Codul civil al Republicii Moldova. Comentariu

Servitutea poate fi constituită prin destinaţia stabilită de proprietar. prin acte juridice ori prin uzucapiune.

(2) Actul juridic prin care se constituie servitutea se încheie în formă autentică.

(3) Servitutea constituită prin acte juridice este opozabilă după înscriere în registrul bunurilor imobile.
Acest articol determină condiţiile de fond şi de formă ale constituirii servituţii.

1. 
   Aliniatul (1) prevede faptele juridice care pot sta la baza constituirii servituţii. Ele sunt:
   

1. 
   destinaţia stabilită de proprietar. Acesta poate fi cazul când proprietarul a două terenuri alăturate a construit un apeduct peste unul din terenuri pentru a uda celălant teren. Aceste acţiuni trebuiesc efectuate cu respectarea condiţiilor prevăzute la art.432 al prezentului Cod. Dacă terenul pentru udarea căruia a fost construit apeductul devine obiect al dreptului de proprietate al altei persoane, ultima obţine dreptul de servitute asupra terenului peste care este construit apeductul, adică acest teren devine teren aservit, iar terenul noului proprietar-teren dominant. În baza unui asemenea fapt juridic poate fi constituit o servitute continuie şi aparentă.
   
2. 
   Actele juridice. Legea nu stabileşte anume acte juridice prin care se poate constitui o servitute, ele putând fi diverse (contract, testament), principalul e că ele trebuie să corespundă condiţiilor de validitate ale acestora, prevăzute la articolele 199-215 ale prezentului Cod.
   
3. 
   Uzucapiunea , ceea ce înseamnă dobândirea dreptului de servitute în condiţiile art.433.
   

2. 
   În cazul când servitutea se constituie în baza unui act juridic , acest act juridic se încheie în formă autentică. Concomitent el trebuie să corespundă tuturor condiţiilor de valabilitate a actului juridic prevăzute în art. 199-215 ale prezentului Cod, iar de vreme ce dreptul de servitute este un drept real legat de u n bun imobil, acest drept trebuie înregistrat în registrul bunurilor imobile ţinut de unitatea cadastrală teritorială unde se află imobilul în conformitate cu articolele 497 şi 499 ale prezentului Cod.
   
3. 
   Servitutea constituită prin acte juridice este opozabilă terţilor persoane, inclusiv şi proprietarului lotului aservit, din momentul înscrierii în registrul bunurilor imobile în conformitate cu prevederile articolelor 496,497 şi 499 ale prezentului Cod.
   

Articolul 432. Constituirea servituţii prin destinaţia stabilită de proprietar
Servitutea prin destinaţia stabilită de proprietar este constatată printr-un înscris al proprietarului de teren care, în vederea unei eventuale parcelări, instituie imediat natura, scopul şi situaţia servituţii unei părţi din teren în favoarea altor părţi.

Acest articol stipulează condiţiile de fond şi de formă ale constituirii unei servituţii prin destinaţia stabilită de proprietar.

Constituirea servituţii în baza art.432 în mare măsură se aseamănă cu constituirea acesteea în baza unui act juridic (a se vedea comentariul alin. (2) şi (3) ale art.431). Înscrisul întocmit de însuşi proprietarul terenului , fiind un act juridic unilateral, trebuie să fie întocmit în conformitate cu prevederile art. 196 alin (1)şi (2) şi cu respectarea condiţiilor de valabilitate prevăzute la art. 199-215. Diferă însă prin aceea că :

1. 
   înscrisul – este întocmit “în vederea unei eventuale parcelări” a terenului ;
   
2. 
   acest înscris - determină destinaţia viitoarelor părţi de teren care vor apărea în rezultatul parcelării;
   
3. 
   acest înscris – “instituie imediat natura ,scopul şi situaţia unei părţi de teren în favoarea altor părţi ” de teren .
   

E necesar de subliniat că sintagma “instituie imediat” se referă doar la “natura, scopul şi situaţia” viitoarei servituţii. Servitutea nu apare imediat, dat fiind că înscrisul, întocmit de proprietar “în vederea unei eventuale parcelări” a terenului, este un act juridic unilateral întocmit sub condiţie (art.234 şi 236 (2)), aceasta fiind o condiţie suspensivă (art.239). Deci, servitutea propriuzisă cu “natura , scopul şi situaţia ” servituţii unei părţi de teren în favoarea altor părţi va apărea cu condiţia parcelării terenului şi cu condiţială părţile terenului, - cea destinată de proprietar de a fi aservită şi cea sau cele destinate de a fi dominante, - vor nimeri în proprietatea diferitelor persoane.

O altă interpretare a acestui articol ar veni în contradicţie cu prevederile articolelor 428 (1) şi 440 lit.a)

Articolul 433. Dobândirea servituţilor prin uzucapiune

1. 
   Servituţile continue şi aparente, precum şi cele neaparente şi pozitive, se pot dobândi prin uzucapiune, în condiţiile legii.
   
2. 
   Actele materiale corespunzătoare unor servituţi necontinue sînt prezumate a fi exercitate cu simpla îngăduinţa a proprietarului terenului aservit. Proprietarul terenului dominant va putea prescrie dovedind contrariul.
   
3. 
   Servituţile neaparente şi negative nu se pot dobândi prin uzucapiune.
   

Prezentul articol stabileşte care servituţii pot fi dobândite prin uzucapiune şi în ce mod şi care servituţii nu pot fi dobândite prin uzucapiune.

1. 
   Aliniatul (1) al prezentului articol prevede că prin uzucapiune pot fi dobândite următoarele servituţii:
   

• 
  continue şi aparente;
  
• 
  neaparente şi pozitive.
  

Caracteristica fiecărei categorii din servituţile indicate la alin (1) al art. 433 o găsim în comentariul art. 430 al prezentului Cod.

Aliniatul (1) al art. 433 mai prevede că servituţiile indicate pot fi dobândite prin uzucapiune “… în condiţiile legii.”

Dat fiind că în normele instituţiei juridice de servitute nu găsim norme care direct ar conţine noţiunea de uzucapiune şi condiţiile dobândirii servituţii prin uzucapiune, este necesar să ne adresăm la alte norme ale Codului Civil care prevăd noţiunea de uzucapiune şi condiţiile dobândirii drepturilor subiective în baza acestui temei. Cu alte cuvinte, suntem impuşi să recurgem la analogia legii (art.5 al prezentului Cod).

În cazul de faţă este necesar de a porni de la natura juridică a dreptului subiectiv de servitute care este un drept subiectiv real, care se instituie asupra unui bun imobil şi care este supus înregistrării (a se vedea art. 290 al prezentului Cod).

Pornind de la acest deziderat, găsim art.332 al prezentului Cod, îl aplicăm la dobândirea servituţii prin uzucapiune, soluţionând cauza prin analogia legii (a se vedea art.5 al prezentului Cod).

(2) Alin (2) al acestui articol stipulează că actele materiale corespunzătoare unor servituţii necontinuie sunt prezumate a fi exercitate cu simpla îngăduinţă a proprietarului terenului aservit.

Din conţinutul primei faze a acestui aliniat rezultă că dacă “actele materialele…” sânt exercitate “cu simpla îngăduinţă a proprietarului terenului aservit” care se prezumă, atunci servitutea necontinuă se dobândeşte nu în baza uzucapiunii, ci în baza unui alt temei, care în cazul de faţă ar putea fi calificat drept act juridic încheiat prin acţiuni concludente.

Fraza a doua a acestui aliniat stipulează că pentru a dobândi servitutea necontinue anume prin uzucapiune, ale cărei acte materiale au fost exercitate, proprietarul lotului dominant va dovedi contrariu. Cu alte cuvinte, proprietarul lotului dominant va fi ţinut să dovedească că actele materiale corespunzătoare servituţii în cauză au fost exercitate în pofida simplei îngăduinţe a proprietarului lotului aservit în termenul prevăzut de lege. Şi dacă proprietarul lotului aservit nu s-a îngrijit de apărarea purităţii dreptului său de proprietate asupra terenului prin judecată în acest termen, el devine impus de a suferi mai departe exercitarea actelor materiale corespunzătoare servituţii în cauză din partea proprietarului lotului dominant.

(3) Servituţile neaparente şi negative nu se pot dobândi prin uzucapiune.

Articolul 434. Exercitarea servituţii

1. 
   Sarcina pe care o instituie servitutea asupra terenului aservit constă în obligaţia proprietarului de a permite efectuarea anumitor acţiuni pe terenul său, deasupra acestuia sau sub pământ. Servitutea poate consta şi din obligaţia proprietarului de a se abţine de la anumite acţiuni în favoarea proprietarului terenului dominant.
   
2. 
   Servitutea se extinde asupra a tot ceea ce este necesar pentru exercitarea ei.
   
3. 
   Dacă servitutea s-a exercitat benevol şi fără obiecţii în termen de cel puţin 3 ani, atunci, în cazul apariţiei unor litigii între proprietari, această modalitate de exercitare poate servi ca temei determinant la soluţionarea litigiului.
   
4. 
   Proprietarul terenului aservit este obligat să se abţină de la orice act care limitează oii împiedică exerciţiul servituţii. Astfel, nu va putea schimba starea locurilor ori strămuta exercitarea servituţii în alt loc.
   
5. 
   Proprietarul terenului aservit poate indica, pentru exercitarea dreptului de servitute, o altă parte a terenului decât cea indicată la alin. (3), dar numai în cazul în care o astfel de transferare nu prejudiciază proprietarul terenului dominant. Cheltuielile aferente transferării sînt suportate de proprietarul terenului aservit.
   
6. 
   Dreptul de servitute al proprietarului terenului dominant trebuie să fie exercitat astfel încât să creeze cît mai puţine dificultăţi proprietarului terenului aservit.
   

Acest articol determină modalităţile şi condiţiile de exercitare a servituţii.

1. 
   Acest aliniat stipulează că sarcina pe care o instituie servitutea asupra terenului aservit constă în obligaţia proprietarului terenului aservit de a permite proprietarului terenului dominant efectuarea anumitor acţiuni:
   

1. 
   pe terenul aservit, de exemplu, de a trece peste acest teren, de a lua apă din fântâna sau bazinul aflat pe acest teren etc;
   
2. 
   deasupra terenului aservit, de exemplu, pătrunderea unor elemente ale anumitei construcţii (balconului sau terasei) în spaţiul de deasupra terenului aservit sau a unui cablu de aprovizionare cu energie electrică etc;
   
3. 
   sub terenul aservit, de exemplu, construirea unui apeduct, a unei conducte de gaz, de energie termică sau un cablu de telecomunicaţie.
   

Servitutea poate consta şi în obligaţia proprietarului terenului aservit de a se obţine de la anumite acţiuni în favoarea proprietarului terenului dominant. Drept exemplu de asemenea obligaţie ar putea servi obligaţia de a nu construi în genere pe acest teren aservit, de a nu construi vre-un zid, de a nu construi vre-o clădire care ar depăşi o anumită înălţime etc.

2. 
   Din conţinutul acestui aliniat rezultă că servitutea se extinde şi asupra oricărui accesoriu necesar pentru exercitarea ei. De exemplu, dacă servitutea oferă titularului dreptul de a lua apă din fântâna sau bazinul ce se află pe terenul aservit, da pentru a scoate apa din fântână sau bazin se folosesc pompe şi alte instalaţii, ele fiind accesorii, dreptul de servitute se extind şi asupra lor.
   
3. 
   Prevederile acestui aliniat se referă la efectul juridic al terenului de 3 ani de exercitare a servituţii într-o anumită modalitate. Adică, dacă în termen de 3 ani proprietarul terenului dominant a exercitat “benevol şi fără obiecţii” servitutea de a trece pe jos peste terenul aservit, iar apoi, procurându-şi tractor sau automobil, trece şi cu acest tractor sau automobil, trece şi cu acestea peste terenul aservit, în urma cărui fapt între proprietari apare litigiu, atunci modalitatea folosită (trecerea pe jos peste terenul aservit) “poate servi ca temei determinant la soluţionarea litigiului” . Altfel spus, proprietarul lotului dominant poate trece pe jos peste terenul aservit şi în viitor, da pentru a trece cu tractorul sau cu maşina, trebuie de obţinut bunăvoinţa (acceptul) proprietarului lotului aservit.
   
4. 
   Acest aliniat este corelat cu alin (1) al art. 429 şi se reduce la obligaţia proprietarului lotului aservit să se obţină de la orice act care limitează ori împiedică exerciţiul servituţii, inclusiv de a nu schimba starea locului ori strămuta exercitarea servituţii în alt loc.
   
5. 
   Conform prezentului aliniat, în procesul de exercitare a servituţii proprietarul lotului aservit poate indica o altă parte a terenului decât cea pe care s-a exercitat servitutea până la anumit moment, dar numai cu condiţia că o astfel de transferare nu prejudiciază proprietarul lotului dominant.
   

Din cele prevăzute rezultă, că dacă proprietarul lotului dominant, exercitând, de exemplu, servitutea de trecere cu mijloace de transport pe o anumită parte a terenului aservit, a suportat cheltuieli pentru amenajarea părţii corespunzătoare de pe terenul său, în cazul permutării locului de exercitare a acestei servituţi, proprietarului terenului dominant i se cauzează prejudiciu. Mărimea acestuia se determină prin costul demontării amenajărilor şi transferarea lor în alt loc sau, dacă transferarea este imposibilă,- cu costul distrugerii lor şi costul amenajărilor în altă parte a terenului dominant. În acesz caz proprietarul lotului aservit nu are dreptul de a indica o altă parte a terenului pentru exercitarea servituţii.

În caui când indicarea unei alte părţi a terenului aservit nu prejudiciază proprietarul terenului dominant, proprietarul terenului aservit este îndreptăţit să o facă, dar să suporte cheltuielile aferente terenului aservit.

6. 
   Prevederile acestui aliniat sunt racordate cu prevederile alin (1) al art. 429 şi impun condiţia că proprietarul lotului dominant, la exercitarea dreptului de servitute, trebuie să creeze cât mai puţine dificultăţi proprietarului terenului aservit.
   

Articolul 435. Abandonarea terenului aservit
In toate cazurile în care, conform contractului, cheltuielile lucrărilor de exercitare şi conservare a servituţilor revin proprietarului terenului aservit, acesta se va putea exonera de obligaţie abandonând în folosul proprietarului ternului dominant partea din terenul aservit necesară exercitării servituţii.
Acest articol stipulează temeiul exonerării proprietarului lotului aservit de la cheltuielile legate de efectuarea lucrărilor de exercitare şi conservare a servituţii, în cazurile când, conform contractului ce stă la baza apariţiei servituţii, proprietarul lotului aservit este obligat să le suporte.

Întâii de toate, atragem atenţia la discordanţa dintre denumirea şi nutul acestui articol. În denumire abandonarea se referă la întregul teren aservit, pe când în conţinut abandonarea se referă doar la partea terenului necesară exercitării servituţii.

Din conţinutul prezentului articol rezultă că drept temei de exoner a proprietarului lotului aservit de la cheltuielile necesare exercitării şi conservării servituţii serveşte abandonarea de către acesta a părţii terenului aservit necesare exercitării servituţii în favoarea proprietarului terenului dominant.

Articolul 436. Drepturile proprietarului terenului dominant

1. 
   Proprietarul terenului dominant este în drept să se folosească de servitute, să efectueze pe terenul aservit orice lucrare necesară exercitării dreptului de servitute, să conserve dreptul de servitute dacă contractul nu prevede altfel.
   
2. 
   In lipsa unei prevederi contrare, proprietarul terenului dominant poate lua toate măsurile şi poate face, pe cheltuiala sa, toate lucrările de exercitare şi conservare a servituţii. Cheltuielile de efectuare a acestor lucrări revin celor doi proprietari, proporţional avantajelor pe care le obţin, în măsura în care lucrările efectuate pentru exerciţiul servituţii sînt necesare şi de ele profită inclusiv terenul aservit.
   
3. 
   Proprietarul terenului dominant poate înlătura toate construcţiile şi plantaţiile pe care le-a amplasat pe terenul aservit, în cazul necesităţii de readucere a acestuia la stare normală pentru exploatare, şi trebuie să o facă la cererea proprietarului terenului aservit.
   

Acest articol stipulează drepturile proprietarului terenului dominant şi condiţiile de exercitare a acestora.

1. 
   Conform acestui aliniat, proprietarul terenului dominant este în drept:
   

1. 
   să se folosească de servitute;
   
2. 
   să efectueze pe terenul aservit orice lucrare necesară exercitării dreptului de servitute;
   
3. 
   să conserve dreptul de servitute, adică să ia toate măsurile pentru a menţine servitutea în stare ne alterată, dacă contractul nu prevede altfel.
   

2. 
   Conform acestui aliniat, în lipsa unei prevederi contrare în actul de constituire a servituţii, proprietarul lotului dominant poate face, pe cheltuiala sa, toate lucrările şi lua toate măsurile de exercitare şi conservare a servituţii. Ulterior, însă , cheltuielile de efectuare a acestor lucrări pot fi împărţite între proprietarii celor două terenuri în condiţiile:
   

1. 
   când de lucrurile efectuate pentru exerciţiul servituţii profită şi proprietarul terenului aservit;
   
2. 
   proprietarul lotului aservit participă la împărţirea numai acelor cheltuieli care se referă la costul lucrărilor necesare pentru exerciţiul servituţii.
   
3. 
   Cheltuielile necesare pentru exerciţiul servituţii se împart între proprietarii celor două terenuri în raport proporţional direct cu avantajele care le revin .
   

3. 
   Din conţinutul alin.(3) al acestui articol rezultă, că, în cazul necesităţii de readucere a părţii terenului aservit destinate exercitării servituţii în starea ei normală pentru exploatare, proprietarul lotului dominant este ţinut să înlăture toate construcţiile şi plantaţiile pe care le-a amplasat pe terenul aservit, dacă această înlăturare o cere proprietarul terenului aservit. În caz contrar proprietarul terenului dominat poate să nu facă aceste lucrări.
   

Articolul 437. Obligaţiile proprietarului terenului dominant

1. 
   Proprietarul terenului dominant este obligat să întreţină construcţiile şi plantaţiile amplasate pe terenul aservit în măsura în care asigură prin aceasta interesele terenului aservit.
   
2. 
   Proprietarul terenului dominant este obligat să repare daunele aduse proprietarului terenului aservit.
   
3. 
   Dacă dreptul de servitute este instituit în favoarea a doi sau mai mulţi proprietari de terenuri dominante, obligaţia de întreţinere a construcţiilor şi plantaţiilor amplasate pe terenul aservit şi de reparare a daunelor, cauzate proprietarului terenului aservit, aparţine proporţional beneficiului fiecărui proprietar de teren dominant dacă legea sau actul prin care s-a constituit servitutea mi prevede altfel.
   

Acest articol prevede obligaţiile proprietarului terenului dominant şi condiţiile exercitări acestora când titular al servituţii este un singur subiect şi când sânt mai mulţi subiecţi.

1. 
   Din conţinutul acestui aliniat rezultă că proprietarul terenului dominant esteţinut să întreţină construcţiile şi plantaţiile amplasate pe terenul aservit în măsura în care prin aceasta asigură interesele proprietarului terenului aservit. Conţinutul acestui aliniat este armonizat cu alin. (6) al art. 434 şi cu alin (1) al art. 429 ale prezentului Cod.
   
2. 
   Aliniatul (2)Prevede că proprietarul terenului dominant este obligat să repare daunele aduse proprietarului lotului aservit.
   

Acest aliniat nu leagă expres daunele aduse cu exercitarea servituţii. Dar din interpretarea logică şi sistematică a acestei norme ajungem la concluzia că este vorba despre daunele aduse proprietarului terenului aservit în procesul de exercitare a serviţii. În caz contrar această normă nu-şi găsea locul anume aici, da să fie prevăzută în alt loc nu are nici un sens, dat fiind că repararea daunelor cauzate atât din raporturile juridice contractuale, cât şi din cele delictuale sânt prevăzute la alte capitole.

3. 
   Acest aliniat prevede modalitatea de distribuire a obligaţiei de întreţinere a construcţiilor şi plantaţiilor amplasate pe terenul aservit şi de reparare a daunelor, cauzate proprietarului aservit, în cazul când dreptul de servitute este constituit în favoarea proprietarilor a două sau mai multe terenuri dominante. În asemenea caz, dacă legea sau actul juridic prin care a fost constituită servitutea nu prevede altfel, obligaţia indicată aparţine proprietarilor terenurilor dominante în raport direct proporţional cu beneficiul obţinut în urma exercitării servituţii.
   

Articolul 438. Drepturile asupra construcţiilor şi plantaţiilor
Proprietarul terenului aservit nu are nici un drept asupra construcţiilor şi plantaţiilor amplasate pe terenul său de proprietarul terenului dominant.
Conţinutul acestui articol logic survine din conţinutul art.436 şi al aliniatului (1) al art.437 din prezentul Cod.

Articolul 439. Concurenţa mai multor drepturi
Dacă servitutea unui teren concurează cu o altă servitute sau cu un alt drept real de folosire a imobilului, astfel încât aceste drepturi nu pot fi exercitate concomitent, total sau parţial, având acelaşi grad de prioritate, fiecare persoană îndreptăţită poate cere stabilirea unei ordini de exercitare care ar corespunde în mod echitabil binelui tuturor persoanelor interesate.

Articolul 440. Temeiurile de stingere a servituţii
Servitutea se stinge prin radierea ei din registrul bunurilor imobile în caz de:

a) consolidare, când ambele terenuri ajung să aibă acelaşi proprietar;

b) renunţare a proprietarului terenului dominant;

c) expirare a termenului;

d) răscumpărare;

e) imposibilitate de exercitate;

f) neuz pentru o perioadă de 10 ani;

g) dispariţie a oricărei utilităţi a lor:

h) expropriere a terenului aservit dacă servitutea este contrară utilităţii publice căreia îi va fi afectat bunul expropriat.

Prezentul articol prevede temeiurile, forma şi momentul stingerii dreptului de servitute.

Conform art. 440, dreptul de servitute se stinge în baza următoarelor temeiuri:

1. 
   prin consolidare, adică în cazul când proprietarul terenului dominant devine proprietar şi al terenului aservit.
   

Consolidarea poate avea loc în baza diverselor acte juridice întocmite în condiţiile legii asupra terenului aservit sau prin moştenire acestuia în baza legii.

2. 
   prin renunţarea în condiţiile legii la dreptul de servitute a proprietarului terenului dominant.
   
3. 
   prin expirarea termenului servituţii fixat în actul juridic care stă la baza constituirii servituţii.
   
4. 
   prin răscumpărarea în condiţiile art. 442, respectându-se celelalte condiţii impuse de lege vizând actul de răscumpărare.
   
5. 
   prin imposibilitatea de exercitare. Drept exemplu ar putea aservi stingerea servituţii de a lua apă din fântâna ce a secat sau o altă pieire fortuită a obiectului aservit.
   
6. 
   prin neuz într-o perioadă de zece ani în condiţiile art. 441.
   
7. 
   prin dispariţia oricărei utilităţi a lor.
   

În cazul de faţă este vorba despre dispariţia utilităţii pentru titularul servituţii şi dispariţia utilităţii nu trebuie să fie creată de proprietarul terenului aservit.

8. 
   prin exproprierea terenului aservit, dacă servitutea este contrară utilităţii publice căreia îi va fi afectat bunul expropriat.
   

Drept exemplu putem lua exproprierea în condiţiile legii a unei păşuni private, asupra căreea era constituită o servitute de a paşte un anumit număr de animale, în scopul construirii unui teren de fotbal şi a altor obiecte cu destinaţie publică.

Stingerea servituţii în toate temeiurile prevăzute la art. 440 are loc prin radierea servituţii din registrul bunurilor imobile în condiţiile art. 499 (2) şi se consideră stinsă din momentul radierii.