İÇİndekiler idari ve Mali İşler Daire Başkanlığı Hitaplı Yazılar
T.C. BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞI
Yüklə 1,66 Mb.
|
T.C. BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞI Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Hukuk Müşavirliği dolması halinde taşınmaz mal malikinin istemi üzerine de terkin işlemi yapılabilir. Satış vaadi şerhinin terkini talebi ESTİ Şirketince yapılabilir, çünkü MK’nun 1014. maddesi “Bir tescilin terkin edilmesi veya değiştirilmesi, ancak bu kaydın kendilerine hak sağladığı kimselerin yazılı beyanı üzerine yapılabilir” hükmünde olup şerhten yararlanan kişi ESTİ şirketidir. Ayrıca Tapu Kanununun 26. maddesinin 6.fıkrası “Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu sicil muhafızı veya memuru tarafından re'sen terkin olunur.” Hükmünde olup satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapu siciline şerhinden itibaren beş yıllık süre de geçmiş olduğundan şerhin bu madde hükmünce de sicilden silinmesi (terkini) gerekir. Hacizlerin durumuna gelince; Haciz, kesinleşmiş icra takibinin konusu olan bir alacağın ödenmesini sağlamak amacıyla borçluya ait ve haczi kabil bulunan mallara icra müdürlüğünün el koyması işlemidir. İcrai haciz, taşınmaz malın devrine ve üzerinde hak kurulmasına engel değildir. İİK nun yukarıda geçen 91. maddesindeki “Medeni Kanunun 1010. maddesi anlamında kısıtlama”dan kasıt budur. Olayda ESTİ şirketi tasarruf yetkisini haiz değildir. Buna rağmen satın alma hakkını tapu siciline şerh verdirmeyi talep hakkı vardır ve bu hakkı kullanmıştır. Sözleşmeden dolayı konulan haciz şerhleri, ESTİ şirketinin taşınmazı satın alması halinde etkili olabilecekti. Hacizden amaç, şerhten sonra alacaklının haklarını, o taşınmaz üzerinde sonradan hak edineceklere karşı korumak ve üçüncü kişilerin uyarılmasını sağlamaktır. ESTİ şirketi, sadece satın alma hakkına sahip olup tasarruf yetkisine sahip olmadığından haciz şerhleri adı geçen şirketin satın alma hakkına ilişkin şerhin (satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin şerhi) silinmesini talep hakkını etkilemez. Haciz şerhlerinin tapu siciline şerh edilmesine imkan veren olay satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin şerhedilmiş olmasıdır. Bu sözleşmeye dayalı olarak satın alma hakkının kullanılmayacağı taraflar arasındaki fesihname ile belirlenmiş olduğundan haciz şerhleri hüküm ifade etmeyecektir. V-Sonuç ve görüş özeti: Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde, şerh verilecek olan bu sözleşmelerle tanınan satın alma hakkıdır. Satın alma hakkının şerh verilmesi, şerhten sonra taşınmazda alıcının hakkıyla bağdaşamayacak haklar kazanmış olanların bu haklarının ortadan kaldırılmasını sağlar. Dilekçi, lehine şerh konulan, şerhin güçlendirici etkisinden yararlanan taraftır. Bu nedenle de satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan satın alma hakkına ilişkin şerhin terkinini talep hakkı vardır. Dilekçinin istemi yönünde taşınmaz satış vaadi sözleşmesine ilişkin şerhin tapu sicilinden silinmesi (terkini) gerekmektedir. Haciz lehtarlarının muvafakatlarının aranmasına ise gerek bulunmamaktadır. Haciz lehdarlarının satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhinin terkininden haberdar edilmesi yeterlidir. İlgi (a) yazınız ekinde alınan dosya ilişikte iade edilmiştir. Bilgilerini rica ederim. Ali Ramazan ACAR I.Hukuk Müşaviri Ek: Red kararına ilişkin dosyanız. T.C. BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞI Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Hukuk Müşavirliği Sayı : B.09.1TKG061-647-03-01-07-210/ / /2007 Konu :
TASARRUF İŞLEMLERİ DAİRESİ BAŞKANLIĞINA İlgi : 08/03/2007 tarih 307-892 sayılı yazınız. I-Hakkında Hukuki Görüş Sorulan Mesele: Kavacık, Subayevleri, 6766 ada 3 parsel sayılı, 0/525 arsa paylı, 2. Kat, (10) nolu meskenin tamamı ……………………. adına kayıtlı iken, Ankara 20.Asliye Hukuk Mahkemesinin 13/07/1998 tarih, 1998/43 D.İş Esas, K. 1998/43 sayılı kararı ile taşınmaz üzerine ihtiyati tedbir şerhi işlendiği, Daha sonra, esastan dava açıldığı ve Ankara 26. Asliye Hukuk Mahkemesinin 28/02/2003 tarih, 1998/477 E. ve 2003/105 K. sayılı kararı ile karar kesinleşene kadar tedbirin devamına hükmedildiği, ancak Yargıtay 13. Hukuk Dairesi Başkanlığının 6/11/2003 tarih, 2003/7804-13248 E. ve K. sayılı kararı ile söz konusu kararın bozulduğu, Bunun üzerine, Ankara 26. Asliye Hukuk Mahkemesinin 20/04/2006 tarih, 2004/339 Esas 2006/110 Karar sayılı kararı ile Yargıtay ın bozma ilamınına uyulduğu ancak kararda ihtiyati tedbir ile ilgili bir hükmün bulunmadığı ve kararın Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 2006/9150 Esas, 2006/14404 Karar sayılı kararı ile de onandığı, Bu defa, taşınmaz maliki ………………….. tarafından onama kararına istinaden taşınmaz üzerindeki tedbirin terkinin talep edildiği, ancak her iki kararda da kesinleşme şerhi bulunmaması nedeni ile talebin karşılanmasında tereddüde düşüldüğü, Keçiören 1. Bölge Tapu Sicil Müdürlüğünce Ankara 20. Asliye Hukuk Mahkemesine tedbirin devam edip etmediği hususunun soru konusu edildiği, fakat henüz cevap alınamadığı, Ankara 20. Asliye Hukuk Mahkemesine verdiği 16/02/2007 tarih, 1998/43 D.İŞ. sayılı müzekkeresinde dosyanın Ankara 26. Asliye Hukuk Mahkemesinin 1998/477 E. Sayılı dosyası içerisine gönderildiği bildirildiği, terkini yada devamı yönünde herhangi bir bilgi verilmediği, mahalline verilecek talimata esas olmak üzere Müşavirliğimiz görüşünün bildirilmesi istenmiştir. II-Görüş isteyen birimin 26/12/2005 tarihli ve 2005/1614 sayılı Genelge hükümlerine göre yaptığı inceleme ve neticesi: Bu nedenle; Yargıtayın bozma ilamına uyularak verilen ve yine Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 2006/9150 Esas, 2006/14404 Karar sayılı karan ile de onanan ve son karar olan Ankara 26. Asliye Hukuk Mahkemesinin 20/04/2006 tarih, 2004/339 Esas 2006/110 Karar sayılı kararında Ankara 20. Asliye Hukuk Mahkemesinin 13/07/1998 tarih, 1998/43 D.İş Esas, 1998/43 Kararı ile işlenen tedbir ile ilgili bir hükmün bulunmamakla birlikte, bu karan hüküm kısmının (1-a) fıkrasında "..., ancak kararın bir bütün olarak infazı gerektiğinden dolayı önceki kararın bu bölümünün de aynen infazına," şeklinde karar verildiği, dolayısıyla Ankara 26. Asliye Hukuk Mahkemesinin 28/02/2003 tarih, 1998/477 E. ve 2003/105 K. Sayılı kararın 5. maddesinde "....verilen ihtiyati tedbirin takdiren kararın kesinleşmesine kadar devamına,.." T.C. BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞI Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Hukuk Müşavirliği şeklinde verilen kararın kısmen de olsa Ankara 26. Asliye Hukuk Mahkemesinin 20/04/2006 tarih, 2004/339 Esas 2006/110 Karar sayılı ilamını da etkileyeceğinden, mal sahibinin tek taraflı talebine istinaden söz konusu ihtiyati tedbir şerhinin terkinin mümkün olmadığı düşünülmekle birlikte mahalline verilecek talimata esas olmak üzere Müşavirliğiniz görüşünün bildirilmesini arzederim. III-Konuyla ilgili Kanun ve diğer mevzuat HUMK’nun 111. maddesi “… Aleyhine ihtiyati bir tedbire karar verilmiş olan taraf teminat gösterirse icap vaziyete göre bu tedbir tebdil veya refi olunabileceği gibi vaziyet ve şeraitin tebeddülü sabit olursa ihtiyati tedbirin teminatsız tadil veya ref’i caizdir.” hükmündedir. HUKM’nun 112. maddesi “… Esas hakkında mahkeme tarafından verilen kararın tefhim veya tebliğ olunmasını müteakip ihtiyaten icra kılınmış olan tedbir mürtefi olur. Şu ana kadar ki mahkeme hükmün icrasını temin için işbu tedbirin tayin edeceği müddet zarfında devamına karar verebilir.” hükmündedir. IV-Değerlendirme İhtiyati tedbir ancak mahkemenin terkin müzekkeresi ile tapu sicilinden terkin edilebilir. 1- İhtiyati tedbire dava açılmadan önce karar verilmiş olup da on gün içinde esas dava açılmamış ise, 2- Aleyhine tedbir kararı verilmiş olan taraf başka bir teminat gösterirse, 3- Davanın görülmesi sırasında, ihtiyati tedbir kararı verilmesini gerektiren durum ve şartlar değişirse, mahkeme tedbirin kaldırılmasına karar verebilir (HUMK 111) Bu kararın bir isteme gerek olmaksızın re’sen tapu dairesine gönderir. Ayrıca, mahkeme aksi belirtilmemiş (aksine karar verilmiş olmadıkça) ise esas hakkında hüküm verilmesiyle ihtiyati tedbir kendiliğinden kalkar (HUMK 112). Mahkemenin, hükümde tedbirin kaldırılmış olduğunu açıkça belirtmesi şart değildir. Fakat mahkeme hükümde (kararda) tedbirin devamına da karar verebilir. Böyle hüküm verilmesiyle ihtiyati tedbir kendiliğinden kalksa da bunu belirlemek tapu sicil müdürünün yetkisinde olmadığından ilgililerin mahkemeden tedbirin terkinine yönelik tapu siciline bir müzekkere yazılmasını istemeleri gerekir. Terkin müzekkeresine istinaden ihtiyati tedbir terkin edilir. İlgilinin istemine de gerek yoktur. Mahkemenin müzekkeresi üzerine re’sen terkin yapılır. Ancak tapu iptal kararında tedbirin de terkinine karar verilmiş ise, ilgilinin ilamı infazına yönelik istemi yevmiyeye alınır. Önce tedbir terkin edilir ve aynı yevmiye ile tam infaz edilir. İlgi yazınızla, Ankara 26. Asliye Hukuk Mahkemesinin 20/04/2006 tarih, E.2004/339, K. 2006/110 sayılı kararından tedbirle ilgili bir hüküm bulunmamasına rağmen hüküm kısmının (1-a) fıkrasında “… ancak kararın bir bütün olarak infazı gerektirdiğinden dolayı önceki kararın bu bölümünde aynen infazına” şeklindeki bölümde, 300,00 YTL nakit ve 700,00 YTL ziynet eşyası olmak üzere toplam 1.000,00 YTL lik bölüm davalı tarafından temyiz edilmeyerek T.C. BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞI Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Hukuk Müşavirliği kesinleştiğinden her iki kararında ayrı infaz edilmemesi için önceki kararın bu bölümünün aynen infazına karar verilmiştir. Ankara 20. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen 13/07/1998 tarihli ihtiyati tedbir kararı ise nakit ve ziynet eşyaları için değil davacıya ait iki gayrimenkulün satılarak davalının daire alınması nedeniyle bu daire üzerine tedbir konulması ile ilgilidir. V- Sonuç ve Görüş Özeti: İhtiyati tedbire dava açılmadan önce karar verilmiş olup da on gün içinde esas dava açılmamış ise, ilgililerin mahkemeden tedbirin terkinine yönelik tapu siciline bir müzekkere yazılmasını istemeleri gerekmekte olup, terkin müzekkeresine istinaden ihtiyati tedbir terkin edilir. Davanın herhangi bir aşamasında, davanın görülmesi sırasında, mahkeme ihtiyati tedbirin kaldırılmasına karar verebilir. Bu kararın bir isteme gerek olmaksızın re’sen tapu dairesine göndermesi gerekmekte olup bu kararın tapu dairesine gönderilmesi üzerine tedbir terkin edilir. Görüşe konu olayda, ihtiyati tedbire dava açılmadan karar verildiği, daha sonra dava açıldığı, mahkemenin ihtiyati tedbirin karar kesinleşinceye kadar devamına karar verdiği, bu kararın Yargıtay tarafından bozulduğu, bozma üzerine verilen kararda ihtiyati tedbirle ilgili bir karar verilmediği, bu kararın Yargıtay tarafından onandığı ve kararın henüz kesinleşmediği anlaşılmakta olup. mahkeme aksine karar vermemiş ise esas hakkında hüküm verilmesiyle ihtiyati tedbir kendiliğinden kalkar. Mahkemenin, hükümde tedbirin kalktığını açıkça belirtmesi şart değildir. Böyle bir durumda ihtiyati tedbir kendiliğinden kalksa da bunu belirlemek tapu sicil müdürünün yetkisinde olmadığından ilgililerin mahkemeden tedbirin terkinine yönelik müzekkere getirmeleri halinde tedbir terkin edilmelidir. Tapu iptal kararında tedbirin de terkinine karar verilmiş ise, ilgilinin ilamın infazına yönelik istemi yevmiyeye alınır. Önce tedbir terkin edilir. Ve aynı yevmiye ile ilam infaz edilir. Bilgilerini rica ederim. Ali Ramazan ACAR 1.Hukuk Müşaviri T.C. BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞI Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Hukuk Müşavirliği Sayı : B.09.1.TKG.061-647-03-01-07-302/ / /2007 Konu : Red Kararı TASARRUF İŞLEMLERİ DAİRESİ BAŞKANLIĞINA İlgi : 09/03/2007 tarih ve 900 sayılı yazınız. I-Hakkında Hukuki Görüş Sorulan Mesele: İlgi sayılı yazınızda Bursa 4. Bölge Müdürlüğünün 26/12/2006 tarih ve 2006/10 sayılı kararı ile onanan, Balıkesir 1. Bölge Tapu Sicil Müdürlüğünün 31/10/2006 tarih ve 8093 yevmiyeli red kararına dilekçe ile itiraz edildiğinden konu ile ilgili red kararı taslağı hazırlandığı ve onanması gerektiği sonucuna varılmakla birlikte red kararı taslağı hakkında Müşavirliğimiz görüşü istenmiştir. II-Görüş İsteyen Birimin 26/12/2005 tarihli ve 2005/1614 Sayılı Genelge Hükümlerine Göre Yaptığı İnceleme ve Neticesi: Balıkesir İli, Merkez Ovaköy, 104 Ada 11 parsel sayılı taşınmazın tamamı …….. oğlu …………………… adına kayıtlı iken, Balıkesir 1. İcra Müdürlüğünün 24/06/2005 tarihli ihalesi ile ……….. adına ihalesi yapılarak vekili Avukat ……………….., Bursa Tapu ve Kadastro 4. Bölge Müdürlüğünün 26/12/2006 tarih, 2006/10 nolu kararı ile onanan Balıkesir 1.Bölge Tapu Sicil Müdürlüğünün 31/10/2006 tarih, 8093 yevmiyeli ret kararının kaldırılarak talebin karşılanması istenmiştir. Balıkesir İli, Merkez Ovaköy 104 ada 11 parsel arsa vasfındaki taşınmaz mal 3367 sayılı Kanunun 15. maddesine göre arsa üzerine 5 yıl içinde bina yapılması şartıyla ……….. ……… tahsis edildiği, ancak bu süre zarfında bina yapılmadığından tahsis sözleşmesine aykırı hareket edildiği bu nedenle de arsanın şahsın borcundan dolayı haczedilerek icra yoluyla satılarak ……………….. adına tescili istenmiş ilgili tapu sicil müdürlüğünce talebin bu haliyle karşılanması mümkün olmayacağı görüşüyle talep Türk Medeni Kanunun 1016 ve Tapu Sicil Tüzüğünün 23. maddesince reddedilmiştir. Balıkesir ili, Ovaköy 104 ada 11 parsel sayılı taşınmazın Köy Hizmetleri Genel Müdürlüğünce 18/02/1991 tarihinde, 3367 sayılı Kanunun 15 inci maddesine göre 10 yıl süre ile takyidatlı olarak 5 yıl içerisinde üzerine bina yapmak şartı ile ………………… tahsis edildiği, taşınmazın 10 yıllık takyidat süresi dolmasından sonra Balıkesir 1. İcra Müdürlüğünce haczedildiği ve malikin bu borcundan dolayı icra müdürlüğünce 24/06/2005 tarihinde ihale ile …………….. adına satışının yapıldığı anlaşılmıştır. Söz konusu satış kararının, tapuya tescili talep edilmiş olup, talebin karşılanmasında tereddüt oluştuğundan, Balıkesir 1.Bölge Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından ilgili yerlere soru konusu edilmiş olup aşağıda cevaplarıyla sıralanmıştır: 1 ) 07/10/2005 tarihli ve B021TKG4100001-1808 sayılı yazıyla Ovaköy Muhtarlığına 3367 sayılı Kanun gereğince 104 ada, 11 parseldeki, 500,05 M2 miktarındaki arsanın üzerinde bina yapılıp yapılmadığı ve dava açılıp açılmadığı soru konusu edilmiş olup 06/04/2006 tarihli muhtarlıktan alınan yazıda ise bina yapılmadığı ve arsa niteliğinde olduğu cevabı alınmıştır. T.C. BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞI Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Hukuk Müşavirliği 2) 10/04/2006 tarihli ve B021TKG410000-455 sayılı yazıyla Balıkesir Valiliği İl Mahalli İdareler Müdürlüğüne Balıkesir 1. İcra Müdürlüğünün 24/06/2005 tarihli ve 2003/3430 sayılı tescil talebinde bahsi geçen taşınmaz malın üzerindeki tüm takyidatların kaldırılarak yeni alıcısı adına tescili istendiği, bu taşınmazın 3367 sayılı Kanunun 15. maddesi gereğince konan takyidatların kaldırılıp yeni malik adına tescilinde bir sakınca olup olmadığının bildirilmesi istenilmiş, konu Balıkesir Valiliği İl Mahalli İdareler Müdürlüğü tarafından İçişleri Bakanlığı Hukuk Müşavirliğine intikal ettirilmiş olup, 01/08/2006 tarihli ve B050HUK0000002.81-106/7696 sayılı yazısında; adı geçen şahsa 5 yıl içerisinde üzerine bina yapılması şartıyla verildiği ve bina yapılmayarak tahsis sözleşmesine aykırı hareket edildiğinden, tahsis sözleşmesinin iptal edilerek arsanın muhtarlıkça geri alınması gerektiği, anılan şahsa ait olamayacak arsanın bu şahsın borcundan dolayı haczedilerek icra yoluyla satılması işleminin hukuki olmadığı ve ilgili köy muhtarlığı tarafından derhal gerekli işlemlerin başlatılması gerektiği bildirilmiştir. Yapılan incelemeler neticesinde ihale ile gayrimenkulu satın alan şahsın Hazine sorumluluğu doğabilmesinden dolayı tescil talebinin karşılanmasının mümkün olmadığı sonucuna varılmıştır. III-Konu ile İlgili Mevzuat Hükümleri: 442 sayılı Köy Kanunu’nun “Ek Madde 13 – (20/5/1987 - 3367/1 md. ile gelen ek 15 inci md. hükmü olup madde numarası teselsül ettirilmiştir.)
IV-Değerlendirme ve Sonuç: Dosyanın incelenmesinden adına gayrimenkul tahsis edilen şahıs hakkında Balıkesir 1. İcra Müdürlüğünün 2003/3430 sayılı icra dosyasında borcundan dolayı icra takibi başlatıldığı, icra takibi sonuç vermeyince borçluya ait olduğu öğrenilen Balıkesir İli Ovaköy Köyü 104 ada 11 parselde tapu siciline kayıtlı olan taşınmazın tapu kaydına haciz işlemi uygulandığı, ardından da taşınmazın açık arttırma ile satıldığı anlaşılmıştır. Söz konusu arsa 5 yıl içerisinde üzerine bina yapılması şartı ile tahsis edildiğinden ve bina yapılmayarak tahsis sözleşmesine aykırı hareket edildiğinden, tahsis sözleşmesinin iptal edilerek arsanın muhtarlıkça geri alınması gerekmekte olup, anılan şahsa ait olamayacak arsanın bu şahsın borcundan dolayı haczedilerek icra yolu ile satılması hukuka aykırı olduğundan başkaca sakıncası yoksa tescil talebinin yerine getirilemeyeceği düşünülmektedir. Konu hakkında açıklanan hususlar dikkate alınarak 3045 sayılı Kanunun 8. maddesi gereğince takdir Başkanlığınıza ait olmak üzere mahalline talimat verilmesi hususunda, Bilgilerini ve gereğini rica ederim. Ali Ramazan ACAR 1. Hukuk Müşaviri EK: Dosya T.C. BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞI Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Hukuk Müşavirliği Sayı : B.09.1.TKG.061-647-03-01-07-303/ / /2007 Konu :
İlgi: 12/03/2007 tarihli ve 932 sayılı yazınız. I-Hakkında hukuki görüş sorulan mesele: Tasarruf İşlemleri Dairesi Başkanlığı ilgide kayıtlı yazısında; Samsun 10. Bölge Müdürlüğünden alınan yazı ve eklerinin tetkikinden; Samsun Merkez Kökçüoğlu Mahallesi 7179 ada 18 parselde kat irtifakı kurulu taşınmazın (6) nolu bağımsız bölümüne isabet eden 4/44 arsa paylı taşınmaz ……………………… adına kayıtlı taşınmaz Samsun 2. Noterliğinin 23/01/2003 tarih 1207 sayılı Ölünceye Kadar Bakma Akdi Sözleşmesine istinaden ve taşınmaz üzerine 618.660.000 TL. kanuni ipotek tesis edilmek üzere kendisini ölünceye kadar bakıp gözetmek şartıyla ………………………. 28/01/2003 tarih 444 yevmiye ile devredildiği, bakım alacaklısının 09/04/2003 tarihinde ölümüne ait nüfus kaydı ile terkininin talep edildiği, ancak, ilgili Tapu Sicil Müdürlüğünün Takbis sistemine geçmesi nedeniyle bakım alacaklısının kanuni ipoteğin terkin talebinin sistem nedeniyle yerine getirilemediği, bu itibarla, “765 sayılı Genelgemizde bahsedildiği üzere bakma akdi nedeniyle kanuni ipotek tesis edilmiş ise bakım alacaklısının ölümü halinde, veraset belgesi veya nüfus kaydı ile belgelendirmek kaydıyla borçlunun talebi ile terkin edilebilir” şeklindeki Samsun 10. Bölge Müdürlüğünün görüşüne iştirak edilmekle birlikte; ölünceye kadar bakma akdi nedeniyle tesis edilen kanuni ipoteğin yukarıda katınılan görüş doğrultusunda terkin edilip edilemeyeceği hususundaki Müşavirliğimiz görüşlerinin istenildiği anlaşılmakla gerekli inceleme yapılmıştır. II-Görüş isteyen birimin 26/12/2005 tarihli ve 2005/1614 sayılı Genelge hükümlerine göre yaptığı inceleme ve neticesi: 25/12/1934 tarih ve 765 sayılı Genelge hükümlerine göre bakma akdi nedeni ile kanuni ipotek tesis edilmiş ise bakım alacaklısının ölümü halinde, veraset belgesi veya nüfus kaydı ile belgelendirilmek kaydı ile borçlunun talebi ile terkin edilebileceği belirtilmiştir. III. Konuyla ilgili Kanun ve diğer mevzuat hükümleri: Türk Medeni Kanunu’nun 851. maddesi: “Taşınmaz rehni, miktarı Türk parası ile gösterilen belli bir alacak için kurulabilir. Alacağın miktarının belli olmaması halinde, alacaklının bütün işlemlerini karşılayacak şekilde taşınmazın güvence altına alacağı üst sınır taraflarca belirtilir.” hükmündedir. Türk Medeni Kanunu’nun 881. maddesi: “Halen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak, ipotekle güvence altına alınabilir. İpoteğe konu olacak taşınmazın, borçlunun mülkiyetinde bulunması gerekmez.” hükmündedir. Konuya ilişkin Borçlar Kanununda: B) Ölünceye Kadar Bakma Akdi I – Tarifi
II - Şartları 1 - Şekli Madde 512 - Kaydıhayat ile bakma mukavelesi mirasçı nasbını tazammun etmese bile miras mukavelesi şeklinde tanzim olunmak lâzımdır. Şu kadar ki, bu mukavele salâhiyettar makam canibinden tâyin olunmuş olan şartlara tevfikan devletçe tanınmış bir müessese ile aktedilmiş ise gayri resmî bir senet kifayet eder. 2 - Teminat Madde 513 - Diğer tarafa bir gayrimenkul temlik eden alacaklı, kendi haklarını temin için o gayrimenkul üzerinde tıpkı bir bayi gibi kanuni ipotek hakkını haiz olur.” hükümleri bulunmaktadır. Tapu Sicil Tüzüğünün terkini düzenleyen hükümleri aşağıda belirtilmiştir: Terkin İstemi Madde 78 – Tapu sicilinde terkin, hak sahibinin veya yetkili makamın istemine ya da mahkeme kararına dayalı olarak yapılır. İpotekli borç senedi ve irat senetlerinin terkininde bu senetlerin müdürlüğe ibrazı veya mahkemece hükümsüzlüğüne karar verilmiş olması zorunludur. Kayıtların terkininde tescil istemleriyle ilgili hükümler aynen uygulanır. Kanunda açıkça gösterilen haller ile şerh edilmiş şahsi haklarda ve tescil edilmiş arzi ve şahsi irtifak haklarında belli bir süre söz konusu ise, bu sürenin dolması halinde taşınmaz mal malikinin istemi üzerine de terkin işlemi yapılabilir. Terkinin Şekli Madde 79 – Tapu sicili üzerinde yapılacak terkinler, terkin edilecek hakla ilgili kaydın üzerinin kırmızı mürekkepli kalemle çizilmesi ve altındaki satıra yine kırmızı mürekkepli kalemle "terkin edilmiştir" ibaresi ile tarih ve yevmiye numarasının yazılması ve müdürün veya görevlendireceği bir memurun imza etmesi ile olur. Hakkın tescilinde harf kullanılmış ise terkininde de aynı harf kullanılır. Yine 25/12/1934 tarih ve 765 sayılı Alacaklının Kanuni İpotek Hakkını Kullanmak İsteğinde Yapılacak İşlemler Hakkındaki Genelge hükümleri uyarınca usule ve hukuka uygun olarak yapılmış kanuni ipotek hakkında alacaklının bu hakkını kullanmak istediğinde yapılacak işlemler açıklanmıştır. IV- Değerlendirme: Yukarıdaki hükümler uyarınca bakma akti nedeni ile kanuni ipotek tesis edilmiş ise bakım alacaklısının ölümü halinde, ilgili mevzuat gereğince ibraz edilmesi gereken belgelerin ibrazı kaydı ile borçlunun talebi ile terkin edilebilir. İşlemi yapacak olan Tapu Sicil Müdürlüğünün Takbis sistemine geçmesi nedeni ile bakım alacaklısının kanuni ipoteğin terkin talebinin sistem nedeni ile yerine getirilememesi mümkün değildir. Devletin kamu hizmetlerini yerine getirmesinde en önemli ilke hizmette devamlılık ilkesidir. T.C. BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞI Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Hukuk Müşavirliği V-Sonuç ve görüş özeti: Türk Medeni Kanunu, Borçlar Kanunu ve Tapu Sicil Tüzüğünün ilgili hükümleri, 765 sayılı Genelge ve kamu hizmetlerinin yerine getirilmesinde devamlılık ilkesi uyarınca ölünceye kadar bakma akdi nedeni ile kanuni ipotek tesis edilmiş olmakla, bakım alacaklısının ölümü halinde, ilgili belgelerin ibrazı kaydı ile borçlunun talebi ile terkin edilebileceği, ilgili Müdürlüğün Takbis sistemine geçmiş olması nedeni ile bu talebin yerine getirilmesinden kaçınılamayacağı, başkaca sakıncası yoksa düşünülmektedir. Konu hakkında açıklanan hususlar dikkate alınarak 3045 sayılı kanunun 8. maddesi gereğince takdir Başkanlığınıza ait olmak üzere mahalline talimat verilmesi hususunda, Bilgilerini ve gereğini rica ederim. Ali Ramazan ACAR 1. Hukuk Müşaviri T.C. BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞI Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Hukuk Müşavirliği Sayı : B.09.1.TKG.061-647-03-01-07-401/ / /2007 Konu : Satış vaadi şerhi TASARRUF İŞLEMLERİ DAİRESİ BAŞKANLIĞINA İlgi : 19/04/2007 tarih ve 1640 sayılı yazınız. I-Hakkında Hukuki Görüş Sorulan Mesele: İlgi sayılı yazıda Hatay Tapu ve Kadastro 12. Bölge Müdürlüğünden alınan yazı ve eklerinin incelenmesinden; Mersin ili, Erdemli İlçesi Kumkuyu Merkez 170 ada 8 nolu parselde 28820.25 m2 miktarlı tarla ve zeytinlik vasıflı taşınmaz mal kadastroca ve kadastro tutanağına ekli Erdemli Sulh Hukuk Mahkemesinin 19/07/1993 tarih 1993/29 Esas ve 1993/297 sayılı kararı ile Elife Çevik’in 1990 yılında öldüğü ve geriye mirasçı olarak Teslime Kayar, Zeynep Balcı, Arife Dölek, Ahmet ve Hüseyin Çevik ve Ümmü Aksoy’u bırakmasına rağmen tapulama tutanağına Havana Bulut’un da dahil edilmek üzere verasette iştirak olarak tapuya tescil edildiği, Satış vaadi şerhi istenen taşınmazlar da dahil 439,451,478,490 adalarda1 numaralı parsellerde iştirak halindeki mülkiyetin müşterek mülkiyete çevrilmesine dair Erdemli Sulh Hukuk Mahkemesince verilen 23/03/2007 tarih ve 2007/35-284 esas-karar sayılı ilamının ibraz edildiği görülmüştür. Söz konusu taşınmaz malın Belediyenin imar uygulaması sonucu 439 ada 1, 451 ada 1, 478 ada 1, 490 ada 1 ve 509 ada 1 nolu parsellere gittiği, Havana Bulut Erdemli 1. Noterliğinden tanzim edilen 08/01/2007 tarih 115 sayılı satış vaadi sözleşmesi gereğince 478 ada 1 ve 490 ada 1 parsel nolu taşınmazlardaki payları üzerine Mehmet Gürgah lehine satış vaadi şerhi talebinin yerine getirilip getirilmeyeceği soru konusu edilmiştir. II-Görüş İsteyen Birimin 26/12/2005 tarihli ve 2005/1614 Sayılı Genelge Hükümlerine Göre Yaptığı İnceleme ve Neticesi: Erdemli Sulh Hukuk Mahkemesinden alınan 19/07/1993 tarih 1993/29 Esas ve 1993/297 sayılı veraset belgesindeki mirasçılar anlaşarak mirasçı olmayan Havana Bulut’a belli bir pay verilmesi suretiyle iştirak bozularak satış vaadi şerhi talebinin mümkün olabileceği, Ayrıca, taşınmazlar üzerine söz konusu veraset belgesinde mirasçı olmadığı halde Havana Bulut’unda dahil edilmesi hususunda taşınmazın beyanlar hanesine belirtme yapılmak suretiyle hakkı muhtel olan mirasçılara Medeni Kanunun 1019 uncu maddesine göre bilgi verilmesi gerektiği düşünülmüştür. III-Konu ile İlgili Kanun ve diğer Mevzuat Hükümleri: Medeni Kanunun 1024 üncü maddesi, “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. T.C. BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞI Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Hukuk Müşavirliği Böyle bir tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimse tescilin yolsuz olduğunu iyi niyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan ileri sürebilir.” 712 inci maddesi, “Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süre ile ve iyiniyetle sürdürürse onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.” 1027 inci maddesi, “İlgililerin yazılı rızaları olmadıkça, tapu memuru, tapu sicilindeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir. Düzeltme eski tescilin terkini ve yeni bir tescilin yapılması biçiminde de olabilir…” Tapu Sicil Tüzüğünün 85 inci maddesi, “Kütük üzerinde belgelere aykırı tescil veya yazımın düzeltilebilmesi için ilgililerin yazılı veya tescilin düzeltilmesine, ilgililerden birisinin yazılı oluru olmazsa, müdür defterdarlık veya malmüdürlüğünden düzeltme için dava açılmasını talep eder…” 3402 sayılı Kadastro Kanununun 12 maddesinin a fıkrası, “30 günlük ilan süresi geçtikten sonra, dava açılmayan kadastro tutanaklarına ait sınırlandırma ve tespitler kesinleşir.” c fıkrası, bu tutanaklarda belirtilen haklara, sınırlandırma ve tespitlere ait tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren 10 yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz. e fıkrası, “Kesinleşmiş tutanaklar herhangi bir nedenle tapuya tescil edilmişse, iddia ve taşınmazın niteliğine bakılmaksızın, taşınmazı tescil tarihinden itibaren 20 yıl müddetle malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduranlar ile bunların akdi ve kanuni halefleri açılmış ve açılacak olan davalarda medeni kanunun tapuya itimat prensibinden yararlanırlar.” Medeni Kanunun 701. maddesi “Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısı ile mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortalığa giren malların tamamına yaygındır.” hükmündedir. Yine 702. maddesi “kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, gerek yönetim, gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliği ile karar vermeleri gerekir.” hükmünü içermektedir. Medeni Kanunun 688. maddesi “Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir.” hükmüne amirdir. Borçlar Kanunu 22. maddesi “Bir akdin ilerde inşa edilmesine dair yapılan mukavele muteberdir.” hükmündedir. IV-Değerlendirme ve Sonuç: Taşınmazlar iştirak halinde mülkiyet hükümlerine tabi iken Erdemli Sulh Hukuk Mahkemesinin 23/03/2007 tarih ve 2007/35 esas 2007/284 sayılı kararı ile müşterek mülkiyete çevrilmiştir. T.C. BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞI Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Hukuk Müşavirliği Borçlar Kanununun 22. maddesinden kaynağını olan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 706 ve Noterlik Kanununun 89. maddeleri hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyeti devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Medeni Kanunun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptal ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan ilişkilerde sözleşmenin ifa olanağının bulunması zorunludur. İştirak halinde mülkiyete konu bir taşınmazda iştirak halinde ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa dayanağı varlığı düşünülemez. İfa olanağı ancak paylı mülkiyete geçildiği anda doğacaktır. İştirak halindeki mülkiyet müşterek mülkiyete çevrilmiş ise de mahkeme kararının gerekçe kısmında taşınmazın kök muris Ahmet oğlu Ali Çevik’ten intikalen geldiği belirtilmiş ve buna göre iştirak tasfiye edilmiştir. Ancak bu taşınmazların Elife Çevik’e ait iken kadastro tespiti sırasında Elife Çevik’e ait veraset belgesine göre Elife Çevik’in mirasçıları adına tespiti yapılmış ve malik sütununda Havana Bulut Elife Çevik’in mirasçısı olmamasına rağmen isminin yazıldığı tespit edilmekle yani Havana Bulut’un mülkiyet hakkı tartışmalı iken bu aşamada başkaca sakıncası yok ise satış vaadi şerhi talebinin yerine getirilemeyeceği düşünülmektedir. Konu hakkında açıklanan hususlar dikkate alınarak 3045 sayılı Kanunun 8. maddesi gereğince takdir Başkanlığınıza ait olmak üzere mahalline talimat verilmesi hususunda, Bilgilerini ve gereğini rica ederim. Ali Ramazan ACAR 1. Hukuk Müşaviri T.C. BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞI Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Hukuk Müşavirliği Sayı : B.09.1.TKG.061-647-03-01-07-410/ / /2007 Konu : Satış vaadi şerhi TASARRUF İŞLEMLERİ DAİRESİ BAŞKANLIĞINA İlgi : 19/04/2007 tarih ve 1640 sayılı yazınız. I-Hakkında Hukuki Görüş Sorulan Mesele: İlgi sayılı yazıda Hatay Tapu ve Kadastro 12. Bölge Müdürlüğünden alınan yazı ve eklerinin incelenmesinden; Mersin ili, Erdemli İlçesi Kumkuyu Merkez 170 ada 8 nolu parselde 28820.25 m2 miktarlı tarla ve zeytinlik vasıflı taşınmaz mal kadastroca ve kadastro tutanağına ekli Erdemli Sulh Hukuk Mahkemesinin 19/07/1993 tarih 1993/29 Esas ve 1993/297 sayılı kararı ile …………………. 1990 yılında öldüğü ve geriye mirasçı olarak ……………, ………………., …………, …………………. ve ………………………. bırakmasına rağmen tapulama tutanağına ……………………… da dahil edilmek üzere verasette iştirak olarak tapuya tescil edildiği, Satış vaadi şerhi istenen taşınmazlar da dahil 439,451,478,490 adalarda1 numaralı parsellerde iştirak halindeki mülkiyetin müşterek mülkiyete çevrilmesine dair Erdemli Sulh Hukuk Mahkemesince verilen 23/03/2007 tarih ve 2007/35-284 esas-karar sayılı ilamının ibraz edildiği görülmüştür. Söz konusu taşınmaz malın Belediyenin imar uygulaması sonucu 439 ada 1, 451 ada 1, 478 ada 1, 490 ada 1 ve 509 ada 1 nolu parsellere gittiği, ……………… Erdemli 1. Noterliğinden tanzim edilen 08/01/2007 tarih 115 sayılı satış vaadi sözleşmesi gereğince 478 ada 1 ve 490 ada 1 parsel nolu taşınmazlardaki payları üzerine …………………. lehine satış vaadi şerhi talebinin yerine getirilip getirilmeyeceği soru konusu edilmiştir. II-Görüş İsteyen Birimin 26/12/2005 tarihli ve 2005/1614 Sayılı Genelge Hükümlerine Göre Yaptığı İnceleme ve Neticesi: Erdemli Sulh Hukuk Mahkemesinden alınan 19/07/1993 tarih 1993/29 Esas ve 1993/297 sayılı veraset belgesindeki mirasçılar anlaşarak mirasçı olmayan ……………….. belli bir pay verilmesi suretiyle iştirak bozularak satış vaadi şerhi talebinin mümkün olabileceği, Ayrıca, taşınmazlar üzerine söz konusu veraset belgesinde mirasçı olmadığı halde ……………….. dahil edilmesi hususunda taşınmazın beyanlar hanesine belirtme yapılmak suretiyle hakkı muhtel olan mirasçılara Medeni Kanunun 1019 uncu maddesine göre bilgi verilmesi gerektiği düşünülmüştür. III-Konu ile İlgili Kanun ve diğer Mevzuat Hükümleri: Medeni Kanunun 1024 üncü maddesi, “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. T.C. BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞI Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Hukuk Müşavirliği Böyle bir tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimse tescilin yolsuz olduğunu iyi niyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan ileri sürebilir.” 712 inci maddesi, “Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süre ile ve iyiniyetle sürdürürse onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.” 1027 inci maddesi, “İlgililerin yazılı rızaları olmadıkça, tapu memuru, tapu sicilindeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir. Düzeltme eski tescilin terkini ve yeni bir tescilin yapılması biçiminde de olabilir…” Tapu Sicil Tüzüğünün 85 inci maddesi, “Kütük üzerinde belgelere aykırı tescil veya yazımın düzeltilebilmesi için ilgililerin yazılı veya tescilin düzeltilmesine, ilgililerden birisinin yazılı oluru olmazsa, müdür defterdarlık veya malmüdürlüğünden düzeltme için dava açılmasını talep eder…” 3402 sayılı Kadastro Kanununun 12 maddesinin a fıkrası, “30 günlük ilan süresi geçtikten sonra, dava açılmayan kadastro tutanaklarına ait sınırlandırma ve tespitler kesinleşir.” c fıkrası, bu tutanaklarda belirtilen haklara, sınırlandırma ve tespitlere ait tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren 10 yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz. e fıkrası, “Kesinleşmiş tutanaklar herhangi bir nedenle tapuya tescil edilmişse, iddia ve taşınmazın niteliğine bakılmaksızın, taşınmazı tescil tarihinden itibaren 20 yıl müddetle malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduranlar ile bunların akdi ve kanuni halefleri açılmış ve açılacak olan davalarda medeni kanunun tapuya itimat prensibinden yararlanırlar.” Medeni Kanunun 701. maddesi “Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısı ile mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortalığa giren malların tamamına yaygındır.” hükmündedir. Yine 702. maddesi “kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, gerek yönetim, gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliği ile karar vermeleri gerekir.” hükmünü içermektedir. Medeni Kanunun 688. maddesi “Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir.” hükmüne amirdir. Borçlar Kanunu 22. maddesi “Bir akdin ilerde inşa edilmesine dair yapılan mukavele muteberdir.” hükmündedir. IV-Değerlendirme ve Sonuç: Taşınmazlar iştirak halinde mülkiyet hükümlerine tabi iken Erdemli Sulh Hukuk Mahkemesinin 23/03/2007 tarih ve 2007/35 esas 2007/284 sayılı kararı ile müşterek mülkiyete çevrilmiştir. T.C. BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞI Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Hukuk Müşavirliği Borçlar Kanununun 22. maddesinden kaynağını olan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 706 ve Noterlik Kanununun 89. maddeleri hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyeti devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Medeni Kanunun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptal ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan ilişkilerde sözleşmenin ifa olanağının bulunması zorunludur. İştirak halinde mülkiyete konu bir taşınmazda iştirak halinde ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa dayanağı varlığı düşünülemez. İfa olanağı ancak paylı mülkiyete geçildiği anda doğacaktır. İştirak halindeki mülkiyet müşterek mülkiyete çevrilmiş ise de mahkeme kararının gerekçe kısmında taşınmazın kök muris Ahmet oğlu ………………… intikalen geldiği belirtilmiş ve buna göre iştirak tasfiye edilmiştir. Ancak bu taşınmazların Elife Çevik’e ait iken kadastro tespiti sırasında ……………… ait veraset belgesine göre …………… mirasçıları adına tespiti yapılmış ve malik sütununda …………………., ……………….. mirasçısı olmamasına rağmen isminin yazıldığı tespit edilmekle yani ……………. mülkiyet hakkı tartışmalı iken bu aşamada başkaca sakıncası yok ise satış vaadi şerhi talebinin yerine getirilemeyeceği düşünülmektedir. Konu hakkında açıklanan hususlar dikkate alınarak 3045 sayılı Kanunun 8. maddesi gereğince takdir Başkanlığınıza ait olmak üzere mahalline talimat verilmesi hususunda, Bilgilerini ve gereğini rica ederim. Ali Ramazan ACAR 1. Hukuk Müşaviri T.C. BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞI Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Hukuk Müşavirliği Sayı : B.09.1.TKG.061-647-03-01-07-609 / /2007 Konu : İmar Uygulaması ve İlamın İnfazı TASARRUF İŞLEMLERİ DAİRESİ BAŞKANLIĞINA İlgi : 12/06/2007 tarih ve 2407 sayılı yazınız. I-Hakkında Hukuki Görüş Sorulan Mesele: İlgi sayılı yazıda Tapu ve Kadastro VI. Bölge Müdürlüğünün 03/08/2004 tarih ve 3470 sayılı yazısı ve ekleri ilgi tutularak Antalya ili Merkez ilçesine bağlı Yeşilbayır köyünde yer alan tescil harici bir kısım taşınmazlarla ilgili açılan davalar neticesinde, bir kısım şahıslar üzerine olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı nedeni ile tescil kararı alındığı, bu kararların Yargıtay tarafından onaylandığı, ancak dava devam ederken Maliye Hazinesi adına ihdas edilerek oluşturulan düzenleme alanının 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesine konu edildiği ve bahse konu taşınmazların bir kısmının yolda, bir kısmının da yeşil alan ve orman alanında kaldığının anlaşıldığı belirtilmekte, bu süreçte uygulamanın ne şekilde yapılacağı hususunda görüş istenmiştir. II-Görüş İsteyen Birimin 26/12/2005 tarihli ve 2005/1614 Sayılı Genelge Hükümlerine Göre Yaptığı İnceleme ve Neticesi: Başkanlığınızca Genelge hükümlerine göre inceleme yapılmadığı ve görüş bildirilmediği tespit edilmiştir. III-Konu ile İlgili Anayasa- Kanun ve diğer Mevzuat Hükümleri: Türkiye Cumhuriyeti Anayasasının 138. maddesinin son fıkrası : “Yasama ve yürütme organları ile idare, mahkeme kararlarına uymak zorundadır; bu organlar ve idare, mahkeme kararlarını hiçbir suretle değiştiremez ve bunların yerine getirilmesini geciktiremez.” hükmündedir. Türk Medeni Kanununun 713. maddesinde olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılması şartları düzenlenmiştir : “MADDE 713.- Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce ölmüş ya da hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır Davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilan olunur.
Son ilandan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hakim tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur. Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler. Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir. Özel kanun hükümleri saklıdır.” Hükmündedir. Yine 13/04/1989 tarih ve 300-2/19 nolu Genelgenin eki Yönergenin 42. maddesi, mahkeme ilamına ek haritaların kontrolünde Yapım Yönetmeliğine aykırı bir durum tespit edildiği takdirde, uymayan teknik hususlar madde madde sıralanarak, mahkemeden düzeltme kararı alınması için ilgililerine bildirilir. Mahkemeden düzeltme kararı alınamaması halinde, infaz zorunluluğu bulunduğundan, karara en uygun biçimde işlem yapılmakla beraber, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde bu durum belirtilir ve ilgilisine tebliğ edilir, hükmünü içermektedir. Ayrıca 24/02/1998 tarih ve 3032 sayılı Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğü’nün İdaremize bildirdiği görüş bulunmaktadır. IV- Değerlendirme ve Sonuç : Yukarıda açıklanan hükümler doğrultusunda yargı kararlarının neticelenip mülkiyetle ilgili kesinleşen tescil kararlarını takiben arsa ve arazi düzenlemesi yoluna gidilmesi ve bunun sonucunda gerekli terk ve ayırma işlemlerinin yapılarak mülkiyetlerin son şeklini alması yönünde işlem yapılması gerekirken, idarece yargı kararlarının sonuçları beklenmeksizin imar uygulaması yoluna gidildiği tespit edilmiştir. Söz konusu kesinleşmiş yargı kararlarının Anayasa’nın amir hükmü olan 138. maddesi son fıkrası gereğince uygulanması gerektiği açıktır. Ayrıca Medeni Kanunun 713. maddesi 5. fıkrasında açıkça belirtildiği üzere olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyetin kazanıldığı an mülkiyeti kazanma koşullarının gerçekleştiği andır. Her üç davada da davalılar Maliye Hazinesi, Orman Genel Müdürlüğü ve Yeşilbayır Belediye Başkanlığı olup kararlar davalılarca temyiz edilmiş olmakla birlikte temyiz talepleri ret edilerek kararlar kesinleşmiş olmakla Anayasanın 138. maddesi son fıkrası uyarınca başkaca sakıncası yoksa kararların uygulanması gerektiği , ancak kararların teknik yönden uygulanabilirliği yönünden de Fen Dairesi Başkanlığından da görüş alınması ve bu görüş doğrultusunda değerlendirme yapılmasının yerinde olacağı, teknik yönden uygulama imkanının bulunmaması durumunda Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğü’nün 24/02/1998 tarih ve 3032 sayılı görüşü doğrultusundaki hareket ederek infaz için başvuran ilgililerin yönlendirilmesi sureti ile yeni bir imar planının yapılması için ilgili idareye başvurunun sağlanması veya ilgili idareye başvurarak, infazdaki güçlükten bahisle yargı kararlarına uygun bir imar planının yapılmasının talep edilmesi gerekir. Bunlara rağmen yeni bir imar planının yapılmaması halinde tescil talebinin reddi ile konunun İYUK’un ilgili maddeleri uyarınca yargı kararı ile çözümlenebileceği düşünülmektedir. T.C. BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞI Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Hukuk Müşavirliği Konu hakkında açıklanan hususlar dikkate alınarak 3045 sayılı Kanunun 8. maddesi gereğince takdir Başkanlığınıza ait olmak üzere mahalline talimat verilmesi hususunda, Bilgilerini ve gereğini rica ederim. Ali Ramazan ACAR 1. Hukuk Müşaviri EK: Dosya ve Adalet Bakanlığı’nın Görüşü T.C. BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞI Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Hukuk Müşavirliği Sayı :B.09.1TKG0-647-03-01-07-702/ / /2007 Konu : İpotek TASARRUF İŞLEMLERİ DAİRESİ BAŞKANLIĞINA İlgi : 18/06/2007 tarihli ve 406-2487 sayılı yazınız. I- Hakkında hukuki görüş sorulan mesele: Başkanlığınızın ilgi yazısında (özetle); İzmir İli, Bornova İlçesi, Işıklar Köyü, 11000 ada, 1 parsel sayılı taşınmaz, İzmir Büyükşehir Belediyesi adına kayıtlı iken, 19/11/1997 tarihli ve 5591 yevmiye ile İzmir Otobüs ve Terminal İşletmeleri A.Ş. (İZOTAŞ) lehine 25 yıl süre ile daimi ve müstakil üst hakkı tescili yapılması üzerine; İZOTAŞ vekili tarafından daimi ve müstakil nitelikli üst hakkı üzerine RCT Varlık Yönetim A.Ş. lehine 3. dereceden 12.000.000.YTL (onikimilyonyenitürklirası) bedelle ipotek tesis talebinde bulunulmuş olup, ipotek alacaklısı şirketin ibraz etmiş olduğu (18/01/2007 tarihli ve 352131 sayılı) yetki belgesinin (ve ekinin) incelenmesinde; (05/12/2006 tarihli ve 27 sayılı) Yönetim Kurulu Kararı’nda, “… C) A Grubu İmza Yetkililerinden herhangi ikisi 4.000.000 ABD Doları ve üzerinde bir tutar için aşağıda yer alan D maddesinde listelenen işlemler haricindeki her türlü sözleşme, beyan, yazı, sertifika veya diğer belgeleri bu konuda alınmış bir yönetim kurulu kararı eşliğinde Şirket unvan ve kaşesi altında müştereken imzalamaya yetkilidir. D) Ancak; aşağıda listelenen hususlara ilişkin olarak Şirket adına imza edilecek tüm belgelerin geçerli olabilmesi ve Şirketi bağlayabilmesi için bu konuda alınmış bir yönetim kurulu kararı ile birlikte Şirket unvan veya kaşesi altında herhangi iki İmza Yetkilisinin imzalarını taşıması ve yönetim kurulu kararının (B) grubu hissedarların çoğunluğu tarafından gösterilen adaylar arasında seçilen yönetim kurulu üyesinin olumlu oyunu taşıması gerekmektedir. (v) Şirket’in doğmuş, doğacak hak, alacak, menkul, gayrimenkul ya da diğer varlıkları üstünde Şirketin işlem tarihi itibariyle tescil edilmiş bulunan sermaye tutarının her takvim yılı için kümülatif olmak üzere %50 (yüzde elli) oranına tekabül eden tutara eş ya da üzerinde bir değerde herhangi bir şekilde rehin, ipotek ya da benzeri takyidat oluşturulması ya da bunların şatış, devir, temlik ve bu sonucu doğuracak işlemlere ve tasarruflara konu edilmesi ya da bu tutar üzerinde Şirketin borç ya da taahhüt altına girmesi, …” olarak belirtilmiş olup, 16/02/2007 tarihli ve 31 sayılı Yönetim Kurulu Kararına (B) grubu imza yetkilisi Salim ALKAN muhalefet şerhi koyarak sözkonusu kararı imzalamıştır. Sözkonusu ipoteğin tescil edilebilmesi için şirket yetki belgesinin (C) bendinde belirtildiği üzere; iki (A) grubu imza yetkilisinin imzasının yeterli olduğu düşünülmekle birlikte, ipotek alacaklısı olan şirketin yetki belgesi hususunda tereddüde düşüldüğü” belirtilerek, Müşavirliğimiz görüşlerinin istenildiği anlaşılmakla gerekli inceleme yapılmıştır.
Hukuk Müşavirliği'nden görüş istenilmesine ilişkin 2005/1614 sayılı genelgede belirtilen usûle ve esaslara uyulmadan istenilmesine rağmen, konunun önemi, aciliyeti ve sürüncemede kalmaması sebepleriyle keyfiyet hukukî yönden incelenmiştir. T.C. BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞI Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Hukuk Müşavirliği III- Konuyla ilgili mevzuat hükümleri ve yargı kararları: Bilindiği üzere; 6762 sayılı Türk Türk Ticaret Kanunu’nun “Vazifelerin Azalar Arasındaki Taksimi” başlıklı 319. maddesinde, “Esas mukavelede idare ve temsil işlerinin idare meclisi âzaları arasında taksim edilip edilmiyeceği ve taksim edilecekse bunun nasıl yapılacağı tesbit olunur. İdare meclisinin en az bir âzasına şirketi temsil salâhiyeti verilir. Esas mukavele ile temsil salâhiyetinin ve idare işlerinin hepsini veya bazılarını idare meclisi âzası olan murahhaslara veya pay sahibi olmaları zaruri bulunmıyan müdürlere bırakabilmek için umumi heyete veya idare meclisine salâhiyet verilebilir. Bu gibi kayıtlar bulunmadığı takdirde 317 nci madde hüküm tatbik olunur. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 2. maddesi, “Hükmi şahısların tapu işlerinde merkez veya şubelerinin bulundukları yerin en büyük mülkiye amirinden nizamnamelerine göre gayrimenkul tasarrufuna izinli olduklarına ve tescil işini yapacak mümessilin salahiyetine dair alınacak belgenin verilmesi mecburidir. Ticaret Şirketleri bu belgeyi ticaret sicil memurundan alırlar.” hükmüne amirdir. IV- Değerlendirme: Görüşe konu mevcut dosyanın tetkik edilmesinden; - İzmir İli, Bornova İlçesi, Işıklar Köyü, 11000 ada, 1 parsel sayılı taşınmaz, İzmir Büyükşehir Belediyesi adına kayıtlı iken, 19/11/1997 tarihli ve 5591 yevmiye ile İzmir Otobüs ve Terminal İşletmeleri A.Ş. (İZOTAŞ) lehine 25 yıl süre ile daimi ve müstakil üst hakkı tescili yapıldığı, - İZOTAŞ vekili tarafından, daimi ve müstakil nitelikli üst hakkı üzerine RCT Varlık Yönetim A.Ş. lehine 3. dereceden 12.000.000.YTL (onikimilyonyenitürklirası) bedelle ipotek tesis talebinde bulunduğu, -Ancak, Başkanlığınızın ilgi yazısında, İstanbul Ticaret Sicil Memurluğu tarafından düzenlenen 18/01/2007 tarihli ve 352131 sayılı yetki belgesi, ipotek alacaklısı RCT Varlık Yönetim A.Ş tarafından ibraz edilmiş ise de; 16/02/2007 tarihli ve 31 sayılı Yönetim Kurulu Kararı’nın 05/12/2006 tarihli ve 27 sayılı Yönetim Kurulu Kararı’nda oybirliği ile karar bağlanan şirketin imza sirkülerine aykırı olması sebebiyle, sözkonusu yetki belgesinin geçersiz olup olmadığı yönünde tereddüde düşüldüğü, hususları tespit edilmiş olup, görüşe konu olayda, Sözkonusu ipotek talebinin tescil edilebilmesi için, 05/12/2006 tarihli ve 27 sayılı RCT Varlık Yönetim A.Ş Yönetim Kurulu Kararı ile karar bağlanan şirketin imza sirkülerine uygun olarak İstanbul Ticaret Sicil Memurluğu tarafından 18/01/2007 tarihli ve 352131 sayılı yetki belgesi düzenlenmiş ise de; 16/02/2007 tarihli ve 31 sayılı Yönetim Kurulu Kararı’nın 05/12/2006 tarihli ve 27 sayılı RCT Varlık Yönetim A.Ş Yönetim Kurulu Kararı ile karar bağlanan şirketin imza sirkülerine aykırı olması sebebiyle, İstanbul Ticaret Sicil Memurluğu tarafından verilen 18/01/2007 tarihli ve 352131 sayılı yetki belgesinin geçersiz olup olmadığı sorulmaktadır. Mevcut dosya münderecatı -yukarıda ifade edilen mevzuat hükümleri ile- birlikte değerlendirildiğinde; T.C. BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞI Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Hukuk Müşavirliği 05/12/2006 tarihli ve 27 sayılı RCT Varlık Yönetim A.Ş Yönetim Kurulu Kararı ile imza yetkileri, yapılan işlemin parasal olarak değerine göre değişmektedir. Sözkonusu Yönetim Kurulu Kararı’nın (A) maddesi, 1.000.000 ABD Dolara kadar olan işlemleri, (B) maddesi, 1.000.000 -4.000.000 ABD Dolara kadar olan işlemleri, (C) maddesi, 4.000.000 ABD Doları ve üzerinde olan işlemleri, (D) maddesi ise para sınırlamasına bağlı olmaksızın istisnai durumları düzenlemesine karşılık aynı maddenin (v) bendinde ise, Şirketin işlem tarihi itibariyle tescil edilmiş bulunan sermaye tutarının her takvim yılı için kümülatif olmak üzere %50 (yüzde elli) oranına tekabül eden tutara eş ya da üzerinde bir değer esas alınarak imza sirküleri tanzim edilmiştir. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 2. maddesinde ifade edilen , “Hükmi şahısların tapu işlerinde merkez veya şubelerinin bulundukları yerin en büyük mülkiye amirinden nizamnamelerine göre gayrimenkul tasarrufuna izinli olduklarına ve tescil işini yapacak mümessilin salahiyetine dair alınacak belgenin verilmesi mecburidir. Ticaret Şirketleri bu belgeyi ticaret sicil memurundan alırlar.” hükmü gereğince, İstanbul Ticaret Sicil Memurluğu tarafından tanzim edilen 18/01/2007 tarihli ve 352131 sayılı yetki belgesi 05/12/2006 tarihli ve 27 sayılı RCT Varlık Yönetim A.Ş Yönetim Kurulu Kararı ile karar bağlanan şirketin imza sirkülerine uygun olması yanında 16/02/2007 tarihli ve 31 sayılı Yönetim Kurulu Kararı’nda, “…Borçlu İzmir Otobüs ve Terminal İşletmeleri A.Ş.’den… İzmir İli, Bornova İlçesi, Işıklar Köyü, 11000 ada, 1 parselde kayıtlı taşınmazdaki üst hakkının üzerine mevcut takyidatlardan sonra gelmek ve serbet dereceden istifade etmek kaydıyla 12.000.000.– YTL (onikimilyonyenitürklirası) ipotek tesis edilmesi…” yönünde oy çokluğu ile karar verilmiş olması ve (B) grubu imza yetkilisi Salim ALKAN’ın muhalefet şerhi koyarak sözkonusu kararı imzalaması beraberinde tereddütler hasıl olmuştur. Ancak, 16/02/2007 tarihli ve 31 sayılı Yönetim Kurulu Kararı’nın içeriğinin “ipotek” olması ve para meblağının “12.000.000.– YTL (onikimilyonyenitürklirası)” olması hususları 05/12/2006 tarihli ve 27 sayılı RCT Varlık Yönetim A.Ş Yönetim Kurulu Kararı’nın (D) maddesi (v) bendi kapsamında değerlendirilebilmesi için, işlemin niteliği (ipotek) ve meblağı (Şirketin işlem tarihi itibariyle tescil edilmiş bulunan sermaye tutarının her takvim yılı için kümülatif olmak üzere %50 (yüzde elli) oranına tekabül eden tutara eş ya da üzerinde bir değer) yönündeki iki şartın birlikte gerçekleşmesinin gerektiği açıkça görülmektedir. İşlemin niteliği ve meblağı ile ilgi şartlardan birinin eksikliği halinde sözkonusu işlemin 05/12/2006 tarihli ve 27 sayılı RCT Varlık Yönetim A.Ş Yönetim Kurulu Kararı’nın (D) maddesi (v) bendi kapsamı dışına çıkacağı izahtan varestedir. Bu durumda, ilgili şirketin 18/01/2007 tarihli ve 352131 sayılı yetki belgesi, 16/02/2007 tarihli ve 31 sayılı Yönetim Kurulu Kararı’nda ifade edilen 12.000.000.-YTL meblağın 05/12/2006 tarihli ve 27 sayılı RCT Varlık Yönetim A.Ş Yönetim Kurulu Kararı’nın (D) maddesinin (v) bendinde hüküm altına alınan, “Şirketin işlem tarihi itibariyle tescil edilmiş bulunan sermaye tutarının her takvim yılı için kümülatif olmak üzere %50 (yüzde elli) oranına tekabül eden tutara eş ya da üzerinde bir değer” olup olmaması yönünde bir değerlendirme yapılarak karar verilmesi gerekmektedir. T.C. BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞI Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Hukuk Müşavirliği V. Sonuç ve görüş özeti: Yukarıda açıklanan maddî ve hukukî sebepler karşısında; hakkında mütalâa sorulan hâdisede; İdaremizce işlem tesis edilebilinmesi için ilgi şirketin tescil edilmiş bulunan sermayesinin esas alınması ve işlem (ipotek) konusu 12.000.000.-YTL’lik meblağın, şirketin işlem tarihi itibariyle tescil edilmiş bulunan sermaye tutarının %50 (yüzde elli) oranına tekabül eden tutara eş ya da üzerinde bir değer olması halinde, 05/12/2006 tarihli ve 27 sayılı RCT Varlık Yönetim A.Ş Yönetim Kurulu Kararı’nın (D) maddesi (v) bendi kapsamında olduğu ve sözkonusu yetki belgesinin geçersiz olduğu, buna karşılık sözkonusu işlem meblağının şirketin tescil edilmiş bulunana sermayesinin %50 oranına tekabül eden tutarın altında kalması halinde, yine aynı Yönetim Kurulu Kararı’nın (C) maddesi kapsamında olduğu ve sözkonusu yetki belgesinin geçerli olduğu düşünülmektedir. Bilgilerini rica ederim. Ali Ramazan ACAR I. Hukuk Müşaviri T.C BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞI Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Hukuk Müşavirliği Yüklə 1,66 Mb. Dostları ilə paylaş:
|