YüKSƏk məDƏNİYYƏTƏ malik olan xalq həMİŞƏ İRƏLİ gedəCƏK, HƏMİŞƏ yaşayacaq, HƏMİŞƏ İNKİŞaf edəCƏKDİR
Yüklə 2,12 Mb.
|
- Bu səhifədəki naviqasiya:
- İstifadə edilən ədəbiyyat
- 1.Giriş
- 2.Daşınmaz əmlak, Daşınmaz əmlak bazarı Daşınmaz əmlak
- 4.Daşınmaz əmlak bazarının funksiyaları
- Mülki qanunvericiliyin anlayışı və xüsusiyyətləri
- Mülki qanunvericiliyin prinsipləri
- Mülki qanunvericiliyin şəxslərə görə qüvvəsi Mülki qanunvericilik
- 6.Mülki hüquq anlayışı Mülki hüquq
- Mülki hüquq münasibətlərinin
- Daşınmaz əmlaka dair sərəncam vermək hüququ
- Uzufrukt (usufruct)
|
YÜKSƏK MƏDƏNİYYƏTƏ MALİK OLAN XALQ HƏMİŞƏ İRƏLİ GEDƏCƏK, HƏMİŞƏ YAŞAYACAQ, HƏMİŞƏ İNKİŞAF EDƏCƏKDİR. HEYDƏR ƏLİYEV “Daşınmaz əmlakin qiymətləndirilməsi və qeydiyyatının əsasları”-fənni “Yerquruluşu,torpaq və şəhər kadastrı”-ixtisası IV-KURS B\m:Əliyeva D.T. Azərbaycan Respublikası Kənd Təsərrüfatı Nazirliyi Azərbaycan Dövlət Aqrar Universiteti Kafedra:Yerquruluşu Fənn: Daşınmaz əmlakin qiymətləndirilməsi və qeydiyyatının əsasları Mühazirə:1. Giriş. Daşınmaz əmlak bazarı. Azərbaycan Respublikasının mülki qanunvericiliyi. Mülki hüquq və ailə əmək münasıbətləri. B\m:Əliyeva D.T. GƏNCƏ-2017 PLAN:
İstifadə edilən ədəbiyyat 1.Baş müəllim: İ.Q.Quliyev. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi fənni üzrə mühazirə mətnləri. 2.X.H.Kazımlı, Ş.A.Ağabəyov, Ə.X.Kazımova “Əmlakın qiymətləndirilməsi”, Bakı. 2010. 3. Azərbaycan Respublikasının Torpaq Məcəlləsi. Bakı, 1999. 4.Y.Z.Beydiyeva “Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin nəzəri-metodoloji məsələləri” Bakı 2011. 5.А.И.Зимин. «Оценка имущества». Москва 2007. 6.Azərbaycan Respublikasının Konstitutsiyası. Bakı “Qanun”. 2002. 7.Məmmədov Q.Ş. Azərbaycanda torpaq islahatı: hüquqi və elmi ekoloji məsələlər. Bakı “Elm”. 2002. 8.Kazımlı X. H. Qiymətləndirmənin əsasları. Bakı, 2008. 9.Əmlak bazarı terminləri. İzahlı lüğət. Bakı. 2005, 37 s. 10.Azərbaycan Respublikasının Qanunu, 27 dekabr 2001-ci il.
13.Ailə kəndli təsərrüfatı haqqında Azərbaycan Respublikasının Qanunu. Bakı, 2005. 1.Giriş Müasir bazar iqtisadiyyatının başlıca göstəricilərindən biri daşınmaz əmlak bazarının vəziyyəti sayılır. Daşınmaz əmlak bazarı milli iqtisadi sistemin mühüm tərkib hissəsi hesab edilir, çünki daşınmaz əmlak ölkənin milli sərvətinin ən vacib hissəsidir. Müvafiq olaraq daşınmaz əmlak bazarı milli bazarın ən çevik və dinamik seqmenti sayılır. Daşınmaz əmlak bazarının iqtisadiyyatda rolu onun ümummilli məhsulda yüksək payı, bu sferadan büdcəyə daxil olan maliyyə resurslarının yüksək səviyyəsi ilə səciyyələnir. Lakin, hazırda daşınmaz əmlak üzrə münasibətləri tənzimləyən normativ-hüquqi bazanın tam olmaması səbəbindən dövlət tərəfindən daşınmaz əmlak bazarınin fəaliyyətinin hüquqi tənzimləməsinin qeyri-səmərəli olması diqqət çəkən məqamdır. Daşınmaz əmlak bazarının mövcud vəziyyətinin kompleks təhlili və beynəlxalq təcrübəni ümumiləşdirmək əsasında onun tənzimlənməsinin iqtisadi-hüquqi aspektlərini araşdıraraq bu sahədə mövcud problemlərinin aradan qaldırılmasına dair əsaslandırılmış təklif və tövsiyələr işləyib hazırlamaqdır. Bu məqsədə çatmaq üçün aşağıdakı vəzifələrin yerinə yetirilməsi qarşıya qoyulmuşdur:
2.Daşınmaz əmlak, Daşınmaz əmlak bazarı Daşınmaz əmlak - torpaq sahələri, yerin təki, ayrıca su obyektləri, meşələr, çoxillik əkmələr, binalar, qurğular və torpaqla birbaşa bağlı olan digər əşyalar, yəni təyinatına zərər vurulmadan yerinin dəyişdirilməsi mümkün olmayan obyektlərdir. Daşınar əmlak – daşınmaz əşyalara aid edilə bilməyən bütün əmlak növləridir. Buraya nəqliyyat vasitələri, avadanlıqlar və s. daxildir. Bəşəriyyətin təşəkkül tapdığı ilk dövrlərdən mövcud olmaqla, müvafiq tarixi-siyasi və ictimai-iqtisadi proseslərin təsiri altında formalaşaraq tədricən təkmilləşməyə və inkişaf etməyə başlamışdır. Beləliklə, zaman keçdikcə, əmlakın dəyərinin daha dəqiq, həm də müstəqil və peşəkar qiymətləndiricilər tərəfindən müəyyən edilməsinə üstünlük verilmişdir. Bazar iqtisadiyyatının tərkib hissəsi sayılan daşnmaz əmlak bazarının daha ahəngdar və iqtisadi demokratiyaya təkan verən ədalətli prinsiplər əsasında inkişafına şərait yaratmışdır. Ölkəmizdə daşınmaz əmlakın müasir inkişafı, gənc nəslə göstərilən qayğılar, ipoteka kreditlərinin verilməsi, intellektual sahibkarlığın qanunvericilik təminatı və digər sosial-iqtisadi yönümlü proseslər mülkiyyət növlərinin qiymətləndirilməsi üzrə peşəkarığın artırılmasını, onun beynəlxalq tələblər səviyyəsinə çatıdırılmasını tələb edir. Beynəlxalq Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin üzvü, prof. X.Kazımlıya görə, daşınmaz əmlak bazarı -“hüquqi və fiziki şəxslərin daşınmaz əmlak üzərindəki hüquqlarının pula yaxud digər aktivlərə dəyişməsini təmin edən mexanizmdir”. Onun fikrincə, bu bazar investisiyalar bazarının tərkib hissəsi olmaqla, onun real bölməsini təmsil edir və maliyyə investisiyaları bölməsi ilə sıx əlaqədə fəaliyyət göstərir. ”Əmlak Bazarı İştirakçıları” İctimai Birliyinin əməkdaşları tərəfindən tərtib olunmuş “Əmlak bazarı terminləri” izahlı lüğətində isə daşınmaz əmlak bazarı -“daşınmaz əmlak obyektlərinin yaradılması, verilməsi, istismarı və maliyyələşdirilməsi üzrə bazarların qarşılıqlı sistemindən ibarət olan bazar münasibətlərinin xüsusi sferası” kimi təqdim olunur. Hüquqi və fiziki şəxslərin daşınmaz əmlak üzərindəki hüquqlarının pula, yaxud digər aktivlərə dəyişməsini təmin edən mexanizmdir. Bu bazar investisiyalar bazarının tərkib hissəsi olmaqla, onun real bölməsini təmsil edir və maliyyə investisiyaları bölməsi ilə sıx əlaqədə fəaliyyət göstərir. Öz növbəsində investisiyalar bazarının real bölməsində vəsait qo yuluşları iki hissəyə: 1.Əşyalara (əmtəə-mal ehtiyatlarına, qiymətli daşlara və metallara, əntiq əşyalara və s.) 2.Daşınmaz əmlaka (torpaq və onunla bağlı olan tikililərə) bölünür. 3.Daşınmaz əmlak bazarında satılan əmtəənin xüsusiyyətləri Daşınmaz əmlak bazarında satılan əmtəənin xüsusiyyətləri onu digər bazarlardan əhəmiyyətli dərəcədə fərqləndirir. Bu xüsusiyyətlər aşağıdakılardır:
Sxem:1. Daşınmaz əmlak bazarında satılan əmtəənin xüsusiyyətlər.
4.Daşınmaz əmlak bazarının funksiyaları Daşınmaz əmlak bazarı aşağıdakı funksiyaları yerinə yetirir: 1.Tələb və təklif arasında tarazlığın təmin olunması; 2.Nəzarət; 3.Uçot; 4.Stimullaşdırıcı; 5. Bölgü. Bazar iqtisadiyyatı sistemində həll etdiyi məsələlərə müvafiq olaraq daşınmaz əmlak bazarı aşağıdakı əsas funksi yaları yerinə yetirir.(1 №-li cədvəl) Cədvəl 1
Tələb və təklif modeli həqiqəti sadələşdirir, diqqəti məhz bu əhəmiyyətli cəhətlərdə cəmləşdirir. Başqa sözlə desək, tələb və təklifin nisbəti qiyməti müəyyən edir, qiymətin yüksəkliyi isə tələb və təklifin nisbətini müəyyən edir. Əgər tələb qalxarsa, onda qiymət də qalxır; lakin əgər qiymət qalxırsa, onda tələb aşağı düşür; əgər qiymət düşərsə, onda tələb də artır. Daha sonra qeyd edək ki, əgər tələb qalxırsa, onda qiymət də artır və təklif də yüksəlir, ona görə də bu zaman istehsal əlverişli olur. Beləliklə, qiymət tələb və təklifi, təklif isə tələbi müəyyən edir. Bundan başqa, bütün bu tərəddüdlər həm də tarazlaşmağa meylliliyə malikdirlər. Əgər tələb artırsa və qiymət normal səviyyədən yuxarı qalxırsa, onda təklif də artır; artım zəruri sərhəddi asan keçir və onda qiymət normadan aşağı düşür. Azərbaycan müstəqillik qazandıqdan sonrakı illərdə daşınmaz əmlak bazarında baş verən proseslər yuxarıda qeyd olunan fikrin tamamilə doğru olduğunu sübut edir. Belə ki, əhalinin məşğulluq səviyyəsinin aşağı düşməsi ölkə əhalisinin aktiv hissəsinin iş tapmaq arzusu ilə başqa ölkələrə axınına səbəb oldu. Yerlərdə mənzillə və bütövlükdə daşınmaz əmlaka qoyulan qiymətlər tikintini qeyri-cazibədar etdi. Nəticədə ölkədə tikintinin həcmi 6-7 dəfə aşağı düşdü.2012-ci ildən Bakı şəhərində və 2010-cu ildən Gəncə şəhərində artan iqtisadi aktivlik, daşınmaz əmlaka qiymətlərin artımı son nəticədə tikintini cazibədar etmiş və bununla da yeni tikinti bumuna səbəb olmuşdur. Daşınmaz əmlak bazarında satıcılar və alıcılar vasitəçilər(brokerlər, qiymətləndiricilər, ipoteka kreditorları, ekspertlər, sığortaçılar, vəkillər, kütləvi informasiya vasitələri və s.) vasitəsilə görüşürlər.
Sxem 1. Daşınmaz əmlak bazarının funksiyaları 5.Azərbaycan Respublikasının mülki qanunvericiliyi Mülki hüquq normalarının, vahidliyi və differensasiyası nəzərə alınmaqla qruplaşdırılması öz ifadəsini mülki hüququn mənbələri hesab edilən müxtəlif hüquqi normativ aktlarda tapır. Özündə əmlak və şəxsi qeyri-əmlak münasibətlərini tənzim edən, mülki hüquq normalarmı əks etdirən aktların məcmusuna - mülki qanunvericilik deyilir. Azərbaycan Respublikasının mülki qanunvericiliyi Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına əsaslanır və bu Məcəllədən, digər qanunlardan və onların əsasında qəbul edilən, mülki hüquq normalarını müəyyənləşdirən başqa normativ hüquqi aktlardan ibarətdir. Mülki qanunvericiliyin anlayışı və xüsusiyyətləri- Azərbaycan Respublikasının mülki hüququnun əsas və başlıca mənbə növü normativ hüquqi aktlardır. Mülki qanunvericilik dedikdə, səlahiyyətli dövlət orqanı tərəfindən qəbul edilən, mülki hüquq normaları yaradan, dəyişdirən, yaxud da ki, ləğv edən bütün normativ hüquqi aktların məcmusu başa düşülür. O, mülki hüququn bütün mənbə növlərini yox, onun yalnız normative hüquqi aktlar adlı növünü – hissəsini özündə birləşdirir. Bu, o deməkdir ki, mülki hüququn adətlər, beynəlxalq müqavilələr kimi növləri mülki qanunvericilik kateqoriyasına şamil edilmir. Mülki qanunvericiliyin prinsipləri: Mülki qanunvericiliyin prinsipləri aşağıdakılardır:
Fiziki və hüquqi şəxslər mülki hüquqları öz mənafelərini gerçəkləşdirmək üçün iradələrinə uyğun olaraq əldə edir və həyata keçirirlər. Mülki hüquq normaları, həmçinin, yerli icra hakimiyyəti və bələdiyyə orqanlarının qərarlarında öz əksini tapır. Azərbaycan Respublikasının bütün qanunları kimi mülki qanunlar da dərc edildiyi gündən qüvvəyə minir (əgər qanunda başqa müddət göstərilməyibsə). Mülki qanunların geriyə qüvvəsi yoxdur, yəni mülki qanunlar ondan əvvəl yaranan münasibətlərə tətbiq edilmir. Mülki hüquq normaları, onların ləğv olunması və ya qanun qaydasında dəyişdirilməsi ilə öz qüvvəsini itirir. Azərbaycan Respublikasının mülki qanunları Respublikanın bütün ərazisində qüvvədədir. Mülki qanunvericilikdə nəzərdə tutulan hüquqlar Azərbaycan Respublikasının bütün ərazisində maneəsiz həyata keçirilə bilər və hökmən mühafizə edilməlidir. Mülki qanunvericiliyin şəxslərə görə qüvvəsi Mülki qanunvericilik Azərbaycan Respublikasının ərazisində fəaliyyət göstərən bütün fiziki və hüquqi şəxslər üçün qüvvədədir. Mülki qanunvericiliklə müəyyənləşdirilmiş qaydalar, əgər qanunda ayrı hal nəzərdə tutulmayıbsa, əcnəbilərin, vətəndaşlığı olmayan şəxslərin və xarici hüquqi şəxslərin iştirak etdiyi münasibətlərə də tətbiq olunur. Qanunu bilməmək və ya onu yanlış başa düşmək qanunun tətbiq edilməməsinə və ya nəzərdə tutulmuş məsuliyyətdən azad edilməyə əsas verə bilməz. 6.Mülki hüquq anlayışı Mülki hüquq - milli hüququn mühüm bir sahəsi olub, əmtəə-pul və digər əmlak münasibətlərini, habelə bunlarla əlaqədar olan şəxsi qeyri-əmlak münasibətlərini tənzim edir. Mülki hüquq- fiziki və hüquqi şəxslərin hüquqi vəziyyətini, onların əmlak və şəxsi qeyri əmlak hüquqlarının əmələ gəlməsi əsaslarını və həyata keçirilməsi və xitam verilməsi qaydasını müəyyənləşdirən, müqavilə və digər əsaslar üzrə yaranan öhdəlik münasibətlərini və digər əmlak və şəxsi qeyri əmlak münasibətlərini tənzimləyən hüquq sahəsidir. O, yalnız əmtəə-pul münasibətlərini deyil, həm də mülkiyyət münasibətlərini, dövriyyə iştirakçılarının alqı-satqı, əmlak kirayəsi, borc, podrat, habelə komissiya, tapşırıq, saxlama və s. bu kimi müqavilə münasibətlərini nizama salır. Mülki hüquq münasibətlərinin obyektləri və subyektləri Əmlak və ya qeyri-əmlak dəyəri olan, qanunvericiliklə mülki dövriyyədən çıxarılmamış maddi və ya qeyri-maddi nemətlər mülki hüquq münasibətlərinin obyektləri ola bilərlər. İstər sahibkarlıq fəaliyyəti ilə məşğul olan, istərsə də məşğul olmayan hər hansı fiziki və ya hüquqi şəxslər mülki hüquq münasibətlərinin subyektləri ola bilərlər. Dövlət hakimiyyəti orqanlarının və yerli özünüidarə orqanlarının digər şəxslərlə mülki hüquq münasibətləri, qanunda ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, mülki qanunvericiliklə tənzimlənir. 7. Mülkiyyət hüququnun və başqa əmlak hüquqlarının əmələ gəlməsi və həyata keçirilməsi qaydası Daşınmaz əmlakın vahid dövlət kadastrı - Azərbaycan Respublikasının mülkiyyətidir. Daşınmaz əmlak üzərindəki hüquqlar onun tərkibinə ayrılmaz ləvazimat kimi daxil olan daşınar əmlaka da şamil edilir. Başqa sözlə, daşınmaz əmlakın mülkiyyətçisi onun ləvazimatının da mülkiyyətçisidir. Mənsubiyyətində daşınmaz əmlak obyekti olan şəxslər onun üzərində mülkiyyət hüququ qazanırlar. Mülkiyyət hüququ özündə aşağıdakı hüquqları birləşdirir: Daşınmaz əmlaka sahiblik hüququ - əmlaka faktiki sahibliyi həyata keçirməyin hüquqi təmin edilmiş imkanıdır. Daşınmaz əmlakdan istifadə hüququ - onun faydalı təbii xassələrinin hasil olunmasının, habelə gəlir, artım, bəhər, törəmə və başqa şəkildə fayda götürül məsinin hüquqi təmin edilmiş imkanıdır. Daşınmaz əmlaka dair sərəncam vermək hüququ -onun hüquqi müqəd daratını təyin etməyin hüquqi təmin edilmiş imkanıdır. Daşınmaz əmlak -qanun yaxud əqd əsasında yüklü edilə, yəni onun üzərindəki mülkiyyət hüququ məhdudlaşdırıla bilər. Daşınmaz əmlak servitut, uzufrukt, ipoteka, satın almaqda üstünlük və s. ilə yüklü edilə bilər. Servitut (easement) - daşınmaz əmlakın digər daşınmaz əmlak mülkiy yətçisinin xeyrinə elə yüklü edilməsidir ki, bu zaman ona (digər daşınmaz əmlakın mülkiyyətçisinə) ayrı-ayrı hallarda əşyadan istifadə etməyə icazə verilir və ya daşınmaz əmlakın mülkiyyətçisinə müəyyən hərəkətləri yerinə yetirməyə və ya mülkiyyət hüququndan irəli gələn digər hüquqları həyata keçirməyə icazə verilmir Əmlakın servitutla yüklü edilməsi onun mülkiyyətçisini sahiblik, istifadə, sərəncam vermək hüquqlarından məhrum etmir. Servitutla yüklü edilmiş əmlak üzərində hüquqlar başqa şəxsə keçdikdə, servitut saxlanılır. Daşınmaz əmlak məhv olduqda, servitutun qoyulması üçün əsaslar aradan qalxdıqda, servitutla yüklülük nəticəsində mülkiyyətçi daşınmaz əmlakdan təyinatı üzrə istifadə edə bilmədikdə servituta xitam verlir. Uzufrukt (usufruct) - əşyanın və ya hüquqların elə yüklüyüdür ki, bu zaman xeyrinə yüklülük müəyyənləşdirilən şəxs (uzufruktuar) onlardan istifadə etmək və fayda götürmək hüququna malikdir lakin, mülkiyyətçidən fərqli olaraq bu əşyanı və hüquqları girov qoymaq, özgəninkiləşdirmək və ya vərəsəlik üzrə vermək hüququna malik deyildir. Uzufrukt ayrı-ayrı faydaların istisna edilməsi ilə məhdudlaşdırıla bilər.Lakin, uzufruktuar mülkiyyətçinin razılığı olmadan daşınmaz əmlakın təyinatını dəyişə bilməz və ondan istifadə, normal vəziyyətinin qorunub sax-lanılması tədbirlərinin keçirilməsi ilə bağlı xərcləri ödəməyə borcludur. Daşınmaz əmlakın uzufruktuna aşağıdakı hallarda xitam verilir:
Yüklə 2,12 Mb. Dostları ilə paylaş:
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||