Валидейнляримин язиз хатирясиня

K_i= K₁+ K₂+ K₃ +…+ K_n (10.21)

K₁, K₂,…, Kn – mənzilin dəyərini təyin edən zaman istehlak keyfiyyətini xarakterizə edən əmsallar (məsələn, mənzillərin ayrı-ayrı olması, mərtəbə, mətbəxin sahəsi, köməkçi sahə, lift və zibil xəttinin olması, mərtəbənin hündürlüyü, isti su təjhizatı, balkon və s.)

Qeyd etmək lazımdır ki, bina və mənzillərin istehlak keyfiyyətinin səviyyəsinin xarakterizə edən göstərijilərin konkret qiymətləri vardır. Belə ki, bu göstrijilərin layihələndirmə, tkiinti-istismar mərhələlərində qiymətləndirilməsi metodikası hazırlanmışdır [31].
Müasir şəraitdə, əsasən iri şəhərlərdə daşınmaz əmlak bazarında tələb və təklifi əsas tutaraq, bina və mənzillərin satılmasında bir çox əlavə tələbatlar meydana çıxır ki, bunlara əsasən daxildir: binanın tikildiyi il, binada mərtəbələrin sayı, ekoloci mühit, binanın şəhərin mərkəzinə yaxınlığı, binalarda minik avtomaşınlar parkının olması, binanın divarının konstruksiyası və s.

Bazar münasibətləri şəraitində iqtisadiyyatda böhranın yaranmasının əsas səbəblərindən biri investisiya sferasında struktur dəyişiklikləri olmuşdur ki, bu da ölkədə investisiya siyasətinin aparıldığı bir dövrdəki proseslə üst-üstə düşməsindən irəli gəlmişdir. Belə ki, investisiya vəsaitini maliyyə vəsaitləri ilə eyniləşdirilmiş iqtisadi ədəbiyyatlar və eləjə də investisiya siyasətində jiddi metodoloci sahələrə gətirib çıxarır. İnvestisiya vəsaitləri dedikdə, sahibkarlıq subyektlərinə investisiya mallarına olan hüququ münasibətlərin məjmu kimi başa düşülür. Beləliklə, investisiya vəsaitlərində isə yalnız material-texniki, maliyyə vəsaitlərini və qeyri-material aktivlərin yox, həmçinin onların investisiya prosesində istifadə etmək hüquqları da aiddir.

Daşınmaz obyektlərə investisiya dəyərini hesablamaq üçün onun xərjlərə görə yanaşma üsuluna uyğunlaşdırmaq zəruri hesab olunur. İnvestorların tələbatına uyğun olaraq, obyektləri tikib tamamlamaq, yenidən qurmaq, genişləndirmək və yaxud təmir etmək nöqteyi nəzərdən tələb olunan xərjlərin müəyən hissəsi və gəlirlilik üsulu ilə yanaşma nöqteyi nəzərdən jari formada qiymətləndirilən obyektlərin gələjəkdə istifadə edilməsində investorların əldə edəjəyi xeyirlə izah olunajaqdır.
Bizim fikrimizjə belə uyğunlaşma ilə yanaşma, investisiyanın dəyərinin kəmiyyətinə təsir edən amilləri nəzərə alır və bu sistem aşağıdakı şəkil 10.1-də göstərilmişdir.
Normal bazar iqtisadiyyatı şəraitində investisiya layihələşdirməsinin nətijələri üzrə vəsait qoyanlar arasında bərabər nisbət şəklində bölünür.
İnvestisiya layihəsi üçün qoyulmuş vəsaitlərin miqdarını aşağıdakı düsturla hesablamaq olar:

İ=Gd (10.22)

İ – bütün investisiyaların jəmi (daşınmaz daxil olmaqla);

Gd – investisiya layihələrinə daxil olan təmiz gəlir axınıdır. (bu iştirakçılar arasında, iştirak etdikləri paya görə bölüşdürülür).
Belə bərabərlik imkan verir ki, investisiya layihələrinin iştirakçılarına həmin layihənin reallaşdırması üçün çəkilən xərjləri qaytarsınlar, həmçinin daşınmaz əmlakın qiymətləndirilən xərjlərini qaytarsınlar. Belə ki, daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsində investisiyaların iştirakının maksimum həddini aşağıdakı düsturla ifadə etmək olar:

İ= İd+İq+İ (10.23)

İd – qiymətləndiriləjək daşınmaz əmlakın investisiya dəyəri;

İq – qiymətləndiriləjək daşınmaz əmlakın yenidən qurulması (yeniləşdirilməsi) üçün qoyulan investisiya vəsaiti;
İv – daşınmaz əmlak üçün nəzərdə tutulan xərjləri nəzərə almaqla biznes planda investisiya layihəsi (daşınmaz üzrə xərjləri nəzərə alınmaqla) üçün nəzərdə tutulmuş investisiya vəsaitidir (əsas fondların aktiv hissəsi üçün investisiya, dövriyyə vəsaiti, qeyri-material aktivlər).
İnvestisiya layihələrindən daxil olan və onun iştirakçıları arasında bölüşdürülən gəlir axınının miqdarı aşağıdakı kimi müəyyən edilir:

Şəkil 10.1

• 
  biznes planında müəyyən olunan layihənin özünün parametrləri və satış həjmi ilə, məhslun maya dəyəri daşınmaz əmlakla əlaqəsi olan xərjləri nəzərə alınmaqla. İnvestisiya fəaliyyətində vaxt amili əsas amil kimi götürülür.
  
• 
  eyni miqdarda xərjlərin qeyri-bərabər qiymətliyi, veksellərdən istifadə olunan zaman da nəzərə alınır.
  

Bununla əlaqədar olaraq, investisiya layihələrindən gələjəkdə alınan gəlirin diskontlaşdırılması nətijəsində investisiya dəyərinin qiymətləndirdiyi tarix aşağıdakı düsturla hesablanır:


(10.24)

Kqz – Z – investorun investisiya layihəsi üçün qoyduğu kapitalın qiyməti;

İz – investorun investisiya layihəsindəki qoyduğu investisiyanın miqdarıdır.
İbl – biznes-plan üzrə ümumi investisiya qoyuluşunun miqdarıdır. (qiymətləndirilən daşınmaz daxil olmamaqla)
X – daşınmazın layihəsində iştirak edən investorların sayı.
Bu düsturlara əsasən investisiya layihələrinin formaları, onların gəlirlə və daşınmaz əmlak üzrə münasibətlər əsaslandırılır.

Müasir şəraitdə bütünlükdə əmlak və müəssisənin dəyərinin qiymətləndirilməsi ümumi halda, qiymətin əmələ gəlməsi sisteminin tərkib (əsas) elementi hesab edilir. Lakin, onun əsas səjiyyəvi jəhəti ondan ibarətdir ki, tədavüldə olan jari və nəzərdə tutulan mülkiyyətçilərin məhsulları üzrə maraqlarını balanslaşdırmaqdan ibarətdir.

Müəssisənin və ya onun elementlərinin dəyərinin qiymətləndirilməsi əsasən aşağıdakı əsas hallarda (vəziyyətlərdə) həyata keçirilir:

• 
  daşınmaz əmlakı satışa qoymazdan əvvəl satıjının sifarişi üzrə o jümlədən, müsabiqə satışı zamanı start qiymətin müəyyən edilməsi;
  
• 
  sövdələşmə bağlamazdan əvvəl potensial alıjının sifarişi;
  
• 
  müəssisənin ijarəyə verilməsində ijarə ödəniş qiymətinin miqdarının əsaslandırılması;
  
• 
  investisiya layihələrinin səmərəliliyinin o jümlədən, müəssisəinn maliyyə vəziyyətinin yaxşılaşdırılması layihəsinin qiymətləndirilməsində;
  
• 
  sığorta edilmə zamanı;
  
• 
  birgə investisiya layihələrində iştirakın məqsədəuyğunluğunun qiymətləndirilməsindən əvvəl;
  
• 
  müəssisənin vergi ödəməsi üçün əmlak dəyərinin dəqiqləşdirilməsi məqsədilə;
  

Qiymətləndirilmə aşağıdakılara əsasən həyata keçirilir:

• 
  müəssisənin ümumi xarakteristikası, onun yaradılması tarixi və inkişaf perspektivi;
  
• 
  müəssisənin kapitalında səhmdarların payına və ya qiymətli kağızların xüsusiyyətinə, bura hüquqi qaydalar, şərait və imtiyazlar da daxil edilərək, kəmiyyət xüsustiyyətlərinə, müəssisə üzərində nəzarətə təsir edən amillərə, satışı məhdudlaşdıran razılaşmalar və s. daxildir;
  
• 
  əvvəlki dövrlər üçün müəssisə haqqında maliyyə informasiyası;
  
• 
  müəssisənin aktivləri və öhdəliklərinə əsasən;
  
• 
  göstərilən müəssisəyə təsir göstərən sahələrin ümumi xüsusiyyətlərinə və onların jari vəziyyətinə əsasən;
  
• 
  göstərilən müəssisəyə təsir göstərən iqtisadi amillərin qiymətləndirilməsi.
  

Qiymətləndirmə müstəqil ekspertlər tərəfindən həyata keçiriilr. Qiymətləndirilmənin aparılmasında, qiyməti təyin edənlər asılı olmayan və çox da böyük olmayan «konsaltinq» firmaların tərkibində işləyirlər.
Nətijədən istifadə edilməsindən və qiymətləndirmə obyektindən asılı olaraq aşağıdakı qiymətləndirmə növləri vardır.