut la licitaţie. Preţul obţinut va fi distribuit între coproprietari ţinându-se cont de mărimea cotelor-părţi.

3. Ca rezultat al împărţirii bunului în natură se poate întâmpla ca partea ce îi revine unui coproprietar să fie mai mare sau mai mică decât cota sa parte. În aceste cazuri, cl ce a primit o parte mai are decât cota sa parte va trebui să compenseze pe acei coproprietari car au primit real o parte mai mică decât cota lor parte.

4. Pentru unele categorii de bunuri prin lege poate fi stabilit modul de împărţire a bunului comun. Asemenea bunuri de regulă sunt bunurile imobile.

5. Împărţirea bunului comun în natură poate fi efectuată şi pe cale judecătorească. În acest caz fiecărui coproprietar îi va fi repartizată o parte reală din bunul comun. Dacă vor fi divergenţe privitor la aceea care parte şi cui trebuie repartizată instanţa judecătorească poate să distribuie părţile din bunul comun prin tragere la sorţi. Un asemenea procedeu este nou, şi nu a fost cunoscut legislaţiei, dar poate fi util în cazurile când, spre exemplu la o parte din bunul comun vor pretinde mai mulţi coproprietari. Tragerea la sorţi poate avea loc doar dacă la ea participă toţi coproprietarii.


Articolul 362. Stingerea datoriilor în cazul împărţirii
(1) Oricare dintre coproprietari poate cere stingerea datoriilor, născute în legătură cu proprietatea comună pe cote-părţi, care sînt scadente ori devin scadente în cursul anului în care are loc împărţirea.

(2) Suma necesară stingerii obligaţiilor care decurg din alin.(1) va fi preluată, în lipsa unei stipulaţii contrare, din preţul vînzării bunului comun cu ocazia împărţirii şi va fi suportată de către coproprietari proporţional cotei-părţi a fiecăruia.
1. În legătură cu exercitarea dreptului de proprietate comună pe cote-părţi pot apărea careva cheltuieli de întreţinere sau păstrare a bunului comun. La fel coproprietarii sunt obligaţi să participe la plata impozitelor, taxelor şi a altor plăţi obligatorii necesare a fi plătite pentru unele categorii de bunuri (spre exemplu impozitul pe bunurile imobile). Toate aceste plăţi pot fi achitate de către toţi coproprietarii, dar unul din coproprietar poate achita suma integral ca ulterior să ceară de la ceilalţi plăţile respective care sunt proporţionale mărimei cotelor lor părţi. Dacă coproprietarii vor decide împărţirea bunului, ei sunt în drept să ceară şi stingerea tuturor datoriilor, născute în legătură cu proprietatea comună pe cote-părţi, care sînt scadente ori devin scadente în cursul anului în care are loc împărţirea. Aceste datorii vor fi suportate de către toţi coproprietarii proporţional mărimei cotelor lor părţi (a se vedea şi art. 349).

2. Dacă coproprietarii nu au stins datoriile, născute în legătură cu proprietatea comună pe cote-părţi, care sînt scadente ori devin scadente în cursul anului în care are loc împărţirea, până la împărţirea bunului comun, apoi aceste sume vor fi achitate din preţul vânzării bunului comun, vânzare care va avea loc în legătură cu împărţirea bunului comun. Coproprietarii pot stabili prin acordul comun şi o altă modalitate de stingere a datoriilor născute în legătură cu proprietatea comună pe cote-părţi.

Articolul 363. Efectele împărţirii proprietăţii comune
(1) Fiecare coproprietar devine proprietarul exclusiv al bunului sau al sumei de bani atribuite numai de la data împărţirii, cu excepţia bunurilor imobile asupra cărora dreptul de proprietate apare la data înscrierii în registrul bunurilor imobile.

(2) Actele încheiate, în condiţiile legii, de un coproprietar asupra bunului proprietate comuna pe cote-părţi rămîn valabile şi sînt opozabile celui care a dobîndit bunul în urma împărţirii.

(3) Garanţiile constituite de un coproprietar asupra cotei sale părţi se strămută de drept asupra bunului sau a sumei de bani atribuite prin împărţire.

(4) Împărţirea care a avut loc înaintea termenului stipulat în acordul coproprietarilor nu este opozabilă creditorului care deţine o ipoteca asupra unei cote-părţi dacă acesta nu a consimţit la împărţire sau dacă debitorul său nu conserva dreptul de proprietate a cel puţin asupra părţii respective din bun.
1. Regula, consacrată efectelor împărţirii, din art. 363 alin. 1, prevede că din momentul împărţirii fiecare coproprietar devine proprietarul exclusiv al bunului sau al sumei de bani atribuite. Actul de împărţire a bunului comun este un act declarativ de drepturi, aceasta înseamnă că în cazul împărţirii nu are loc un transfer de drepturi între titularii dreptului de proprietate comună pe cote-părţi, ci acestora le este recunoscut dreptul pe care ei l-au avut în proprietatea comună. După regula generală instituită în alin. 1, coproprietarul va deveni proprietar exclusiv al bunului mobil din momentul împărţirii bunului. Dacă sunt împărţite bunurile imobile, atunci dreptul de proprietate asupra părţii din bunul comun, apare din momentul înregistrării împărţirii în registrul bunurilor imobile, respectiv o asemenea împărţire va fi opozabilă terţelor din momentul înregistrării în registrul bunurilor imobile.

2. Bunul proprietate comună poate fi transmis în folosinţă persoanelor terţe, sau chiar poate fi gajat cu respectarea prevederilor legislaţiei. Asemenea acte de înstrăinate a bunului comun vor fi considerate valabile doar dacă a fost acordul tuturor coproprietarilor (a se vedea şi art. 351). În afară de aceasta fiecare coproprietar în conformitate cu prevederile art. 350 poate să efectueze acte de conservare a bunului proprietate comună. Dacă aceste acte încheiate de un coproprietar (sau de mai mulţi coproprietari) sunt valabile apoi ele vor fi opozabile şi pentru acele persoane care vor dobândi bunul în urma împărţirii. Această regulă va fi aplicabilă atât în cazurile când bunul a fost dobândit în proprietate exclusivă de unul din coproprietari, cât şi în cazurile când bunul ca rezultat al împărţirii va fi vândut persoanelor terţe (art. 361 alin.2 lit. a).

3. Dacă bunul proprietate comună poate fi înstrăinat doar cu acordul tuturor coproprietarilor, apoi cota-parte din proprietatea comună pe cote-părţi, poate fi înstrăinată fără a fi necesar acordul celorlalţi coproprietari. Coproprietarul poate să garanteze cu cota sa o obligaţie proprie cât şi o obligaţie străină. În alin. 3 din norma comentată, se indică, că odată cu împărţirea bunului comun, nu se va stinge garanţia constituită de un coproprietar asupra cotei sale părţi. Această garanţie se va strămuta de drept asupra bunului sau a sumei de bani atribuite prin moştenire. Spre exemplu, dacă un coproprietar a gajat cota sa parte din proprietatea comună pe cote-părţi, atunci, după ce bunul comun a fost împărţit, dreptul de gaj al creditorului gajist va trece asupra bunului sau a sumei de bani atribuite prin împărţire.

4. Coproprietari prin acord comun pot amâna împărţirea bunului comun (a se vedea şi art. 359). În cazul imobilelor, contractele de amânare a împărţirii, trebuie încheiate în formă autentică şi înscrise în registrul bunurilor imobile. În cazurile în care coproprietarii vor decide de a împărţi bunul comun înainte de expirarea termenului indicat în acordul de împărţire, ei vor trebui să ţină seama de existenţa garanţiilor reale constituite de unul (unii) coproprietari asupra cotelor părţi ce le aparţin. Pentru ca împărţirea bunului comun efectuată înaintea termenului stipulat în acordul coproprietarilor, să aibă efect juridic, este necesar ca să existe acordul creditorului care deţine o ipoteca asupra unei cote-părţi din bunul proprietate comună. Dacă un asemenea acord nu va exista, apoi împărţirea care a avut loc înaintea termenului stipulat în acordul coproprietarilor nu va fi opozabilă acestui creditor. Totuşi, împărţirea, care a avut loc înaintea termenului stipulat în acordul coproprietarilor, va fi valabilă şi respectiv va fi opozabilă şi creditorului care deţine o ipotecă aspra unei cote-părţi, chiar dacă nu a fost acordul lui la împărţire, dacă debitorul său va conserva dreptul de proprietate a cel puţin asupra părţii respective din bun.

Articolul 364. Obligaţia de garanţie a coproprietarilor
(1) Coproprietarii îşi datorează, în limita cotelor-părţi, garanţie pentru evicţiune şi vicii ascunse, dispoziţiile privitoare la obligaţia de garanţie a vînzătorului aplicîndu-se în modul corespunzător.

(2) Fiecare din coproprietari este obligat să despăgubească pe coproprietarul prejudiciat prin efectul evicţiunii sau al viciului ascuns. Dacă unul dintre coproprietari este insolvabil, partea datorată de acesta se va suporta proporţional de ceilalţi coproprietari.

(3) Coproprietarii nu datorează garanţie dacă prejudiciul este urmarea faptei săvîrşite de un alt coproprietar sau dacă au fost scutiţi prin actul de împărţire.
1. Având în vedere faptul că în rezultatul împărţirii încetează dreptul de proprietate comună pe cote-părţi şi ca rezultat dreptul de proprietate asupra bunului comun trece în exclusiv în proprietatea unei singure persoane, coproprietarii sunt obligaţi să garanteze transferul unui drept de proprietate neafectat. Astfel, legiuitorul în art. 364 a stabilit obligaţia, fiecărui coproprietar, în limita cotelor lor părţi, de garanţie pentru evicţiune (pierderea dreptului de posesie asupra bunului) şi pentru viciile ascunse. Coproprietari bunului comun în cazul împărţirii, fiind consideraţi vânzători, vor avea şi obligaţiile de garanţie ce aparţin acestuia şi care în special sunt prevăzute în art. 758-767.

2. Dacă obligaţia de garanţie a coproprietarilor, prevăzută la alin. 1, nu va îndeplinită, atunci coproprietarul, care nu şi-a îndeplinit această obligaţie, va fi obligat să despăgubească pe coproprietarul prejudiciat prin efectul evicţiunii sau al viciului ascuns. Aşa, spre exemplu, dacă un terţi în temeiul dreptului său asupra bunului comun, va intenta o acţiune de evicţiune, atunci coproprietarul care a constituit în favoarea terţului dreptul ce îi permite acestuia să înainteze o acţiune de evicţiune, va despăgubi pe coproprietarul prejudiciat prin evecţiune. Dacă unul dintre coproprietari este insolvabil, partea datorată de acesta se va suporta proporţional de ceilalţi coproprietari.

3. Dacă prejudiciu, pentru care coproprietarul conform alin. 1 şi 2 este obligat să răspundă, a fost cauzat de un alt coproprietar, atunci coproprietarul nu va datora o garanţie. De asemenea coproprietarul nu va datora o garanţia, dacă prin actul de împărţire, el a fost scutit de o asemenea garanţie.

Articolul 365. Nulitatea împărţirii
(1) Împărţirea poate fi desfiinţată pentru aceleaşi cauze ca şi actele juridice.

(2) Împărţirea făcută fără participarea tuturor coproprietarilor este lovită de nulitate absolută.

(3) Împărţirea este valabilă chiar dacă nu cuprinde toate bunurile proprietate comună pe cote-părţi. Pentru bunurile omise se poate face oricînd o împărţire suplimentară.

(4) Nu poate invoca nulitatea relativă a împărţirii coproprietarul care, cunoscînd cauza de nulitate, înstrăinează total sau parţial bunurile atribuite.
1. Actul de împărţire a bunului proprietate comună pe cote-părţi, este un act juridic civil, care este guvernat de regulile referitoare la actul juridic, cu excepţiile prevăzute în art. 357-365. Referitor la nulitatea actului de partaj (împărţire ) vor fi aplicabile aceleaşi temeiuri ca şi la actele juridice (a se vedea şi 216-233). Deci, actul de împărţire a bunului comun, poate fi lovit de nulitate absolută şi relativă conform dispoziţiilor art. 216-233.

2. În alin. 2 se conţine o cauză specială de nulitate absolută a actului de împărţire, care nu se conţine în art. 216-233. Actul de împărţire este considerat un act de dispoziţie, la încheierea căruia conform prevederilor art. 351 alin. 1 trebuie să fie acordul tuturor coproprietarilor. Dacă la împărţirea bunului comun nu vor participa toţi coproprietarii, atunci o asemenea împărţire este lovită de nulitate absolută. Totuşi, împărţirea făcută prin hotărâre judecătorească, va fi valabilă, chiar şi în cazurile în care unul din coproprietari nu va fi de acord cu împărţirea bunului comun. În aceste cazuri vom fi în prezenţa situaţiilor în care un coproprietar (sau mai mulţi) au participat la împărţirea bunului comun, însă nu au fost de acord cu decizia celorlalţi coproprietari privitori la împărţirea bunului comun (a se vedea şi art. 357 alin.3).

3. Alin. 3 reglementează situaţiile în care în proprietatea comună pe cote-părţi sunt mai multe bunuri şi nu toate au fost supuse împărţiri. Dacă la împărţirea unor bunuri comune au fost respectate toate cerinţele legale, apoi asemenea împărţire va fi considerată valabilă, chiar dacă ea nu a cuprins toate bunurile proprietate comună. Bunurile care nu au fost împărţite vor putea fi ulterior împărţite prin înţelegerea părţilor sau prin hotărâre judecătorească.

4. După cum am spus şi mai sus, ca rezultat al împărţirii, bunul poate fi transmis în proprietatea exclusivă a unuia din coproprietari. Dacă acest coproprietar la momentul împărţirii cunoştea careva temeiuri care pot duce la nulitatea împărţirii, apoi el poate cere ca o asemenea împărţire să fie desfiinţată pentru cauză de nulitate. Totuşi acest coproprietar nu va putea cere nulitatea împărţirii, dacă a înstrăinat total sau parţial bunul comun, care ia fost atribuit în proprietate exclusivă ca rezultat al împărţirii. Deci, coproprietarul care cunoştea cauza de nulitate va putea cere desfiinţarea pentru această cauză, doar dacă nu a înstrăinat total sau parţial bunul comun, care ia fost atribuit în proprietate exclusivă ca rezultat al împărţirii.

S e c t i u n e a a 3-a

PROPRIETATEA COMUNA IN DEVALMASIE

Articolul 366. Dispoziţii generale cu privire la proprietatea comună în devălmăşie
(1) În cazul în care dreptul de proprietate aparţine concomitent mai multor persoane fără ca vreuna dintre ele să fie titularul unei cote-părţi ideale din bunul comun, proprietatea este comună în devălmăşie.

(2) Proprietăţii comune în devălmăşie se aplică în modul corespunzător dispoziţiile cu privire la proprietatea comuna pe cote-părţi dacă prezenta secţiune nu prevede altfel.
1. A doua formă a dreptului de proprietate comună este dreptul de proprietate comună în devălmăşie. Pornind de la prevederile art.344, 345, 366, am putea spune că dreptul de proprietate comună în devălmăşie, este acel drept ce aparţine la două sau mai multe persoane asupra bunurilor ce le deţin în proprietate, acestea rămânând nefracţionate în materialitatea lor, de asemenea nefiind determinată nici cota-parte ideală din dreptul de proprietate.

Drept formă a proprietăţii comune, proprietatea în devălmăşie se destinge prin aceea că aparţine nefracţionat tuturor titularilor devălmaşi şi are ca obiect bunuri comune nefracţionate în materialitatea lor. În cazul acestei forme de proprietate comună titularii nu au determinată nici măcar o cotă-parte ideală, matematică în dreptul de proprietate. Caracteristica principală a dreptului de proprietate comună în devălmăşie o constituie faptul că titularii acestui drept nu cunosc nici întinderea dreptului lor de proprietate asupra bunului comun şi nici bunurile în materialitatea lor, ce aparţin fiecăruia în parte. Devălmăşia ţine de anumite relaţii existente între titularii dreptului, în primul rând relaţii de familie. De obicei, odată cu încetarea relaţiilor ce au determinat-o încetează şi proprietatea comună în devălmăşie.

În ceea ce priveşte temeiurile de dobândire a dreptului de proprietate comună în devălmăşie, apoi aceasta poate apărea atât în baza legi, lucru cel mai des întâlnit, spre exemplu proprietatea soţilor, cât şi în baza actului juridic civil. Deci, devălmăşia poate rezulta din lege şi din convenţia părţilor. Apariţia proprietăţii devălmaşe în baza actului civil, pentru prima dată a fost expres prevăzută în art. 344 alin.2. Astfel, bazându-ne pe prevederile legale şi pe principiul că este permis tot ce nu este interzis am putea conchide că părţile încheind un act juridic civil pot decide ca bunurile dobândite să le aparţină cu drept de proprietate comună în devălmăşie. Deşi Codul Civil admite posibilitatea apariţiei proprietăţii comune în devălmăşie în baza unui act juridic civil, totuşi trebuie să afirmăm, că având în vedere faptul că în cazul proprietăţii comune în devălmăşie nu este cunoscută nici măcar cota ideală din dreptul de proprietate, ea poate apărea între persoane foarte apropiate.

2. În ceea ce priveşte exercitarea dreptului de posesie, folosinţă şi dispoziţie asupra bunurilor aflate în proprietatea comună în devălmăşie cât şi împărţirea şi încetarea acesteia, vor fi aplicabile regulile de la proprietatea comună pe cote-părţi, ţinându-se cot de reglementările speciale referitoare la proprietatea comună în devălmăşie cuprinse în art. 366-373.

Articolul 367. Folosinţa bunului proprietate comuna în devălmăşie
Fiecare coproprietar devălmaş are dreptul de a folosi bunul comun potrivit destinaţiei acestuia, fără a limita dreptul celorlalţi coproprietari dacă în contract nu este prevăzut altfel.
Obiectul dreptului de reprezentare al proprietarilor devălmaşi îl constituie atributele de folosinţă, posesie şi dispoziţie. Atributul folosinţei, care întră în conţinutul juridic al dreptului de proprietate comună în devălmăşie, dă posibilitatea titularilor dreptului de proprietate comună în devălmăşie să utilizeze bunul în propriul lor interes, dobândind în proprietate fructele pe are le pot obţine de la acest bun. Exercitarea atributului de folosinţă poate fi făcută de oricare din proprietarii devălmaşi, cu condiţia ca o asemenea exercitare să nu limiteze dreptul celorlalţi coproprietari devălmaşi. Regula dată, stipulată expres în art. 367, poartă un caracter dispozitiv, dând posibilitate coproprietarilor devălmaşi să stabilească şi un alt mod de folosire a bunului comun. Spre exemplu aceştia prin încheierea unui act juridic pot stabili că folosinţa bunului comun să fie exercitate în exclusivitate de un singur coproprietar devălmaş.

Folosinţa ca atribut al dreptului de proprietate prezintă o importanţă deosebită, prin intermediul său asigurându-se însuşi procesul de utilizare a însuşirilor bunului pentru satisfacerea nevoilor de ordin patrimonial ale proprietarilor devălmaşi. Anume din aceste considerente, legiuitorul în art. 367 a stipulat că folosinţa bunului comun trebuie să se facă potrivit destinaţiei acestuia.

Dacă ca rezultat al exercitării atributului de folosinţă, bunului comun i-au fost produse degradări sau i-a fost schimbată destinaţia, apoi fiecare din titularii dreptului de proprietate comună în devălmăşie este în drept să ceară repararea daunelor cauzate.

Articolul 368. Actele de conservare şi administrare a bunului proprietate

comuna în devălmăşie
Oricare dintre proprietarii devălmaşi este prezumat a avea consimţămîntul celorlalţi pentru efectuarea oricăror acte de conservare şi administrare a bunului proprietate comuna în devălmăşie dacă legea sau contractul nu prevede altfel.
Pentru a asigura o folosire mai eficientă a bunurilor comune şi pentru a înlătura pericolul pieirii bunului comun, titularii dreptului de proprietate comună în devălmăşie sunt îndreptăţiţi să efectueze acte de conservare. Actele de conservare au drept scop de a salva bunul comun de la un pericol iminent, în schimbul unor cheltuieli de importanţă redusă, adică au scopul de a menţine bunul în starea actuală. De aceste acte beneficiază toţi titularii dreptului de proprietate comună în devălmăşie, de acea în art. 368 a fost instituită regula conform căruia oricare di proprietarii devălmaşi pot efectua acte de conservare. Acordul celorlalţi proprietari devălmaşi, la săvârşirea actelor de conservare, este prezumat. Excepţii de la regula dată se pot conţine în lege ori în contractul încheiat între proprietarii devălmaşi. Cele comentate la această normă se referă în egală măsură şi la actele de administrare care pot fi efectuate de oricare din proprietarii devălmaşi. Actele de administrare sunt acele operaţiuni juridice de exploatare normală a bunurilor, menite să la facă productive, fără a le diminua sau compromite valoarea lor printr-o folosire neraţională. Am putea atribui la această categorie de acte administrative aşa acte ca perceperea fructelor şi a veniturilor aduse de bun; efectuarea de reparaţii; valorificarea unor bunuri perisabile; gospodărirea şi întrebuinţarea bunurilor pentru satisfacerea nevoilor de trai.

Articolul 369. Actele de dispoziţie asupra bunurilor proprietate comună

în devălmăşie
(1) Fiecare din coproprietarii devălmaşi poate dispune de bunul mobil proprietate comuna în devălmăşie dacă acordul încheiat între ei nu prevede altfel.

(2) Pentru actele de dispoziţie asupra bunurilor imobile proprietate comună în devălmăşie este necesar acordul scris al tuturor coproprietarilor devălmaşi.

(3) Actul juridic de dispoziţie încheiat de unul dintre coproprietarii devălmaşi poate fi declarat nul dacă se face dovada că cealaltă parte ştia sau trebuia să ştie despre acordul care limitează dreptul de dispoziţie, despre faptul ca ceilalţi coproprietari devălmaşi sînt împotriva încheierii actului juridic sau că nu a fost cerut acordul la înstrăinarea imobilelor.
1. Referitor la exercitarea actelor de dispoziţie asupra bunurilor proprietate comună

în devălmăşie, art. 369 face distincţie după cum acestea se referă la bunuri mobile sau la bunuri imobile. În conformitate cu prevederile alin. 1, oricare dintre coproprietarii devălmaşi poate săvârşi acte de dispoziţie cu privire la bunurile proprietate comune, mobile, dacă acordul încheiat între ei nu prevede altfel. O precizare pe care trebuie să o facem în legătură cu actele de dispoziţie, pe care le poate face oricare din coproprietarii devălmaşi, se referă la aceea că aceste acte trebuie să fie cu titlu oneros. Deşi din textul art. 369 alin.1 nu rezultă o atare precizare, totuşi, natura juridică a acestor acte impune a face asemenea concluzii, fiindcă mandatul prezumat trebuie exercitat în toate cazurile numai în interesele comunităţii de bunuri ce aparţin coproprietarilor devălmaşi. O asemenea prevedere legală o întâlnim în art. 21 alin. 3 din Codul Familiei conform căreia actul juridic prin care se micşorează ori se suprimă comunitatea de bunuri a soţilor este declarată nulă de către instanţa de judecată. Respectiv, în ceea ce prieşte actele de dispoziţie cu titlu gratuit, acestea vor putea fi făcute de unul din coproprietarii devălmaşi doar cu consimţământul celorlalţi, indiferent de faptul dacă aceste se referă la bunuri mobile sau imobile. Coproprietarii devălmaş pot să stabilească prin acord comun şi un alt mod de săvârşire a actelor de dispoziţie asupra bunurilor proprietate comună în devălmăşie. Spre exemplu, coproprietarii devălmaşi pot decide ca toate actele de dispoziţie vor putea fi încheiate doar cu acordul tuturor, acord care poate fi, fie în formă scrisă, fie în formă verbală.

2. Dispoziţiile alin. 2 prevăd unele cerinţe speciale pentru actele de dispoziţie asupra bunurilor imobile proprietate comună în devălmăşie. Pentru ca aceste acte de dispoziţie să fie valabile este necesar acordul scris al tuturor coproprietarilor devălmaşi. Consimţământul expres la care se referă dispoziţiile legale din art. 369 alin.2, se poate realiza, fie prin participarea personală a tuturor coproprietarilor devălmaşi la încheierea actului juridic de dispoziţie, fie în baza unui mandat special prin care coproprietarul devălmaşi împuterniceşte o persoană terţă (ori un alt coproprietar) să încheie acte de dispoziţie, fie prin eliberarea unei recipise din conţinutul căreia să reiasă acordul la săvârşirea actelor de dispoziţie asupra bunurilor imobile proprietate comună în devălmăşie.

Lipsa consimţământului unuia din coproprietarii devălmaşi la încheierea unui act juridic de dispoziţie cu privire la bunuri imobile comune nu poate fi suplinită nici chiar printr-o hotărâre judecătorească.

3. Alin. 3 stabileşte consecinţele încheierii actelor de dispoziţie asupra bunurilor proprietate comună în devălmăşie contrare prevederilor art. 369 alin.1 şi 2. Problema valabilităţii actelor de dispoziţie asupra bunurilor proprietate comună în devălmăşie este pusă în dependenţă de faptul dacă cealaltă parte a acestui act ştia sau trebuia să ştie că coproprietarul devălmaşi nu are dreptul să înstrăineze bunul proprietate comună în devălmăşie. Regula cuprinsă în alin. 3 este că, dacă cealaltă parte a acestui act ştia sau trebuia să ştie că coproprietarul devălmaşi nu are dreptul să înstrăineze bunul proprietate comună în devălmăşie, atunci actul de dispoziţie încheiat de unul din coproprietarii devălmaşi este lovit de nulitate relativă. Coproprietarul care invocă nulitatea actului de dispoziţie asupra bunurilor proprietate comună în devălmăşie trebuie să dovedească că cealaltă parte, a actului de dispoziţie încheiat de către unul dintre coproprietarii, ştia sau trebuia să ştie despre acordul care limitează dreptul de dispoziţie, despre faptul ca ceilalţi coproprietari devălmaşi sînt împotriva încheierii actului juridic sau că nu a fost cerut acordul la înstrăinarea imobilelor. Până la proba contrară se va considera că cel ce a încheiat actul de dispoziţie asupra bunurilor proprietate comună în devălmăşie cu nul din coproprietarii devălmaşi este de bună – credinţă, adică nu ştia şi nici nu putea să ştie că coproprietarul devălmaşi nu este în drept să încheie actul de dispoziţie.

Deci, sancţiunea prevăzută de art. 369 alin. 3, ce trebuie să se aplice actelor de dispoziţie, încheiate contrar prevederilor art. 369 alin. 1 şi 2, este nulitatea relativă, nulitate ce poate fi confirmată de ceilalţi coproprietari: - care au limitat dreptul de dispoziţie încheind în acest sens un acord; care au fost împotriva încheieri actului de dispoziţie, precum şi de cei de la care nu sa cerut acordul la înstrăinarea imobilelor.

Articolul 370. Împărţirea bunului proprietate comună în devălmăşie
Împărţirea bunului proprietate comună în devălmăşie între coproprietarii devălmaşi se va face proporţional aportului fiecăruia la dobîndirea bunului. Pînă la proba contrară, aportul coproprietarilor devălmaşi este prezumat a fi egal.
La împărţirea bunului proprietate comună pe cote părţi vor fi aplicabile regulile împărţirii bunurilor proprietate comună cote-părţi, ţinându-se cont de particularităţile stipulate în art. 366-373. Astfel la împărţirea bunului proprietate comună în devălmăşie între coproprietarii devălmaşi se va porni de la prezumţia - aportul coproprietarilor devălmaşi este egal. Acei coproprietari devălmaşi, care vor considera că aporturile coproprietarilor la dobândirea bunului nu au fost egale, vor trebui să facă această dovadă. În aceste cazuri împărţirea bunului proprietate comună în devălmăşie între coproprietarii devălmaşi se va face proporţional aportului fiecăruia la dobândirea bunului.

Articolul 371. Proprietatea comună în devălmăşie a soţilor
(1) Bunurile dobîndite de soţi în timpul căsătoriei sînt proprietatea lor comună în devălmăşie dacă, în conformitate cu legea sau contractul încheiat între ei, nu este stabilit un alt regim juridic pentru aceste bunuri.

(2) Orice bun dobîndit de soţi în timpul căsătoriei se prezumă proprietate comună în devălmăşie pînă la proba contrară.
1. Dreptul de proprietate comună în devălmăşie al soţilor este de natură legală. Regulile stipulate în art. 371 şi 372 urmează a fi aplicate ţinându-s cont şi de capitolele 5 şi 6 din Codul Familiei, respectiv art. 19-32, care determină regimul juridic al bunurilor soţilor. Codul Civil din 1964 nu cuprindea reglementări exprese referitor la proprietatea comună în devălmăşie a soţilor, în schimb reglementa proprietatea gospodăriei de colhoznic, care la fel era considerată proprietate comună în devălmăşie. Noul Cod Civil cuprinde reglementări exprese doar a proprietăţii comune în devălmăşie a soţilor. Acest cod, în principiu, a păstrat regimul juridic al bunurilor soţilor. Regula generală privind regimul juridic al bunurilor soţilor o desprindem din art. 371 alin. 1 conform căruia bunurile dobândite de soţi în timpul căsătoriei sînt proprietatea lor comună în devălmăşie. Această regulă poartă un caracter dispozitiv, dând posibilitate soţilor să stabilească un alt regim al bunurilor comune. Astfel putem distinge două regimuri al bunurilor soţilor: a) regimul legal al bunurilor soţilor şi b) regimul contractual al bunurilor soţilor. Art. 371 a preluat reglementările din Codul Familiei, care la fel distinge între aceste două regimuri al bunurilor soţilor – Capitolul 5 „Regimul legal al bunurilor soţilor” şi Capitolul 6 „Regimul contractual al bunurilor soţilor ”. Codul Familiei a dat posibilitate soţilor să încheie contract matrimonial, contract ca le va permită să deroge de la regimul legal a bunurilor soţilor. Contractul matrimonial poate fi încheiat până la înregistrarea căsătoriei cât şi în timpul căsătoriei. Contractul matrimonial se încheie în formă autentică, nerespectarea căreia duce la nulitatea unui asemenea contract. Dacă contractul matrimonial a fost încheiat până la înregistrarea căsătoriei, atunci el va avea putere juridică doar din momentul înregistrării căsătoriei.

Deci, regla generală referitoare la proprietatea comună în devălmăşie a soţilor este că, bunurile dobândite de soţi în timpul căsătoriei sînt proprietatea lor comună în devălmăşie dacă, în conformitate cu legea sau contractul încheiat între ei, nu este stabilit un alt regim juridic pentru aceste bunuri. Este considerat bun comun şi salariul soţilor. Spunem acest lucru fiindcă în art. 372 salariul nu este enumerat la categoria bunurilor proprii ale fiecăruia din soţi. Problema care se pune, în acest sens, este dacă salariul neincasat constituie bun comun. Pornind de la faptul că obiect al dreptului de proprietate sunt bunurile corporale, considerăm că salariul constituie obiect al dreptului de proprietate comună în devălmăşie din momentul incasării lui, fiindcă din acest moment el se transformă într-un bun corporal susceptibil de a fi apropriat sub forma dreptului de proprietate.

Exercitarea dreptului de proprietate comună în devălmăşie a soţilor, adică posesia folosinţa şi dispunerea cu bunurile proprietate comună în devălmăşie, se va face în conformitate cu prevederile art. 366-370.

2. Reglementările din alin. 2 constituie o excepţie de la regula din art. 345 alin.2, conform căruia dacă bunul este comun, proprietatea se prezumă a fi pe cote-părţi. În cazul proprietăţii comune în devălmăşie a soţilor prezumţia este că orice bun dobândit de soţi în timpul căsătoriei va fi supus regimului proprietăţii devălmaşe. Această prezumţie va putea fi înlăturată dacă se va face dovada contrariului. Dovada contrară soţii o pot face cu ajutorul contractului matrimonial. La fel nu vor face parte din proprietatea comună în devălmăşie bunurile enumărate la art. 372.

Articolul 372. Proprietatea personala a fiecăruia dintre soţi
(1) Bunurile care au aparţinut soţilor înainte de încheierea căsătoriei, precum şi cele dobîndite de ei în timpul căsătoriei în baza unui contract de donaţie, prin moştenire sau în alt mod cu titlu gratuit, sînt proprietatea exclusivă a soţului căruia i-a aparţinut sau care le-a dobîndit.

(2) Bunurile de folosinţă individuală (îmbrăcăminte, încălţăminte şi altele asemenea), cu excepţia bijuteriilor şi a altor obiecte de lux, sînt bunuri personale ale soţului care le foloseşte, chiar dacă sînt dobîndite în timpul căsătoriei din contul mijloacelor comune ale soţilor.

(3) Bunurile fiecăruia dintre soţi pot fi declarate proprietate a lor comună în devălmăşie dacă se constată că în timpul căsătoriei s-au făcut din mijloacele lor comune investiţii care au sporit simţitor valoarea acestor bunuri.
1. Ca derogare de la regula instituită în art. 371, în art. 372 sunt prevăzute categoriile de bunuri ce constituie proprietatea personală a fiecăruia din soţi. O parte din aceste din urmă bunuri, deşi sunt dobândite în timpul căsătoriei, sunt, totuşi, prin excepţie, bunuri proprii, caracterul de excepţie al acestora urmând a fi dovedit. Bunurile proprietate personală a fiecăruia din soţi nu fac parte din comunitatea de bunuri, şi fiecare din soţi pot dispune liber de ele, fără a fi necesar consimţământul celuilalt soţ. Categoriile de bunuri care fac obiectul proprietăţii personale a fiecăruia din soţi sunt expres şi exaustiv enumerate în art. 372 alin.1 şi 2.

Convenţional, toate bunurile proprietate personală a fiecăruia din oţo pot fi clasificate în următoarele trei grupe: a) bunuri dobândite de soţi înainte de încheierea căsătoriei; b) bunurile dobândite de ei în timpul căsătoriei în baza unui act cu titlu gratuit; şi c) bunurile de folosinţă individuală.

Bunurile dobândite de soţi înainte de încheierea căsătoriei sunt constituie proprietate personală a fiecăruia dintre soţi. După regula generală, stipulată în art. 371, bunurile dobândite de soţi în timpul căsătoriei sunt proprietatea lor comună în devălmăşie. Pornind de la faptul că bunurile care au aparţinut soţilor înaintea de încheierea căsătoriei nu au fost dobândite în timpul căsătoriei, acestea nu fac parte din comunitatea de bunuri. Dacă anterior soţii au trăit în concubinaj, bunurile dobândite în această perioadă sunt bunuri propriii ale acelui care le-a achiziţionat, afară de cazul când la dobândirea lor au contribuit ambii concubini, caz în care fiecare dintre ei are o cotă-parte din dreptul de proprietate, mărimea căruia depinde de aportul fiecărui concubin.

Bunurile dobândite de soţi în timpul căsătoriei în baza unui contract de donaţie, prin moştenire sau în alt mod cu titlu gratuit la fel sunt proprietatea exclusivă a celui soţi care le-a dobândit. Dovada donării bunului unuia din soţi poate fi făcută prin orice mijloc de probă. Darurile de nuntă trebuie să fie considerate bunuri comune, dacă nu se va face dovadă că ele au fost adresate doar unuia din soţi. Donaţiile făcute de unul din soţi celuilalt, atât înaintea căsătoriei, cât şi în timpul căsătoriei, vor fi bunuri proprii ale soţului cărui-a iau fost oferite. În afară de moştenire şi donaţie se mai consideră acte cu titlu gratuit şi privatizarea bunurilor (în catzul în care aceasta are loc cu titlu gratuit), precum şi dobândirea dreptului de proprietate asupra bunului găsit, şi asupra comorii.

2. De asemenea, nu fac parte din proprietatea devălmaşă lucrurile de folosinţă individuală. Din categoria bunurilor de uz personal fac parte aşa bunuri ca obiectele de îmbrăcăminte, cele necesare igienei personale, bunuri afectate exclusiv păstrării sau îmbunătăţirii sănătăţii unui din soţi (o proteză dentară de aur)etc. Aceste lucruri fac parte din proprietatea acelui soţ care le foloseşte. Însă bunurile (bijuteriile şi alte obiecte de lux), procurate în timpul căsătoriei pe mijloace comune, sunt considerate bunuri în devălmăşie, indiferent de faptul cine le foloseşte.

Legea nu stabileşte ce se atribuie la obiecte de lux, de fapt acest lucru este cu neputinţă. În stabilirea caracterului de bun propriu ori comun obiectelor de lux ce constituie bun de uz personal trebuie avută în vedere în afara destinaţiei şi valoarea acestora raportată la veniturile soţilor şi la nivelul lor de viaţă. Pentru o familie un bun poate fi socotit obiect de lux, iar pentru altă familie nu. Aceasta depinde de starea materială a fiecărei familii. În caz de litigii, problema e soluţionată în dependenţă de starea materială concretă a familiei.

3. În alin. 3 sunt cuprinse condiţiile necesare a fi întrunite pentru declararea bunurilor proprii a fiecăruia din soţi bunuri proprietate comună în devălmăşie. Aceste condiţii sunt cuprinse şi în art. 23 din Codul Familiei. Astfel, bunurile fiecăruia dintre soţi vor putea fi declarate proprietate a lor comună în devălmăşie dacă se va dovedi că în timpul căsătoriei s-au făcut din mijloacele lor comune investiţii care au sporit simţitor valoarea acestor bunuri (reparaţie capitală, reconstrucţie reutilare, etc.). În caz de litigiu, acesta va fi de competenţa instanţei judecătoreşti, care va stabili dacă investiţiile făcute în bunurile proprii din mijloacele comune au sporit simţitor valoarea bunurilor proprii.

Articolul 373. Determinarea părţilor din proprietatea comună în devălmăşie

a soţilor în caz de împărţire a bunurilor
(1) În cazul împărţirii bunurilor proprietate comună în devălmăşie a soţilor, părţile lor se consideră egale.

(2) Bunurilor proprietate comună în devălmăşie a soţilor pot fi împărţite atît la divorţ, cît şi în timpul căsătoriei. Împărţirea bunurilor comune în timpul căsătoriei nu afectează regimul juridic al bunurilor care vor fi dobîndite în viitor.

1.